Proroga contratto di locazione cedolare secca: come confermare l’opzione ed evitare la revoca
- Agefis
- 9 ore fa
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Il rinnovo di un contratto di locazione con cedolare secca richiede la conferma dell’opzione da parte del locatore, ma la mancata comunicazione formale non comporta automaticamente la perdita del regime agevolato. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che conta soprattutto il comportamento coerente del contribuente.
Questo articolo spiega quando e come rinnovare la cedolare secca, quali sono gli adempimenti obbligatori, e in quali casi si evita la revoca dell’opzione, anche in assenza di comunicazioni formali.
È necessario rinnovare l’opzione per la cedolare secca alla proroga del contratto?
Sì, l’opzione per la cedolare secca deve essere confermata in sede di proroga del contratto, se il locatore intende continuare ad applicare il regime sostitutivo. La proroga rappresenta un momento fiscalmente rilevante che richiede una scelta consapevole.
Cosa dice l’Agenzia delle Entrate sulla proroga
Il chiarimento ufficiale arriva da Fisco Oggi, rivista dell’Agenzia delle Entrate, a seguito di un quesito diretto di un contribuente. Secondo il Fisco:
la cedolare secca non si rinnova automaticamente;
il locatore deve confermare l’opzione in occasione della proroga;
la conferma avviene tramite modello RLI.
Quando si verifica la proroga
La proroga può essere:
espressa, quando viene formalizzata alla scadenza naturale;
tacita, nei contratti che proseguono automaticamente (es. 4+4).
In entrambi i casi, dal punto di vista fiscale, la proroga richiede attenzione.
Il tema della conferma dell’opzione in proroga è uno dei più critici nella pratica professionale. Nel webinar gratuito di Agefis "Locazioni: dalla redazione del contratto alla trasmissione telematica" vengono analizzati casi reali e soluzioni operative per evitare errori ricorrenti.
Cosa succede se non si comunica la proroga di un contratto con cedolare secca?
La mancata comunicazione della proroga non comporta automaticamente la revoca della cedolare secca, se il contribuente dimostra un comportamento coerente con la volontà di mantenere il regime.
Il principio del “comportamento concludente”
L’Agenzia delle Entrate riconosce la validità del cosiddetto comportamento concludente, che si realizza quando il locatore:
continua a versare l’imposta sostitutiva;
indica i redditi da locazione nel quadro dedicato alla cedolare secca della dichiarazione;
non applica l’imposta di registro;
non richiede l’aggiornamento del canone.
In presenza di questi elementi, l’opzione esercitata in origine non si considera revocata, anche se la proroga non è stata comunicata nei termini.
Resta comunque una violazione formale
È importante precisare che:
l’omessa comunicazione della proroga resta una violazione formale;
può essere sanata tramite ravvedimento operoso;
non incide sulla validità dell’opzione, se il comportamento è coerente.
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Quali sono gli adempimenti corretti per il rinnovo della cedolare secca?
Per mantenere correttamente la cedolare secca, il locatore deve comunicare la proroga e confermare l’opzione tramite modello RLI entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.
Modello RLI: quando e come utilizzarlo
Il modello RLI va utilizzato per:
registrazione iniziale;
proroga;
risoluzione;
subentro.
In caso di proroga:
va barrata la casella relativa alla cedolare secca;
non è dovuta imposta di registro;
non è dovuta imposta di bollo.
Errori da evitare
Tra gli errori più frequenti:
ritenere che la cedolare si rinnovi automaticamente;
comunicare la proroga senza confermare l’opzione;
applicare l’adeguamento ISTAT del canone.
Cosa prevede il regime della cedolare secca sui contratti di locazione abitativa?
La cedolare secca è un regime opzionale che sostituisce IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo, riservato ai contratti di locazione abitativa tra persone fisiche.
Aliquote applicabili
Le aliquote attualmente previste sono:
21% per i contratti a canone libero;
10% per i contratti a canone concordato.
L’imposta si applica sull’intero canone annuo pattuito.
Rinuncia all’aggiornamento del canone
Optando per la cedolare secca, il locatore:
rinuncia a qualsiasi aggiornamento del canone;
non può applicare la variazione ISTAT, anche se prevista contrattualmente.
Questa rinuncia deve essere rispettata per tutta la durata dell’opzione.
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Conclusione
In sintesi, il rinnovo di un contratto di locazione con cedolare secca richiede attenzione, soprattutto in fase di proroga. L’opzione per il regime agevolato deve essere confermata dal locatore, ma l’eventuale omissione della comunicazione non comporta automaticamente la perdita del beneficio, se il comportamento fiscale resta coerente. Versamenti corretti, dichiarazione dei redditi allineata e rispetto della rinuncia all’aggiornamento del canone restano elementi determinanti. Una gestione accurata degli adempimenti consente di continuare a beneficiare della cedolare secca evitando contestazioni e inutili rischi fiscali.
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FAQ – Domande frequenti sulla proroga contratto di locazione cedolare secca
La cedolare secca si rinnova automaticamente alla proroga?
No. L’opzione deve essere confermata dal locatore in sede di proroga tramite modello RLI.
Se dimentico di comunicare la proroga perdo la cedolare secca?
No, non automaticamente. Se il contribuente mantiene un comportamento coerente (versamenti e dichiarazione), l’opzione resta valida.
È possibile sanare l’omessa comunicazione della proroga?
Sì, tramite ravvedimento operoso per la violazione formale.
Posso chiedere l’adeguamento ISTAT se sono in cedolare secca?
No. L’adeguamento del canone è sempre escluso, anche se previsto nel contratto.
La cedolare secca vale anche per immobili strumentali?
No. Il regime è riservato agli immobili ad uso abitativo locati da persone fisiche fuori dall’esercizio di impresa o professione.
