Come si calcola il Bonus 75% per barriere architettoniche su due edifici con accesso unico?
- Agefis
- 11 apr
- Tempo di lettura: 3 min
Il bonus barriere architettoniche 75% si applica anche quando gli interventi riguardano due fabbricati con accesso pedonale comune, a condizione che siano catastalmente distinti. In questo caso, secondo la Risposta 89/2025 dell’Agenzia delle Entrate, ciascun edificio ha diritto al proprio tetto di spesa massimo di 50.000 euro, per un totale di 100.000 euro complessivi.
Qual è il limite di spesa per due edifici distinti con accesso comune?
Due fabbricati catastalmente autonomi con un accesso condiviso possono cumulare i massimali: 50.000 euro ciascuno.
Nel caso analizzato dall’Agenzia delle Entrate, il proprietario di due fabbricati distinti (uno B/5, l’altro C/6), con un unico ingresso pedonale, intendeva effettuare opere di eliminazione delle barriere architettoniche su aree comuni (percorsi e cancelli). La sua interpretazione era di poter applicare il massimale di 40.000 euro x 2, considerando i fabbricati come parte di un edificio plurifamiliare. L’Agenzia, invece, ha precisato che trattandosi di due unità immobiliari distinte, il bonus deve essere calcolato su un tetto di spesa di 50.000 euro per ciascun immobile, per un totale di 100.000 euro.
Quali sono i tetti di spesa previsti dalla normativa per il bonus 75%?
I limiti di spesa variano in base alla tipologia e alla configurazione catastale dell’immobile. Ecco gli importi massimi:
50.000 euro per edifici unifamiliari o unità indipendenti con accesso autonomo;
40.000 euro moltiplicati per il numero di unità per edifici da 2 a 8 unità immobiliari;
30.000 euro moltiplicati per il numero di unità per edifici con più di 8 unità immobiliari.
La distinzione tra edifici plurifamiliari e unità catastalmente autonome è fondamentale. In caso di dubbi, è sempre raccomandato verificare la categoria catastale e la configurazione dell’accesso.
Quali interventi sono agevolabili con il bonus 75% barriere architettoniche nel 2025?
Sono agevolabili solo specifiche opere strettamente finalizzate alla rimozione di barriere fisiche, ma esiste una deroga per i lavori avviati entro il 2023.
Con l’entrata in vigore della Legge 17/2024, il perimetro degli interventi agevolabili è stato ristretto ai seguenti:
Realizzazione di scale e rampe accessibili;
Installazione di ascensori, servoscala, piattaforme elevatrici.
Esclusi, invece, interventi precedentemente ammessi come:
Automazione cancelli, tapparelle, infissi;
Sostituzione pavimentazioni e porte.
Tuttavia, nel caso specifico della risposta 89/2025, i lavori rientrano ancora nella vecchia normativa, poiché la CILA è stata presentata a settembre 2023, quindi tutti gli interventi inizialmente previsti restano agevolabili.
Che requisiti deve rispettare il contribuente per ottenere la detrazione 75%?
È necessario rispettare tempistiche, destinazione d’uso e corretta documentazione per accedere al bonus.
Presentazione della pratica edilizia (CILA o SCIA)
La pratica edilizia deve essere presentata entro la data limite indicata dalla norma per evitare le nuove restrizioni (nel caso in esame: settembre 2023).
Corretta intestazione delle spese
Il soggetto che effettua la spesa deve essere titolare dell’immobile o avere un titolo idoneo (usufrutto, comodato, locazione registrata).
Tipologie di immobili ammessi
Tutti gli immobili, indipendentemente dalla destinazione (residenziale o strumentale), sono ammessi, a condizione che vi siano effettive barriere da eliminare.
FAQ – Domande frequenti sul bonus 75% barriere architettoniche con accesso unico
Posso cumulare i tetti di spesa se ho più unità su un unico lotto?
Sì, se le unità sono catastalmente autonome, si applica il tetto di spesa per ciascuna unità.
Le aree esterne comuni sono incluse nel bonus?
Sì, se servono all’accesso o alla fruizione degli immobili, come percorsi pedonali o cancelli automatizzati.
Il bonus si applica anche a immobili non residenziali?
Sì, non è richiesta la destinazione abitativa: l’importante è l’eliminazione effettiva delle barriere.
Se presento CILA dopo il 2023, cosa posso detrarre?
Solo interventi strettamente legati a scale, rampe, ascensori, servoscala e piattaforme elevatrici.
È necessario il collaudo o certificazione a fine lavori?
Sì, per la detrazione è fondamentale documentare l’effettiva realizzazione e conformità degli interventi.
Conclusione
L’interpretazione fornita dall’Agenzia delle Entrate con la risposta 89/2025 rappresenta un chiarimento fondamentale per i professionisti tecnici. Quando si interviene su più fabbricati con accesso comune, ciascuna unità catastale ha diritto al proprio tetto massimo di 50.000 euro, rendendo possibile una pianificazione più efficace delle spese e delle agevolazioni. Per sfruttare appieno il bonus, è però essenziale rispettare le tempistiche normative, predisporre una documentazione completa, e comprendere a fondo i vincoli della nuova disciplina introdotta dal Decreto Superbonus 2024.
