Cadute in condominio, chi paga? Niente risarcimento se il dislivello è facilmente visibile

L’articolo 2051 del Codice civile stabilisce che ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Si tratta della cosiddetta responsabilità del custode, o responsabilità per mancata custodia. Una forma di responsabilità civile oggettiva, in cui cioè i danni provocati dalla cosa che si ha in custodia vengono imputati automaticamente al “custode”, a prescinde dalla colpa. Il soggetto è responsabile per il solo fatto che la cosa, che aveva l’obbligo di custodire, ha causato danni a cose o persone. 

Il condominio "custode"

Nell’ambito della responsabilità per mancata custodia ricade una ricca e variegata casistica di danni causati dalle parti o dai servizi comuni in condominio. Danni di cui risponde il condominio stesso.

Il condominio è infatti considerato custode dei beni e dei servizi comuni. In quanto tale, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose in comunione non rechino danni ad alcuno. Di conseguenza, il condominio, inteso come l’insieme dei proprietari delle unità immobiliari, è responsabile dei danni causati dalle cose comuni. Ciò, tanto quando il danno è stato subito da un estraneo al condominio, tanto quando il danneggiato è uno dei condomini.

Il caso fortuito

Il condominio-custode può liberarsi (in tutto o in parte) della responsabilità fornendo la prova del “caso fortuito” cioè di un evento assolutamente imprevedibile ed eccezionale (quindi fuori dalla sfera di controllo del custode) da considerarsi l’unica causa (o la concausa) del danno.

La dimostrazione del caso fortuito grava sempre sul custode. Dunque, è il condominio che deve fornirne la prova.

Distrazione e imprudenza dei condomini: alcuni esempi pratici

Il caso fortuito non è rappresentato solo da eventi naturali (ad esempio, eventi atmosferici imprevisti o eccezionali), ma può riguardare anche comportamenti imprudenti e negligenti di altri soggetti, compreso lo stesso danneggiato. Quest’ultimo, infatti, potrebbe aver contribuito (in tutto o in parte) al danno da lui stesso subito, ad esempio per disattenzione, imprudenza, non rispetto di determinate regole di comportamento, ecc.

In ambito condominiale, questo aspetto va attentamente valutato. Capita spesso che il condominio cerchi di limitare o escludere la propria responsabilità facendo ricadere la colpa dei danni allo stesso soggetto danneggiato (ai sensi dell’art. 1227 del Codice civile), magari contestandogli un suo comportamento disattento o imprudente. 

Comportamento che assume rilievo diverso e va dunque valutato anche in relazione alla cosa in custodia che ha causato il danno: se si tratta cioè un elemento statico (la buca nel cortile) oppure dinamico (l’impianto ascensore).

Vediamo di seguito, tra i tanti possibili, qualche esempio pratico.

Caduta per dislivello dell'ascensore

Questo è un tipico caso in cui la condotta della vittima del danno può integrare un “caso fortuito”, ed escludere integralmente la responsabilità del condominio ai sensi dell’articolo 2051 del Codice civile. Perché ciò avvenga, però, occorre che la condotta del danneggiato abbia due caratteristiche: sia stata colposa, e non fosse prevedibile da parte del custode.

Il condominio deve cioè dimostrare, oltre al comportamento colposo della vittima (ad esempio, la violazione delle normali regole di prudenza), anche la sua imprevedibilità ed inevitabilità, ovvero la dimostrazione che tale condotta sia stata eccezionale, inconsueta, mai avvenuta prima e inattesa da parte di una persona sensata 

In un caso deciso dalla Cassazione (sentenza 31/10/2017, n.25837), i giudici hanno rigettato la domanda di risarcimento, ritenendo che il sinistro subito dalla condomina, caduta uscendo da un ascensore che si era arrestato con un dislivello di circa 20 centimetri rispetto al piano, fosse causalmente attribuibile alla disattenzione della stessa condomina.

In qual caso, vi erano ottime condizioni di illuminazione e la presenza di una doppia porta di apertura dell’ascensore. Circostanze che, secondo i giudici, avrebbero reso superabile il pericolo creato dal detto dislivello se la condomina avesse tenuto un comportamento ordinariamente cauto.

Caduta per dislivello del pavimento del cortile condominiale

È un “classico” degli infortuni condominiali. Anche in questo caso sul condominio ricade la responsabilità per eventuali danni subiti da cose o persone, sulla base dei doveri di sorveglianza e di manutenzione del cortile condominiale.

L’accoglimento della richiesta risarcitoria è tutt’altro che automatico. Anche in questa ipotesi assume spesso valore decisivo, tra gli altri elementi, il comportamento del danneggiato, con particolare riferimento alle normali cautele esigibili dal condomino o dall’utilizzatore del cortile, anche con riferimento alla conoscenza o conoscibilità dei luoghi. 

Eventuali disattenzioni o negligenze possono infatti limitare o addirittura escludere la responsabilità della pubblica amministrazione. Disattenzioni che sono ancor più gravi se compiute da un condomino che quel cortile lo conosce bene perché ci vive, magari da molti anni.

Un caso realmente accaduto

Un residente del condominio, percorrendo il vialetto comune, inciampa in un dislivello del lastricato in sampietrini e cade, procurandosi delle gravissime lesioni che lo costringono a recarsi al vicino pronto soccorso. L’uomo cita in giudizio il condomino, in persona dell’amministratore, ritenendolo responsabile per mancata custodia del vialetto. Secondo la sua versione dei fatti, il dislivello presente nel vialetto era invisibile, non prevedibile e non segnalato dal condominio, che non era mai intervenuto per ripararlo.

La domanda di risarcimento, in questo caso, è stata respinta. 

Innanzitutto, il condomino non ha fornito la prova del fatto storico. I testimoni ascoltati non hanno infatti confermato la sua ricostruzione dei fatti.

Inoltre, secondo i giudici, dall’esame della documentazione fotografica non si evince, nemmeno in via presuntiva, la prova dell’idoneità dell’area a cagionare la caduta degli utenti del condominio “poiché l’area in cui è accaduto il sinistro si presentava con piano di calpestio composto da sanpietrini grigi del tutto complanare e privo di irregolarità tali da determinare ex se la pericolosità”.

I giudici hanno evidenziato nella sentenza che: "La mera presenza di una discesa all'interno del cortile del condominio dove l'attore risiedeva stabilmente, i cui luoghi, dunque, presumibilmente, ben conosceva, non può ritenersi una cosa pericolosa ai sensi dell'art. 2051 c.c." (Trib. Roma, 16/07/2020, n. 4364)

Niente risarcimento se la grata sporgente è facilmente visibile

Sulla falsa riga degli esempi fatti finora, una recente sentenza della Corte di Cassazione, depositata il 9 aprile 2024, ha negato il diritto al risarcimento a chi inciampa nella grata sporgente posta fra due fabbricati, quando il dislivello era visibile con facilità e poteva essere evitato dal danneggiato con un comportamento più accorto. 

La Corte ha ribadito che, in tema di responsabilità civile per danni da cose in custodia, la condotta del danneggiato, che entri in interazione con la cosa, si atteggia diversamente a seconda del grado di incidenza causale sull’evento dannoso. 

Detto in altri termini: quanto più la situazione di possibile danno è suscettibile di essere prevista e superata attraverso l’adozione da parte del danneggiato delle cautele normalmente attese e prevedibili in rapporto alle circostanze, tanto più grave deve considerarsi il comportamento imprudente. 

Tale comportamento può configurare una concausa del danno (e quindi ridurre la responsabilità del custode), oppure può essere tale da escludere completamente ogni responsabilità del custode, considerando tale imprudenza o disattenzione l’unica causa esclusiva del danno di cui si chiede il risarcimento. 

Una valutazione che è di competenza del giudice, sulla base degli elementi probatori forniti dalle parti in causa. 

Nel caso preso in esame, conclude la Cassazione, il dislivello creato dalla grata sporgente sarebbe stato facilmente percepibile dal malcapitato mediante ordinaria accortezza, proprio in virtù della assenza della mattonella, che creava un quadrato di colore più chiaro sul piano di calpestio ed avrebbe dovuto indurre l’uomo a una maggiore prudenza nel transitare su quel punto.

Fonte: Immobiliare