Il Decreto Salva-Casa rappresenta un importante cambiamento per le procedure edilizie italiane, grazie all'introduzione del nuovo articolo 36-bis nel Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/01). Questo aggiornamento non solo amplia le possibilità di accertamento di conformità , ma semplifica le procedure per sanare irregolarità edilizie. Scopriamo in dettaglio le novità e il loro impatto su cittadini, professionisti e amministrazioni locali.
Cosa cambia con il Decreto Salva-Casa?
Il Decreto Salva-Casa è stato introdotto per facilitare la gestione delle difformità edilizie e uniformare i procedimenti amministrativi. Tra i principali cambiamenti, spicca il ruolo del nuovo art. 36-bis, che prende il posto del precedente art. 37 comma 4, ampliandone le competenze e semplificando la gestione delle sanatorie ordinarie.
Le novità del nuovo articolo 36-bis
Gestione delle difformità parziali e variazioni essenziali
L'art. 36-bis si distingue per la capacità di gestire sia le difformità parziali che le variazioni essenziali. In termini pratici:
Difformità parziali: comprendono differenze tra progetto approvato ed esecuzione reale, che non rientrano nelle tolleranze costruttive previste dall'art. 34-bis.
Variazioni essenziali: includono modifiche significative come cambi d’uso rilevanti, variazioni dell’area di sedime o interventi assimilabili alla ristrutturazione edilizia.
Questa ampiezza di competenze rende l'art. 36-bis un punto di riferimento per la regolarizzazione di molti interventi precedentemente gestiti con maggiore complessità .
SCIA o permesso? Come scegliere il titolo edilizio
Un aspetto cruciale del nuovo articolo è la possibilità di presentare sia una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività ) che un permesso di costruire per regolarizzare le difformità . Tuttavia, la scelta non è arbitraria:
SCIA: appropriata per difformità parziali o interventi che, se realizzati ex novo, avrebbero richiesto una SCIA.
Permesso di costruire: necessario per opere di conformazione che portano l’immobile in uno stato legittimabile, come previsto dal comma 2 dell’art. 36-bis.
I vantaggi del nuovo articolo 36-bis
Silenzio-assenso per procedure più veloci
Una delle innovazioni più significative è l'introduzione del silenzio-assenso per le istanze presentate ai sensi dell’art. 36-bis, una semplificazione rispetto al precedente silenzio-diniego dell’art. 36. Questo garantisce tempi più rapidi per ottenere la regolarizzazione, aumentando la certezza del diritto.
Conformità asimmetrica per maggiore flessibilitÃ
A differenza della tradizionale doppia conformità  richiesta dall’art. 36, l’art. 36-bis introduce il concetto di conformità asimmetrica, che permette di regolarizzare difformità secondo parametri meno restrittivi.
Applicazioni pratiche del nuovo art. 36-bis
Sanatoria condizionata
Il comma 2 dell’art. 36-bis introduce la possibilità di una sanatoria condizionata, mediante opere edilizie che portino l’immobile in uno stato legittimabile. Questa novità era considerata impraticabile secondo la giustizia amministrativa precedente.
Impatto su regioni e amministrazioni locali
Le variazioni essenziali, definite dall’art. 32, possono essere interpretate in modo diverso dalle singole regioni, rendendo l’applicazione del 36-bis variabile a livello locale. Questo richiede una conoscenza approfondita delle normative regionali per una corretta applicazione.
Il Decreto Salva-Casa, e in particolare il nuovo art. 36-bis, rappresentano una svolta significativa per il settore edilizio. La semplificazione delle procedure e l’introduzione di concetti innovativi come la conformità asimmetrica e il silenzio-assenso offrono nuove opportunità per la regolarizzazione degli abusi edilizi.
Con l’imminente pubblicazione delle linee guida ministeriali, è probabile che l’applicazione del 36-bis diventi ancora più chiara e uniforme, consolidandone il ruolo centrale nel panorama normativo italiano.