Bonus ristrutturazione incluso nel rogito 2026: come funziona la detrazione per chi acquista case ristrutturate
- Agefis
- 24 ore fa
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Il bonus ristrutturazione incluso nel rogito consente all’acquirente di un’abitazione in un edificio interamente ristrutturato di ottenere la detrazione fiscale anche senza aver sostenuto direttamente le spese. L’agevolazione, confermata anche per il 2026, si applica in presenza di specifiche condizioni oggettive e soggettive e rappresenta uno strumento centrale nella fiscalità immobiliare post-riforma.
Quando l’acquirente ha diritto al bonus ristrutturazione incluso nel rogito?
Il diritto alla detrazione nasce con l’acquisto dell’immobile, purché l’edificio sia stato ristrutturato integralmente da un’impresa o cooperativa e la vendita avvenga entro 18 mesi dalla fine lavori. Non è necessario che l’acquirente abbia sostenuto le spese né che abbia effettuato pagamenti con bonifico parlante.
Requisiti oggettivi dell’intervento edilizio
L’agevolazione spetta solo se:
l’immobile acquistato è un’abitazione;
l’abitazione è parte di un edificio ristrutturato nella sua interezza;
gli interventi rientrano nel:
restauro e risanamento conservativo, oppure
ristrutturazione edilizia (art. 3, DPR 380/2001).
⚠️ In caso di ampliamento volumetrico, la quota riferibile alla nuova costruzione non è detraibile e va oggettivamente scorporata.
Chi deve aver eseguito i lavori
I lavori devono essere stati eseguiti esclusivamente da:
impresa di costruzione o ristrutturazione immobiliare, oppure
cooperativa edilizia.
Tempistica della vendita
L’impresa o cooperativa deve:
vendere (o assegnare) l’immobile entro 18 mesi dalla fine dei lavori.
Il rogito può avvenire anche prima della fine lavori, ma:
la detrazione inizia solo dall’anno di ultimazione dell’intervento.
Qual è la detrazione spettante nel 2026 per le case ristrutturate acquistate?
Nel 2026 la detrazione può arrivare fino al 50% se l’immobile è abitazione principale, oppure al 36% negli altri casi. La detrazione è sempre ripartita in 10 quote annuali di pari importo.
Aliquote valide fino al 31 dicembre 2026
36% per seconde case e altri immobili;
50% se l’immobile acquistato è abitazione principale.
Dal 1° gennaio 2027:
30% (ordinario);
36% per abitazione principale.
Dal 2028, salvo modifiche:
aliquota unica al 30%.
Base di calcolo della detrazione
La detrazione si applica:
sul 25% del prezzo di acquisto risultante dal rogito;
IVA inclusa;
entro il limite massimo di 96.000 euro per unità abitativa.
Cosa si intende per “unità abitativa”
Per unità abitativa si intende:
l’abitazione,
comprensiva delle pertinenze, anche se accatastate separatamente.
Effetti pratici:
due appartamenti → doppio plafond (192.000 €);
appartamento + box → plafond unico (96.000 €).
Chi può beneficiare del bonus e come si ripartisce la detrazione
La detrazione spetta a chi acquista un diritto reale sull’immobile, non solo la piena proprietà. Il beneficio segue il valore economico del diritto acquisito.
Diritti reali ammessi
La detrazione spetta a chi acquista:
piena proprietà (anche pro quota);
nuda proprietà;
usufrutto;
uso o abitazione.
In caso di:
usufruttuario + nudo proprietario → detrazione ripartita in base al valore dei diritti.
Serve il bonifico parlante per il bonus ristrutturazione nel rogito?
No, il bonus ristrutturazione incluso nel rogito non richiede il bonifico parlante. La detrazione nasce dal contratto di compravendita, non dal pagamento dei lavori.
Regole per acconti e pagamenti anticipati
Un acconto è detraibile solo se:
è indicato in un contratto registrato;
la registrazione avviene prima della dichiarazione dei redditi in cui si utilizza la detrazione.
Cumulo con altri bonus e limiti reddituali
Il bonus ristrutturazione incluso nel rogito è compatibile con altri incentivi, entro precisi limiti normativi.
Rapporto con ecobonus e sismabonus dell’impresa
irrilevante se l’impresa ha fruito di ecobonus o sismabonus;
l’acquirente non perde il diritto alla detrazione.
Cumulo con sismabonus ordinario
È possibile cumulare:
bonus ristrutturazione da acquisto;
quota residua di sismabonus ordinario trasferita dall’impresa,
sempre entro il tetto di 96.000 euro.
Limite per redditi elevati
Per gli acquisti dal 1° gennaio 2025:
i contribuenti con reddito oltre 75.000 euro
devono verificare la capienza nel plafond complessivo di spese detraibili previsto dalla legge 207/2024.
Conclusione
Il bonus ristrutturazione incluso nel rogito si conferma anche nel 2026 come uno strumento strutturale di pianificazione fiscale e immobiliare, particolarmente rilevante per operazioni di acquisto da imprese e cooperative. Per professionisti e operatori del settore è essenziale verificare con attenzione tempistiche di fine lavori, qualificazione dell’intervento edilizio, struttura dei diritti reali trasferiti e corretta determinazione della base di calcolo, al fine di garantire la piena fruibilità della detrazione ed evitare contestazioni in fase dichiarativa.
FAQ – Bonus ristrutturazione incluso nel rogito 2026
Il bonus ristrutturazione da acquisto è confermato nel 2026?
Sì. La legge di Bilancio 2025 ne ha confermato l’applicazione anche per il 2026.
La detrazione spetta anche se compro prima della fine lavori?
Sì, ma può essere fruita solo dall’anno in cui i lavori risultano ultimati.
Il bonus vale anche per seconde case?
Sì, con aliquota ridotta rispetto all’abitazione principale.
È necessario indicare qualcosa di specifico nel rogito?
È essenziale che dal rogito risulti:
il prezzo di acquisto,
la natura dell’intervento,
la qualifica dell’impresa venditrice.
Il bonus è cedibile o scontabile?
No. Il bonus ristrutturazione da acquisto non è cedibile né scontabile.
