L'applicazione dell'IVA sulla vendita di terreni con fondazioni è stata recentemente oggetto di un'importante sentenza della Corte di Giustizia dell'Unione Europea (Corte UE). Il chiarimento riguarda la distinzione tra “fabbricato” e “terreno edificabile”, un concetto cruciale per gli operatori immobiliari, le imprese di costruzione e i professionisti.
Definizione di terreno edificabile e fabbricato secondo la direttiva IVA
Nell’ambito della normativa europea, la nozione di “terreno edificabile” può includere anche quei terreni dove siano presenti solo le fondazioni di un edificio a uso abitativo. La Corte UE ha infatti chiarito che la semplice presenza di fondazioni non trasforma un terreno in “fabbricato” soggetto a IVA. Questo concetto è delineato nell’articolo 12 della direttiva IVA (2006/112/CE), che distingue fra cessione di fabbricati e cessione di terreni.
Secondo l'articolo 12, la cessione di fabbricati nuovi è soggetta a IVA, mentre quella di fabbricati già utilizzati o “vecchi” può essere esente. Tuttavia, per i terreni edificabili, la normativa richiede l’applicazione dell’IVA, anche se si trovano in una fase iniziale dello sviluppo, come nel caso delle fondazioni già costruite.
La questione della prima occupazione nei fabbricati
La definizione di “fabbricato” è strettamente legata al concetto di “prima occupazione”, che implica l’effettivo utilizzo del bene da parte del proprietario o locatario. La Corte ha chiarito che le fondazioni non possono costituire un “fabbricato” in quanto non sono utilizzabili da sole. Pertanto, fino al completamento dell’edificio, i terreni che ne sono dotati rimangono “terreni edificabili” e rientrano nell’ambito dell’IVA.
Implicazioni fiscali per la cessione di terreni con fondazioni
Il caso analizzato ha coinvolto una società che ha trasferito sedici lotti di terreno dotati di fondazioni, vendendoli a una compagnia danese, che a sua volta li ha rivenduti a privati. La Corte ha chiarito che tali cessioni sono soggette a IVA, in quanto il trasferimento dei terreni edificabili non completati non soddisfa i criteri per l’esenzione. Questa sentenza offre quindi indicazioni preziose per chi opera nel settore immobiliare e fiscale, determinando chiaramente i criteri per distinguere le categorie immobiliari soggette o meno all’IVA.
La distinzione fra cessione di fabbricati e di terreni edificabili
Per la normativa IVA, la distinzione tra fabbricati e terreni edificabili si basa su due criteri fondamentali: l'effettivo completamento dell'edificio e la possibilità di utilizzarlo. Solo al termine del processo di costruzione, il terreno può essere considerato fabbricato; fino a quel momento, anche se dotato di infrastrutture come allacciamenti per acqua e elettricità, rimane un terreno edificabile.
Le linee guida della corte UE per gli stati membri
Un altro elemento importante della sentenza è la raccomandazione per gli Stati membri: la direttiva IVA limita il potere degli Stati nell’ampliare o ridurre il concetto di “terreno edificabile”. Pertanto, gli Stati devono attenersi alla definizione della direttiva, includendo nel concetto di terreno edificabile anche i terreni dotati di infrastrutture di base, come collegamenti elettrici o idrici, purché non completati.
In sintesi, la sentenza della Corte UE ha portato chiarezza sulla cessione di terreni edificabili dotati di fondazioni. La presenza di fondazioni non è sufficiente per qualificare un terreno come fabbricato, che rimane dunque soggetto a IVA. Questa distinzione risulta essenziale per le transazioni immobiliari e la corretta applicazione delle normative IVA in Europa, è consigliabile monitorare l’evoluzione di questa normativa e prepararsi alle novità in arrivo.