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Contratti atipici di mantenimento: vale la regola del prezzo-valore

Breve n. 202 - 08/09/2017


 

 



A quelli che vengono definiti come "contratti atipici di mantenimento" è possibile applicare la regola del cd. "prezzo-valore" e non il generale criterio di determinazione della base imponibile ai fini delle imposte di registro e ipocatastali.

La conferma è arrivata dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 113/E emanata lo scorso 25 agosto. I contratti in questione, assai diffusi nella prassi, stabiliscono, in genere, quale corrispettivo del trasferimento di un immobile, l’obbligo, vita natural durante di una parte, a prestare assistenza morale e materiale nei confronti dell’altra. La regola del "prezzo-valore", prevista dalla Finanziaria 2006 (articolo 1, comma 497, Legge n. 266/2005, secondo cui: "497. In deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e fatta salva l'applicazione dell'articolo 39, primo comma, lettera d), ultimo periodo, del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, per le sole cessioni nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5, del citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto. Le parti hanno comunque l'obbligo di indicare nell'atto il corrispettivo pattuito. Gli onorari notarili sono ridotti del 30 per cento"), consente, dietro specifica opzione, di determinare la base imponibile sulla base del "valore catastale" dell'immobile individuato ai sensi dell'articolo 52, commi 4 e 5 T.U.R. Essa, per espressa previsione normativa, si applica alle cessioni di immobili abitativi e relative pertinenze poste in essere nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo.

Da qui il dubbio, sollevato dai Consigli Notarili Abruzzesi all’Agenzia delle Entrate, sulla possibilità di applicare il "prezzo-valore" anche in riferimento ai "contratti atipici di mantenimento". A parere del Fisco la norma in questione, sebbene faccia generico riferimento alle "cessioni" aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, senza ulteriori specifiche, può essere applicata anche con riferimento ai contratti di mantenimento e di assistenza qualora per effetto della conclusione di detto contratto si realizzi una cessione di immobile abitativo e relativa pertinenza a favore di una persona fisica che non agisca nell’esercizio di attività impresa o di lavoro autonomo. In particolare, secondo le indicazioni fornite con la nuova prassi: non è di ostacolo all’interpretazione delle Entrate, la circostanza che la previsione recata dal citato articolo 1, comma 497, imponga, ai fini dell’applicabilità del suddetto regime, l’indicazione del corrispettivo pattuito in atto, in quanto "detto obbligo deve essere adempiuto anche in relazione ai contratti in argomento, ancorché per gli stessi, connotati da aleatorietà, possa risultare di difficile quantificazione, al momento della conclusione del contratto, la prestazione a carico del cessionario".

Per i contratti atipici di mantenimento trovano applicazione, ai fini della determinazione della base imponibile, i criteri dettati dalla lettera c) dell'articolo 43 T.U.R., ai sensi della quale in relazione ai contratti che importano, tra l’altro, l’assunzione di un’obbligazione di fare in corrispettivo della cessione del bene, la base imponibile da assoggettare a tassazione deve essere determinata sulla base del valore del bene ceduto ovvero della prestazione che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta. "Le parti del contratto" si legge nella Risoluzione "sono, dunque, tenute a dichiarare in atto il valore della controprestazione assunta dal cessionario, determinata in via presuntiva, fermo restando che, qualora nel corso dello svolgimento del contratto emerga che il valore effettivo della controprestazione sia differente rispetto all’importo indicato in atto, e, tale modifica sia suscettibile di condurre ad una diversa applicazione dell’imposta, il contribuente è tenuto a denunciare il valore definitivo del corrispettivo, analogamente a quanto previsto dall’articolo 35, comma 1, del T.U.R., per i contratti a prezzo indeterminato".

Tale ultima norma prevede che, qualora il corrispettivo debba essere determinato posteriormente alla stipulazione di un contratto, l’imposta venga applicata in base al valore dichiarato dalla parte che richiede la registrazione, salvo conguaglio o rimborso dopo la determinazione definitiva del corrispettivo.

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Redazione AGEFIS

 

 

Agenzia delle Entrate – Risoluzione 25 agosto 2017 n. 113

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