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Immobili fantasma: cosa sono e come procedere alla regolarizzazione


vista panoramica su Siena con case antiche


Case invisibili che insieme formerebbero una grande città fantasma. È uno dei paradossi urbani che affligge l’Italia, dove un sommerso di edifici sconosciuti al Fisco si aggira tra vicoli, quartieri e campagne, sfuggendo al controllo e privando il Paese di risorse preziose


Si può solo stimare il numero di immobili fantasma. Sarebbero almeno 1,2 milioni di “scheletri” che raccontano storie di evasione fiscale, abusivismo edilizio e degrado urbano. Un fenomeno dalle mille sfaccettature, che mina la sicurezza del territorio e la salute dell’economia nazionale. 

L’Agenzia delle Entrate ha aperto da tempo alla possibilità di regolarizzare la posizione, in attesa di una riforma del catasto più strutturale e risolutiva nel lungo periodo. Vediamo di che entità è il fenomeno e come si procede per la regolarizzazione. 


Quando un immobile si definisce fantasma?

Sono edifici non accatastati, oppure abusivi o sconosciuti al Fisco per varie ragioni. Un fenomeno che rappresenta una vera e propria piaga, con conseguenze negative sia per l’economia che per la sicurezza del territorio.

In sintesi, un fabbricato può essere definito fantasma nei seguenti casi:

  • Quando non è presente al catasto: questo significa che l’immobile non è stato registrato e quindi non risulta esistere ufficialmente;

  • Se è stato costruito abusivamente: in questo caso, l’immobile è stato realizzato senza le necessarie autorizzazioni edilizie;

  • Quando è intestato a un proprietario fittizio: questa pratica viene spesso utilizzata per evadere le tasse o commettere altri reati;

  • Se è in stato di abbandono: un immobile in stato di abbandono può essere considerato fantasma se non viene utilizzato da nessuno e se non vi è manutenzione.


Cosa fare se la casa non risulta al catasto?

La regolarizzazione di un immobile fantasma è un processo complesso che varia a seconda della specifica situazione. I documenti e le informazioni per la regolarizzazione sono disponibili sul sito istituzionale di Agenzia delle Entrate, nella sezione “Registra al catasto il tuo immobile fantasma”, o “Servizi online: fabbricati non dichiarati”. È anche possibile contattare il numero verde 800 863 119. Riassumiamo i passi principali da compiere in tre macro-fasi, qui di seguito.


Fase di accatastamento

La prima fase serve ad accatastare l’immobile “fantasma”, che non risulta al Catasto, quindi al Fisco e allo Stato. Questa procedura si articola come segue:

  • Richiedere l’accatastamento: la procedura comincia con la richiesta di accatastamento all’Agenzia delle Entrate. Bisogna presentare una DOCFA (Dichiarazione di Conformità Catastale) compilata da un tecnico abilitato;

  • Pagare gli oneri di accatastamento.


Fase della sanatoria

Questa seconda macrofase serve a capire se l’immobile è sanabile o da abbattere, e si sviluppa come segue:

  • Richiedere la sanatoria presso l’Ufficio Tecnico comunale;

  • Verificare se l’immobile è sanabile: la verifica si svolge anche in base alle normative locali;

  • Presentare una domanda di sanatoria: va presentata al Comune di competenza, dove è stato edificato l’immobile;

  • Pagare le sanzioni e gli oneri di regolarizzazione: le sanzioni possono essere molto elevate in caso di abusi edilizi gravi.


Fase della voltura catastale

Una volta superate le prime due procedure, la regolarizzazione si conclude con il riconoscimento ufficiale dell’immobile al Catasto. Dunque, bisogna:

  • Aggiornare la titolarità dell’immobile al Catasto;

  • Presentare un atto di aggiornamento (cosiddetta voltura) al Catasto;

  • Pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali.


Perchè gli immobili fantasma sono un problema

Gli immobili fantasma rappresentano un problema che riguarda tutti i cittadini, per diverse ragioni che vale la pena qui ricordare, con conseguenze sull’economia e anche su chi dichiara regolarmente le eventuali rendite o i lavori edilizi. 

L’evasione fiscale danneggia tutti i cittadini, con possibili ricadute sull’efficienza dei servizi pubblici. Le conseguenze sono molteplici, e anche di grave entità, ecco le principali:

  • Evasione fiscale: i proprietari degli immobili fantasma spesso non pagano le tasse, causando un danno all’erario;

  • Degrado urbano: gli immobili fantasma in stato di abbandono contribuiscono al degrado urbano. Inoltre, se non sono dichiarati, possono diventare covo di illegalità e di economia sommersa;

  • Sicurezza: gli immobili fantasma possono essere utilizzati per attività illegali o come rifugio per criminali.

  • Abusivismo edilizio: la presenza di immobili abusivi può causare danni al territorio e all’ambiente, soprattutto in caso di calamità naturali;

  • Diseguaglianza fiscale: l’evasione fiscale può provocare un aumento della pressione fiscale sui cittadini, a discapito di chi rispetta le leggi.

Fonte: Immobiliare.it

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