Affitti brevi 2026: come vengono tassati e quali sono i 6 regimi fiscali possibili
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La tassazione degli affitti brevi 2026 in Italia può seguire sei regimi fiscali diversi, che cambiano in base a tre fattori principali: numero di immobili locati, modalità di gestione (privata o imprenditoriale) e scelta del contribuente tra Irpef, cedolare secca o partita IVA. In generale, chi affitta una o due case può scegliere tra tassazione ordinaria o cedolare secca, mentre oltre due immobili scatta la presunzione di attività d’impresa con obbligo di partita IVA.
Questa guida spiega come funzionano le imposte sugli affitti brevi nel 2026, quali sono le sei possibili modalità di tassazione, quando conviene ognuna e cosa cambia con le nuove regole.
Cosa sono gli affitti brevi 2026 e quando si applica la loro tassazione
Gli affitti brevi sono contratti di locazione di durata inferiore a 30 giorni tra privati, generalmente utilizzati per turismo, lavoro o studio. La normativa di riferimento è l’articolo 4 del DL 50/2017.
In questa categoria rientrano:
affitto di appartamenti o singole stanze
contratti inferiori a 30 giorni
locazioni con servizi accessori limitati (es. biancheria, pulizia, utenze, Wi-Fi)
Cosa NON rientra negli affitti brevi
Non sono considerati affitti brevi:
locazioni superiori a 30 giorni
attività organizzate in forma imprenditoriale
strutture con servizi tipici di hotel o B&B (reception, ristorazione ecc.)
In questi casi si applicano regole fiscali differenti.
Quali sono i 6 regimi fiscali per gli affitti brevi nel 2026
Nel 2026 esistono sei modalità di tassazione degli affitti brevi, divise tra gestione privata e gestione imprenditoriale.
Le principali sono:
Tassazione ordinaria Irpef
Redditi diversi per sublocazione o comodato
Cedolare secca al 21%
Cedolare secca al 26% per il secondo immobile
Partita IVA ordinaria (obbligatoria oltre due immobili)
Regime forfettario con flat tax fino al 5%
Vediamole nel dettaglio.
1. Tassazione ordinaria Irpef sugli affitti brevi
La tassazione ordinaria Irpef prevede che il 95% del canone di locazione venga tassato con le aliquote progressive Irpef (23%, 33% o 43%) più addizionali regionali e comunali.
È il regime base, anche se oggi viene scelto raramente.
Come funziona
Il reddito fondiario da locazione:
viene tassato sul 95% del canone
rientra nel reddito complessivo Irpef
è tassato per competenza e non per incasso
Esempio:
canone percepito: 1.000 €
imponibile: 950 €
Irpef (33%): 314 € + addizionali
Limiti della tassazione ordinaria
Con questo regime:
non è possibile dedurre spese (pulizie, commissioni portali ecc.)
l’imposizione è spesso più alta della cedolare secca
Tuttavia può essere conveniente per chi ha molte detrazioni fiscali, ad esempio bonus edilizi.
2. Redditi diversi per sublocazione o comodato
Quando l’affitto breve è gestito da un comodatario o da un inquilino che subloca l’immobile, i proventi non sono reddito fondiario ma “redditi diversi”.
Questo comporta alcune differenze importanti.
Vantaggi principali
In questo caso:
il reddito è tassato quando viene incassato
è possibile dedurre le spese inerenti
Tra le spese deducibili possono rientrare:
tinteggiatura
costi di manutenzione
canone di affitto principale (nel caso di sublocazione)
Questo regime può risultare più flessibile rispetto alla tassazione ordinaria.
3. Cedolare secca al 21% sugli affitti brevi
La cedolare secca al 21% è il regime più utilizzato per gli affitti brevi gestiti da privati.
Si tratta di una imposta sostitutiva che prende il posto di:
Irpef
addizionali regionali e comunali
imposta di registro
imposta di bollo
Come funziona
La cedolare:
si applica sull’intero canone
non prevede deduzioni
ha aliquota 21% per il primo immobile
Esempio:
canone: 1.000 €
imposta: 210 €
Confronto:
Regime | Imposta |
Cedolare secca | 210 € |
Irpef ordinaria | oltre 314 € |
Per questo motivo è la soluzione più diffusa tra i piccoli locatori.
Vuoi capire quando conviene davvero la cedolare secca rispetto a Irpef o regime forfettario?
Nel seminario Agefis “Affitti brevi: le regole 2026” (17 marzo, ore 09:00 – 11:00) verranno analizzati casi pratici e simulazioni fiscali per capire quale regime scegliere tra cedolare secca, tassazione ordinaria e partita IVA.
Il corso, valido per 2 CFP per geometri, è pensato per professionisti tecnici, consulenti e operatori immobiliari che devono interpretare correttamente le nuove regole introdotte dalla manovra 2026.
4. Cedolare secca al 26% per il secondo immobile
Dal 2024 la cedolare secca sugli affitti brevi sale al 26% dal secondo immobile locato.
Il contribuente può però scegliere quale casa considerare “prima”.
Come funziona la scelta
In dichiarazione dei redditi è possibile:
applicare 21% su una casa
applicare 26% su un’altra
lasciare alcune locazioni in Irpef ordinaria
Esempio su canone di 1.000 €:
cedolare 21% → 210 €
cedolare 26% → 260 €
La convenienza dipende dal reddito complessivo del contribuente.
Quando diventa obbligatoria la partita IVA per gli affitti brevi
Dal 1° gennaio 2026 scatta la presunzione legale di attività d’impresa quando si affittano più di due appartamenti con locazioni brevi.
Prima il limite era quattro immobili.
Cosa succede oltre due immobili
Quando si affitta il terzo appartamento:
è obbligatorio aprire partita IVA
iscriversi al Registro delle Imprese
presentare SCIA al SUAP
emettere fattura elettronica
Il reddito diventa reddito d’impresa.
Come viene tassato il reddito
Nel regime ordinario:
il reddito è pari al canone meno una deduzione del 15%
si applicano le aliquote Irpef
Non si paga invece IRAP.
Le modifiche introdotte nel 2026 hanno abbassato il limite per la presunzione di attività d’impresa, creando molti dubbi operativi per proprietari e consulenti.
Proprio per chiarire questi aspetti Agefis organizza il seminario online “Affitti brevi: le regole 2026”, in programma il 17 marzo dalle 09:00 alle 11:00.
Durante l’incontro verrà spiegato nel dettaglio:
quando scatta l’obbligo di partita IVA
come funziona la presunzione di attività imprenditoriale
il rapporto tra locazioni brevi e locazioni transitorie
gli adempimenti normativi come il CIN
Il seminario è valido per 2 CFP per geometri ed è rivolto a professionisti tecnici e operatori del settore immobiliare.
Regime forfettario per affitti brevi: quando conviene
Chi gestisce affitti brevi con partita IVA può scegliere il regime forfettario, pagando una flat tax del 15% o del 5% per i primi cinque anni.
Questo regime è spesso il più conveniente in assoluto.
Requisiti principali
Per accedere al forfettario:
ricavi annui fino a 85.000 €
reddito da lavoro dipendente inferiore a 35.000 €
Come si calcola l’imposta
Il reddito imponibile viene calcolato con coefficiente di redditività dell’86%.
Esempio su 1.000 € di canone:
reddito forfettario: 860 €
contributi previdenziali ipotizzati: 150 €
imponibile: 710 €
Imposta:
15% → 107 €
5% → 36 €
Per questo molti esperti considerano il forfettario al 5% il regime più conveniente per chi avvia l’attività.
Ecco cosa fare ora
Vuoi capire davvero come cambiano gli affitti brevi nel 2026 e quale regime fiscale conviene nel tuo caso?
Le nuove regole introdotte dalla manovra 2026 hanno modificato in modo significativo la gestione fiscale delle locazioni brevi: dalla cedolare secca al 21% e 26%, alla presunzione di attività d’impresa oltre due immobili, fino alla possibilità di utilizzare il regime forfettario con aliquota al 5%.
Per orientarsi tra norme fiscali, obblighi e opportunità, può essere utile un aggiornamento pratico e mirato.
✅ Partecipa al seminario online “Affitti brevi: le regole 2026”
Durante il seminario verranno spiegati in modo chiaro:
come funziona la tassazione degli affitti brevi nel 2026
quando scatta l’obbligo di partita IVA
come scegliere tra Irpef, cedolare secca o regime forfettario
quali sono i nuovi obblighi normativi e fiscali
il confronto tra affitti brevi e locazioni transitorie
Il seminario è tenuto da Cristiano Dell’Oste, giornalista de Il Sole 24 Ore, esperto di fiscalità immobiliare.
FAQ sulla tassazione degli affitti brevi
Quante case posso affittare senza partita IVA nel 2026?
Dal 2026 è possibile affittare al massimo due appartamenti con locazioni brevi senza partita IVA. Dal terzo immobile scatta la presunzione di attività d’impresa.
La cedolare secca si applica sempre agli affitti brevi?
No. La cedolare secca è facoltativa e si applica solo quando l’attività è svolta come privato e non come impresa.
Qual è l’aliquota della cedolare secca sugli affitti brevi?
21% sul primo immobile
26% dal secondo immobile
Conviene la partita IVA per affitti brevi?
Può convenire se si rientra nel regime forfettario, soprattutto con l’aliquota 5% nei primi cinque anni, che può risultare più conveniente rispetto alla cedolare secca.
Airbnb applica la ritenuta fiscale sugli affitti brevi?
Sì. I portali e gli intermediari applicano una ritenuta del 21% sui canoni incassati, che vale come acconto Irpef o imposta sostitutiva.
Conclusione
La tassazione degli affitti brevi nel 2026 è diventata più complessa, soprattutto dopo la riduzione da quattro a due immobili per la presunzione di attività d’impresa. Le opzioni fiscali sono diverse e la scelta del regime corretto può incidere molto sulla redditività dell’investimento immobiliare.
Per questo è fondamentale valutare caso per caso tra:
Irpef ordinaria
cedolare secca
partita IVA
regime forfettario
Una pianificazione fiscale corretta permette di ridurre il carico fiscale e gestire gli affitti brevi in modo più efficiente.
Vuoi approfondire operativamente le nuove regole sugli affitti brevi?
Se lavori nel settore immobiliare o tecnico, conoscere nel dettaglio tassazione, obblighi normativi e nuove soglie della presunzione d’impresa è fondamentale per evitare errori e impostare correttamente la gestione degli immobili.
Il seminario Agefis “Affitti brevi: le regole 2026”, in programma il 17 marzo dalle 09:00 alle 11:00, offre un aggiornamento completo sulla disciplina delle locazioni brevi alla luce della manovra 2026 (legge 199/2025).
Il corso è tenuto da Cristiano Dell’Oste (Il Sole 24 Ore) e riconosce 2 CFP per geometri.
