Agevolazione prima casa e usucapione: quando spetta, come richiederla e quali errori evitare
- Agefis
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L’agevolazione prima casa si applica anche all’usucapione, ma solo se il soggetto interessato rilascia una dichiarazione formale prima della registrazione della sentenza. In assenza di tale dichiarazione, i benefici fiscali non possono essere riconosciuti, nemmeno successivamente.
Quando l’agevolazione prima casa si applica all’usucapione?
L’agevolazione prima casa si applica all’usucapione quando il soggetto che chiede il riconoscimento della proprietà dichiara, nel corso del procedimento giudiziario e prima della registrazione della sentenza, di essere in possesso di tutti i requisiti previsti dalla normativa.
In assenza di tale dichiarazione tempestiva, i benefici fiscali non spettano, anche se i requisiti sostanziali sono effettivamente presenti.
Perché l’usucapione non esclude i benefici prima casa
L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario disciplinato dagli articoli 1158 e seguenti del Codice Civile. La natura originaria dell’acquisto non è ostativa all’applicazione delle agevolazioni fiscali previste per l’abitazione principale.
La differenza sostanziale rispetto alla compravendita è procedurale:
manca un atto notarile di acquisto;
manca una dichiarazione “incorporata” nel titolo;
è quindi richiesta una manifestazione di volontà autonoma e preventiva.
Come si acquisisce un immobile per usucapione e quali requisiti incidono sulle agevolazioni fiscali?
L’usucapione consente di acquisire la proprietà a seguito di un possesso prolungato, pacifico e pubblico, purché sussistano specifici requisiti oggettivi e temporali che incidono anche sul piano fiscale.
Requisiti civilistici dell’usucapione immobiliare
Per poter ottenere una sentenza di usucapione è necessario che il possesso:
sia continuativo e ininterrotto;
sia non violento e non clandestino;
sia pubblico e inequivocabile.
Durata del possesso
20 anni in via ordinaria (art. 1158 c.c.);
10 anni in presenza di buona fede e titolo astrattamente idoneo (art. 1159 c.c.).
Effetti fiscali della sentenza di usucapione
La sentenza:
costituisce titolo per la trascrizione nei registri immobiliari;
è soggetta a imposta di registro, non a IVA;
consente l’accesso alle agevolazioni prima casa solo se dichiarate tempestivamente.
Quali imposte si applicano con l’agevolazione prima casa in caso di usucapione?
In presenza dei requisiti prima casa, l’usucapione consente di beneficiare di una fiscalità ridotta, con alcune differenze rispetto alla compravendita.
Imposte agevolate applicabili
In base al DPR 131/1986 (Testo Unico Registro) e alla prassi dell’Agenzia delle Entrate:
Imposta di registro: 2% (anziché 9%);
Imposta ipotecaria: 200 euro fissi;
Imposta catastale: 200 euro fissi.
Perché non si applica l’IVA al 4%
L’usucapione:
è un acquisto a titolo originario;
non rientra nel campo IVA.
Questo principio è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione 25/E/2012, che esclude l’IVA agevolata anche in presenza dei requisiti prima casa.
Perché la dichiarazione è decisiva per ottenere l’agevolazione prima casa?
Senza dichiarazione preventiva, l’agevolazione prima casa è definitivamente preclusa. La giurisprudenza esclude ogni possibilità di sanatoria successiva.
Cosa deve contenere la dichiarazione
La dichiarazione deve attestare:
il possesso dei requisiti di cui alla Nota II-bis, art. 1, Tariffa parte I, DPR 131/1986;
l’assenza di altri immobili acquistati con agevolazioni;
l’impegno al trasferimento della residenza entro 18 mesi;
la non appartenenza dell’immobile a categorie catastali di lusso.
Forma e modalità operative
La dichiarazione può essere:
inserita negli atti introduttivi del giudizio;
depositata nel corso del procedimento;
redatta come atto integrativo con firma autenticata.
È essenziale che sia anteriore alla registrazione della sentenza.
Orientamento consolidato della Cassazione
Le sentenze Cass. 30925/2025 e Cass. 4713/2025 confermano che:
la mancata dichiarazione preclude il beneficio;
non è ammessa alcuna integrazione postuma.
Quali sono le tempistiche corrette per non perdere l’agevolazione?
La finestra temporale è rigida e non prorogabile.
Termine iniziale e finale
Secondo la giurisprudenza:
inizio: avvio del procedimento giudiziario;
fine: registrazione della sentenza.
Richieste presentate dopo la trascrizione sono inefficaci.
Riferimenti giurisprudenziali e di prassi
Cass. 1270/2021: irrilevanza delle dichiarazioni tardive;
Cass. 21379/2006: rileva la data di registrazione dell’atto;
Risoluzione AE 90/E/2014: dichiarazione ammessa anche in corso di causa.
Quando l’agevolazione prima casa non spetta (anche in caso di usucapione)?
L’agevolazione non è applicabile quando mancano i requisiti sostanziali o formali, indipendentemente dalla modalità di acquisto.
Cause generali di esclusione
possesso di altro immobile acquistato con agevolazioni;
mancato trasferimento della residenza entro 18 mesi;
immobile classificato A/1, A/8 o A/9.
Cause specifiche per l’usucapione
omissione della dichiarazione preventiva;
immobile privo dei requisiti prima casa;
dichiarazione presentata dopo la registrazione.
Rischi fiscali
In caso di indebita fruizione:
recupero dell’imposta ordinaria;
applicazione di sanzioni e interessi;
possibile contenzioso tributario.
FAQ – Domande frequenti su agevolazione prima casa e usucapione
L’agevolazione prima casa si applica automaticamente all’usucapione?
No. È necessaria una dichiarazione esplicita prima della registrazione della sentenza.
È possibile sanare la mancata dichiarazione dopo la sentenza?
No. La Cassazione esclude qualsiasi sanatoria postuma.
Si applica l’IVA al 4% in caso di usucapione prima casa?
No. L’usucapione è fuori campo IVA.
La dichiarazione può essere presentata durante il giudizio?
Sì, purché prima della registrazione della sentenza.
L’Agenzia delle Entrate può revocare l’agevolazione?
Sì, in caso di controlli che accertino l’assenza dei requisiti.
L’agevolazione prima casa in caso di usucapione è pienamente legittima, ma fortemente condizionata al rispetto di requisiti formali e temporali stringenti.
Per i professionisti tecnici, il punto critico non è la norma sostanziale, bensì la corretta gestione procedurale della dichiarazione, unico presidio contro la perdita del beneficio e il contenzioso successivo.
