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Stato legittimo dell’immobile: le nuove semplificazioni


Cucina moderna

Cos’è lo stato legittimo dell’immobile e perché è fondamentale

Lo stato legittimo di un immobile certifica la sua conformità alle normative edilizie ed è un requisito essenziale per poter realizzare interventi edilizi, accedere a detrazioni fiscali e concludere compravendite senza rischi di irregolarità urbanistiche.

Fino a poco tempo fa, dimostrare lo stato legittimo di un immobile richiedeva di ricostruire l’intera storia edilizia dell’edificio, un processo spesso lungo e complesso. Con l’introduzione del Decreto Salva Casa, in vigore dal 30 maggio 2024, questa procedura è stata notevolmente semplificata. La nuova normativa consente ora di attestare la regolarità urbanistica facendo riferimento solo all’ultimo titolo edilizio, senza la necessità di risalire fino alla costruzione originaria dell’immobile.

Questa novità rappresenta un passo avanti significativo, riducendo i tempi burocratici e facilitando la gestione delle pratiche edilizie. Ma quali sono le implicazioni concrete di questa modifica?


Come cambia lo stato legittimo dell’immobile con il DL Salva Casa

Prima dell’entrata in vigore del DL Salva Casa, per dimostrare la conformità urbanistica di un immobile era necessario esaminare l’intera catena dei titoli edilizi, partendo dal permesso di costruire iniziale fino all’ultimo intervento effettuato. Questa procedura spesso risultava complessa e rallentava operazioni come le ristrutturazioni o le compravendite.

Con le nuove disposizioni, invece, è sufficiente fare riferimento alternativamente al titolo abilitativo originario che ha previsto la costruzione o la sanatoria dell’immobile, oppure all’ultimo titolo edilizio rilasciato. Questo significa che, se un immobile ha subito interventi successivi regolarmente autorizzati, non sarà più necessario verificare tutti i titoli pregressi, poiché si presume che il Comune abbia già effettuato le opportune verifiche al momento del rilascio.

Un altro aspetto importante riguarda le difformità presenti nelle parti comuni di un edificio o nelle singole unità immobiliari. Queste non influenzano lo stato legittimo dell’intero stabile, ma vengono valutate singolarmente, evitando così di compromettere la regolarità complessiva dell’immobile.


Dubbi interpretativi e chiarimenti del Ministero delle Infrastrutture

L’applicazione della nuova normativa ha sollevato alcuni dubbi tra i Comuni e gli operatori del settore, portando il Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti a intervenire con una serie di chiarimenti attraverso le Faq pubblicate il 28 gennaio 2025.

Uno degli aspetti più importanti riguarda la verifica dei titoli edilizi pregressi. Secondo il Ministero, il Comune può ritenere verificati i titoli precedenti se nella modulistica relativa all’ultimo intervento il cittadino ha indicato correttamente gli estremi dei titoli edilizi passati. Questo chiarimento permette di evitare inutili verifiche aggiuntive e tutela il cittadino, riconoscendo il principio del legittimo affidamento nei confronti della Pubblica Amministrazione.

Un altro punto affrontato riguarda l’applicazione di questa semplificazione ai titoli rilasciati direttamente dal Comune, come i permessi di costruire, e a quelli ottenuti attraverso il meccanismo del silenzio assenso, come nel caso della SCIA. In entrambi i casi, la nuova normativa si applica senza distinzioni, garantendo uniformità di trattamento.


Le altre semplificazioni che impattano sullo stato legittimo dell’immobile

Oltre alla modifica del concetto di stato legittimo, il Decreto Salva Casa introduce ulteriori semplificazioni che permettono di sanare automaticamente molte situazioni precedentemente considerate irregolari.

Un primo aspetto riguarda le nuove tolleranze costruttive, che rendono conformi automaticamente alcune piccole difformità. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive variano in base alla dimensione dell’unità immobiliare, aumentando progressivamente per gli immobili più piccoli. Questo significa che molte piccole difformità, che in passato avrebbero richiesto complesse procedure di sanatoria, oggi rientrano direttamente nei margini di tolleranza previsti dalla legge.

Oltre alle tolleranze costruttive, sono state ampliate le categorie di tolleranze esecutive. Tra queste rientrano irregolarità geometriche, difformità nelle finiture, minori variazioni delle dimensioni dell’edificio, mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali e piccoli errori progettuali corretti in cantiere. Anche in questo caso, l’obiettivo è semplificare le procedure ed evitare blocchi dovuti a irregolarità di minima entità.

Infine, per le difformità parziali e le variazioni essenziali, il decreto prevede una procedura di accertamento di conformità semplificata, che si basa sul principio del silenzio assenso. Questo significa che, se il Comune non si pronuncia entro i termini stabiliti, la richiesta di conformità si considera automaticamente accolta. Questo meccanismo permette di velocizzare le pratiche edilizie, riducendo il rischio di lungaggini amministrative.


Le novità introdotte dal Decreto Salva Casa rappresentano una vera e propria rivoluzione per il settore edilizio e immobiliare. La possibilità di dimostrare lo stato legittimo di un immobile facendo riferimento solo all’ultimo titolo edilizio semplifica notevolmente le procedure e riduce i tempi burocratici.

Questa modifica, unita alle nuove tolleranze costruttive ed esecutive e alla possibilità di ottenere accertamenti di conformità con silenzio assenso, consente di sbloccare molte situazioni che in passato avrebbero richiesto lunghe e complesse verifiche.

Per chi intende acquistare, vendere o ristrutturare un immobile, è fondamentale comprendere l’impatto di queste nuove regole e valutare eventuali opportunità di regolarizzazione. In caso di dubbi, è sempre consigliabile affidarsi a un professionista del settore per verificare la documentazione e ottenere assistenza nella gestione delle pratiche edilizie.

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