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Si può richiedere l’applicazione dell’Iva agevolata per lavori extra capitolato?

DOMANDA: È stata acquistata un’unità immobiliare da un’impresa di costruzioni e nel contratto preliminare (che non è stato registrato) e l’acquirente si è fatto escludere la realizzazione dei pavimenti e dei rivestimenti. Inoltre non si è proceduto alla posa delle porte, dei sanitari e delle rubinetterie. L’acquirente dell’immobile può chiedere l’applicazione dell’aliquota IVA agevolata al 10% per la realizzazione del lavoro di fornitura e posa in opera dei beni citati e per altri lavori extra capitolato che si dovessero presentare?

Dal tenore della domanda si può ragionevolmente desumere che l’unità immobiliare in parola è in corso di costruzione, perché diversamente gli elementi mancanti indicati nella domanda (pavimenti, rivestimenti, porte, sanitari e rubinetterie) sarebbero già presenti nell’unità immobiliare. Detto questo la risposta alla domanda richiede alcune ipotesi.

Si può ipotizzare che l’acquisto sia stato perfezionato, tramite atto pubblico, con il fabbricato ancora in corso di costruzione, acquisto per il quale sono applicabili le agevolazioni fiscali "prima casa" (IVA 4%) così come previsto dal n. 21, Tabella A, Parte II, allegata al D.P.R. n. 633/1972, purché concorrano i requisiti soggettivi ed oggettivi [Requisiti oggettivi: l’immobile deve possedere le seguenti caratteristiche: casa di abitazione individuabile nelle categorie catastali da A1 e A11, ad esclusione della categoria A10 (uffici e studi privati), casa non di lusso ovvero non A1, A8 ed A9 dal 13/12/2014 (era definito dal D.M. 2 agosto 1969 fino al 12 dicembre 2014) – Requisiti soggettivi: l’acquirente o committente deve dichiarare, a pena di decadenza dall’agevolazione: che l’immobile è ubicato nel comune in cui l’acquirente ha o stabilisca la residenza entro 18 mesi dall’acquisto; che l’immobile è ubicato nel comune in cui l’acquirente svolge la propria attività; che l’immobile è ubicato ovunque nel territorio italiano nel caso di acquirente cittadino italiano emigrato all’estero; che l’immobile è ubicato nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui l’acquirente dipende nel caso di trasferimento all’estero per motivi di lavoro; di non essere titolare esclusivo o in regime di comunione dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel comune in cui è situato l’immobile agevolato; di non essere titolare, neppure per quote o in regime di comunione legale, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su abitazione acquistata usufruendo delle agevolazioni prima casa dal 1982 in poi]. Ovviamente con tutte le dovute attenzioni dell’acquisto di un fabbricato in corso di costruzione, specialmente se di tipo condominiale. Nel caso in cui l’immobile citato nella domanda sia una casa unifamigliare è tutto relativamente più semplice.

Perfezionato l’acquisto con atto pubblico del fabbricato in corso di costruzione l’acquirente può completare l’installazione degli elementi mancanti di cui alla domanda con applicazione dell’aliquota IVA al 4% (se "prima casa") o del 10% (se non si dovesse trattare di prima casa) sui relativi appalti, ma a condizione che il fabbricato sia ancora in "corso di costruzione" ovvero che non siano scaduti i termini per il completamento dei lavori (o che i lavori siano già stati dichiarati ultimati, ma ciò contrasterebbe con la mancanza degli elementi di cui alla domanda), e che il titolo abilitativo edilizio originario diventi intestato o cointestato all’acquirente in forza dell’atto di acquisto (anche l’intestazione o la cointestazione del titolo abilitativo edilizio deve essere eseguita con attenzione in relazione alle clausole contenute nel medesimo titolo abilitativo).

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