Cambio destinazione d’uso semplificato col Salva Casa: quando serve il permesso di costruire?

Il Decreto Salva Casa semplifica il cambio di destinazione d’uso, ma solo se le Regioni lo permettono. In assenza di una normativa regionale specifica, serve il permesso di costruire anche per interventi senza aumento volumetrico. Il Tar Lazio ha confermato che le semplificazioni non sono applicabili in automatico su tutto il territorio nazionale.

Le semplificazioni del Salva Casa valgono in tutta Italia?

No, le semplificazioni introdotte dal Decreto Salva Casa si applicano solo dove le Regioni lo permettono. Il provvedimento nazionale non è auto-applicativo: occorre che la normativa regionale lo recepisca.

Il Decreto Salva Casa, con l’articolo 23-ter, consente il cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali diverse (ad esempio da magazzino a residenziale) tramite SCIA, purché l’intervento non comporti aumento di volumetria. Tuttavia, la sua applicazione concreta è subordinata alla disciplina regionale. Il Tar Lazio ha ribadito questo principio, evidenziando come le Regioni conservino piena competenza nell’individuare le situazioni in cui tali cambi sono consentiti.

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Quando non si può usare la SCIA per il cambio d’uso col Salva Casa?

Non si può utilizzare la SCIA se manca una norma regionale specifica che autorizzi il cambio d’uso tra categorie funzionali diverse. In questi casi, è necessario il permesso di costruire.

Un caso recente riguarda un seminterrato trasformato da magazzino a uso abitativo. Nonostante il proprietario avesse presentato SCIA, il Comune ha fermato i lavori e ordinato la demolizione. Il Tar Lazio, con sentenza n. 8313/2025, ha confermato che il cambio d’uso verticale incide sul carico urbanistico, richiedendo il permesso di costruire in assenza di normativa regionale favorevole.

Cosa si intende per cambio d’uso verticale?

Si tratta del passaggio tra diverse categorie funzionali: da commerciale a residenziale, da agricolo a turistico-ricettivo, ecc. Questi cambiamenti hanno impatti urbanistici e non possono sempre avvenire in modo semplificato.

Cosa prevedono le linee guida del Mit sui cambi d’uso?

Le linee guida del Mit chiariscono che le opere contestuali al cambio d’uso non determinano la rilevanza urbanistica dell’intervento, ma possono incidere sul tipo di titolo abilitativo necessario.

Il Ministero delle Infrastrutture, per chiarire i dubbi nati sul Decreto Salva Casa, ha pubblicato linee guida specifiche. Queste precisano che:

• I Comuni devono motivare eventuali limiti nei piani urbanistici.

• Le semplificazioni non significano deregulation: ogni intervento va valutato in base al contesto territoriale.

• Anche se i lavori non aumentano la volumetria, potrebbero richiedere permessi diversi dalla SCIA se manca il supporto normativo regionale.

I Comuni possono opporsi al cambio d’uso anche con la SCIA?

Sì. Se ritengono che il cambio d’uso contrasti con il piano regolatore o che manchi il supporto della normativa regionale, possono rigettare la SCIA e richiedere un permesso di costruire.

In quali casi il cambio d’uso è sempre soggetto a permesso di costruire?

Quando si cambia la funzione principale dell’immobile e manca una normativa regionale che consenta la SCIA. Questo vale anche se l’immobile è al piano terra o seminterrato.

Nel caso di unità immobiliari seminterrate o al primo piano fuori terra, la semplificazione è subordinata alle norme locali. La giurisprudenza ha chiarito che, in assenza di una disciplina regionale chiara, non si può ricorrere alla SCIA. L’intervento sarà trattato come rilevante dal punto di vista urbanistico, con conseguente necessità di autorizzazione edilizia ordinaria.

FAQ – Domande frequenti sul cambio di destinazione d’uso con il Salva Casa

Il Decreto Salva Casa permette sempre il cambio d’uso con SCIA?

No. Solo se c’è una normativa regionale che lo consente per quel tipo di immobile e categoria funzionale.

Posso cambiare un magazzino in abitazione senza permesso?

Non sempre. Se il tuo Comune applica le semplificazioni e la Regione lo consente, sì. Altrimenti serve il permesso di costruire.

I lavori interni incidono sul tipo di autorizzazione?

In parte. Non determinano di per sé l’obbligo di permesso di costruire, ma possono richiederlo se l’intervento è urbanisticamente rilevante.

Il Comune può annullare una SCIA se ritiene illegittimo il cambio d’uso?

Sì. Il Comune può intervenire anche dopo la presentazione della SCIA, se il cambio d’uso non è conforme alle norme regionali o locali.