Recupero dei sottotetti con il Decreto Salva-Casa: cosa consente la nuova legge?
- Agefis
- 3 giorni fa
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Il Decreto Salva-Casa 2024 introduce una nuova disciplina nazionale sul recupero abitativo dei sottotetti, superando precedenti incertezze interpretative e lasciando spazio alle norme regionali più favorevoli. Il recupero è possibile anche in deroga alle distanze minime tra edifici, ma solo a precise condizioni e senza alterazioni strutturali.
Quali sottotetti si possono recuperare con il Salva-Casa?
Il recupero è ammesso solo per edifici legittimamente costruiti o successivamente sanati, senza modifiche strutturali al sottotetto. La nuova norma semplifica l’accesso al recupero ma impone limiti chiari.
Il comma 1-quater dell’art. 2-bis del d.P.R. 380/2001, introdotto dalla Legge 105/2024, stabilisce che è possibile trasformare un sottotetto in abitazione anche se non sono rispettate le distanze minime tra edifici, a patto che:
il fabbricato sia stato costruito in modo legittimo (o sanato prima dell’istanza);
non si modifichi la superficie o la forma del sottotetto, come definita dalle pareti perimetrali;
non venga superata l’altezza massima assentita in origine.
Il sottotetto deve risultare parte dell’edificio “originario” o comunque legittimamente assentito, anche se inizialmente con altra destinazione (es. stenditoi o locali tecnici).
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Cosa cambia per le distanze tra edifici e confini?
Il decreto consente deroghe alle distanze, ma solo nel rispetto di quelle vigenti al momento della costruzione dell’edificio. Non è una sanatoria, ma una deroga condizionata.
Il principio chiave è che le distanze minime tra edifici o dai confini devono rispettare quelle in vigore all’epoca della costruzione dell’immobile, non quelle attuali. Questa apertura non consente modifiche che aumentino volumetria o superficie, e non permette il recupero se l’immobile è abusivo e non sanato.
In sostanza, il Salva-Casa:
non amplia i casi sanabili, ma semplifica il percorso per il cambio di destinazione d’uso;
non scavalca le regole storiche, ma ne fa riferimento esplicito;
si applica solo se compatibile con le normative regionali.
Le Regioni possono prevedere norme più favorevoli?
Sì, la normativa statale lascia esplicitamente spazio a norme regionali più permissive. In caso di conflitto, prevale la legge regionale.
La riforma del TUE (Testo Unico dell’Edilizia) ribadisce il principio di competenza concorrente tra Stato e Regioni in materia urbanistica.
In concreto:
se una Regione consente condizioni più favorevoli per il recupero dei sottotetti, queste prevalgono sulla normativa nazionale;
le norme statali si applicano solo in assenza di disposizioni regionali o se queste risultano più restrittive.
Il professionista tecnico dovrà quindi verificare le leggi regionali vigenti in materia di sottotetti, soprattutto su:
limiti di altezza interna;
destinazioni d’uso ammesse;
requisiti igienico-sanitari.
È possibile il recupero dei sottotetti in edifici abusivi?
Solo se l’edificio è stato oggetto di sanatoria precedente all’istanza di recupero. Il decreto non introduce nuove possibilità di condono.
Uno dei chiarimenti più importanti riguarda la legittimità dell’edificio originario. Il sottotetto è recuperabile solo se:
il fabbricato è conforme ai titoli abilitativi;
oppure, se abusivo, è stato sanato tramite condono (es. Legge 47/1985 o successiva normativa).
Il recupero del sottotetto non costituisce sanatoria, ma una trasformazione funzionale autorizzata solo se il contesto edilizio è regolare o regolarizzato. Ciò implica che eventuali pratiche edilizie pregresse dovranno essere documentate e coerenti.
FAQ – Recupero sottotetti con il Salva-Casa
Il Salva-Casa vale in tutta Italia?
Sì, ma si applica solo dove non esistano norme regionali più favorevoli, che prevalgono.
Serve rispettare le distanze minime attuali?
No, basta rispettare quelle in vigore all’epoca della costruzione dell’edificio.
Posso ampliare o modificare il sottotetto?
No, non sono ammessi aumenti di superficie o alterazioni della forma perimetrale.
Un sottotetto in un edificio abusivo è recuperabile?
Solo se l’edificio è stato sanato prima dell’istanza.
Serve un nuovo titolo edilizio?
Sì, secondo le procedure indicate dalla legge regionale e dai regolamenti locali.
