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Nuove regole dal Parlamento sulla cessione dei bonus edilizi

I proprietari degli edifici unifamiliari o plurifamiliari autonomi avranno altri sei mesi, fino al 30 settembre 2023, per completare i lavori che danno accesso al superbonus del 110%


I proprietari degli edifici unifamiliari o plurifamiliari autonomi avranno altri sei mesi, fino al 30 settembre 2023, per completare i lavori che danno accesso al superbonus del 110%; orizzonte temporale più ampio, dieci anni, per fruire della detrazione e dei crediti 2022; remissione in bonis, entro novembre, per le opzioni di sconto/cessione relative allo scorso anno, non trasmesse a fine marzo; nuova documentazione per escludere la responsabilità solidale dei cessionari; possibilità, per banche, assicurazioni e intermediari finanziari, di trasformare le eccedenze di crediti in Btp. Sono alcune delle rilevanti correzioni apportate al Dl 11/2023 (“decreto Cessioni”), il cui iter parlamentare si è concluso ieri con il voto finale di Palazzo Madama (Atto Senato n. 636). Il provvedimento contiene misure urgenti in materia di cessione dei crediti, la disciplina introdotta dal “decreto Rilancio” (articolo 121, Dl 34/2020) in virtù della quale, per una serie di interventi (recupero del patrimonio edilizio, efficienza energetica, misure antisismiche, recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti, installazione di impianti fotovoltaici, installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, superamento ed eliminazione di barriere architettoniche), il contribuente ha la possibilità di scegliere la modalità di fruizione dell’agevolazione fiscale a essi connessa. L’avente diritto, infatti, anziché avvalersi della procedura tradizionale, ossia sfruttare la detrazione spettante direttamente nella dichiarazione dei redditi, può utilizzare una delle due seguenti soluzioni alternative: o lo sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso (il beneficio, pertanto, viene anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi, il quale poi recupera la somma sotto forma di credito d’imposta, di importo pari alla detrazione spettante), o la cessione di un credito d’imposta di pari ammontare. Il credito d’imposta, in entrambe le circostanze, può essere trasferito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. Sono ammesse tre ulteriori cessioni soltanto, però, se effettuate a favore di soggetti “vigilati”, vale a dire le banche e gli intermediari finanziari iscritti all’albo, le società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo, le imprese di assicurazione autorizzate a operare in Italia. Invece, alle banche e alle società appartenenti a un gruppo bancario iscritto all’albo è consentito di effettuare sempre (quindi, anche quando non sia esaurito il numero dei possibili passaggi) una cessione a favore di soggetti diversi dai consumatori o utenti (diversi, pertanto, dalle persone fisiche che agiscono per scopi estranei all’attività imprenditoriale, commerciale, artigianale o professionale svolta – articolo 3, comma 1, lettera a, Dlgs 206/2005) che hanno un conto corrente con la banca stessa o con la capogruppo. In pratica, quei soggetti possono trasferire i crediti a tutti i loro correntisti società, professionisti e partite Iva; questi ultimi, però, non hanno facoltà di successiva cessione. Il “decreto Cessioni”, entrato in vigore il 17 febbraio, è stato adottato – come si legge nell’analisi tecnico-normativa predisposta dal Governo – per rispondere a tre obiettivi: contrastare le frodi in ambito edilizio, prevedendo, a partire da quel giorno, il blocco degli sconti in fattura e delle cessioni dei crediti derivanti dai bonus edilizi (è stato, comunque, delineato un regime transitorio per chi, a quella data, aveva già avviato i lavori); garantire i conti pubblici ed evitare un ulteriore indebitamento delle pubbliche amministrazioni, disponendo, nei loro confronti, il divieto di acquistare i crediti; assicurare maggiori certezze ai cessionari, predeterminando le ipotesi in cui gli stessi possono incorrere in responsabilità solidale con il cedente, anche per incoraggiarli a riprendere gli acquisti e, in tal modo, contenere il fenomeno dei “crediti incagliati”, di quei crediti, cioè, che le imprese non riescono più a “piazzare”, dal momento che i principali potenziali cessionari (banche e poste) hanno saturato la loro capacità di acquisto a causa del moltiplicarsi degli interventi edilizi agevolati su tutto il territorio nazionale. In sintesi, le misure presenti nel testo di partenza del Dl 11/2023, prima dell’esame parlamentare: le pubbliche amministrazioni non possono acquistare i crediti d’imposta derivanti dall’esercizio delle opzioni dello sconto in fattura e della cessione del credito e, ferme restando le ipotesi di dolo, la responsabilità solidale tra fornitore e cessionario è esclusa se quest’ultimo dimostra di avere acquisito il credito d’imposta e possiede la documentazione relativa alle opere che lo hanno originato: titolo edilizio abilitativo ovvero, nel caso di edilizia libera, autocertificazione; comunicazione all’Asl dell’avvio dei lavori ovvero, per gli interventi che non la richiedono, dichiarazione sostitutiva che attesti tale circostanza; visura catastale ante operam dell’immobile oggetto degli interventi ovvero, per i fabbricati non censiti, domanda di accatastamento; fatture, ricevute e altri documenti comprovanti le spese sostenute e il loro avvenuto pagamento; asseverazioni, se obbligatorie per legge, dei requisiti tecnici degli interventi e della congruità delle relative spese; nel caso di lavori condominiali, delibera di approvazione e tabella di ripartizione delle spese; per gli interventi di efficienza energetica, la documentazione prevista dall’articolo 6, comma 1, lettere a) e c), decreto Mise 6 agosto 2020, ovvero, per gli interventi che non la richiedono, autocertificazione attestante tale circostanza; visto di conformità dei dati relativi alla documentazione comprovante la sussistenza dei presupposti che danno diritto a detrarre le spese sostenute per le opere, rilasciato da intermediari abilitati o Caf; attestazione di avvenuta osservanza degli obblighi di segnalazione di operazioni sospette e di astensione dal compiere operazioni (articoli 35 e 42, Dlgs 231/2007), rilasciata da soggetti sottoposti alla disciplina antiriciclaggio (articolo 3, stesso decreto). L’esclusione della responsabilità solidale vale anche per i cessionari, diversi dai consumatori o utenti, che acquistano i crediti da una banca o altra società appartenente al gruppo con la quale hanno un conto corrente attivo, se si fanno rilasciare un’attestazione di possesso, da parte della banca o della società cedente, di tutta la documentazione di cui al punto precedente. Il mancato possesso di parte della documentazione di cui al secondo punto non costituisce, da solo, causa di responsabilità solidale per dolo o colpa grave del cessionario; quest’ultimo può fornire, con ogni mezzo, prova della propria diligenza o non gravità della negligenza. Per contestare il concorso del cessionario nella violazione e la sua responsabilità solidale, è l’ente impositore a dover provare la sussistenza dell’elemento soggettivo del dolo o della colpa grave. Dal 17 febbraio 2023 non è più consentito optare per lo sconto in fattura e per la cessione del credito in relazione agli interventi di: recupero del patrimonio edilizio; efficienza energetica; adozione di misure antisismiche; recupero o restauro della facciata degli edifici esistenti; installazione di impianti fotovoltaici; installazione di colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici; superamento ed eliminazione di barriere architettoniche. Il divieto non si applica alle spese sostenute per interventi rientranti nella disciplina del superbonus (articolo 119, Dl 34/2020), in relazione ai quali, prima della data di entrata in vigore del “decreto Cessioni”: risulti presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata (Cila), in caso di interventi diversi da quelli effettuati dai condomìni; risultino adottata la delibera di approvazione dei lavori e presentata la Cila, in caso di interventi effettuati dai condomìni; risulti presentata l’istanza per l’acquisizione del titolo abilitativo, in caso di interventi comportanti la demolizione e la ricostruzione degli edifici. Inoltre, niente stop all’esercizio delle opzioni per le spese sostenute in relazione a interventi non rientranti nella disciplina del superbonus, per i quali, sempre prima del 17 febbraio 2023: risulti presentata la richiesta del titolo abilitativo ovvero, quando non necessario, siano già iniziati i lavori; risulti regolarmente registrato il preliminare o stipulato il contratto di compravendita dell’immobile, in caso di detrazione spettante per l’acquisto di immobili appartenenti a edifici completamente ristrutturati ovvero situati in comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 o 3 (disposizione, quest’ultima, modificata durante l’esame parlamentare)


Il Dl 11/2023, durante l’iter per la conversione in legge, è stato significativamente ritoccato. A seguire, le novità sopraggiunte. Per le villette, supplemento di sei mesi Spostato dal 31 marzo al 30 settembre 2023 il termine entro il quale sono ancora agevolate al 110% le spese sostenute dalle persone fisiche per interventi realizzati sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate in edifici plurifamiliari purché funzionalmente indipendenti, con uno o più accessi autonomi dall’esterno e destinate all’abitazione di un singolo nucleo familiare (circolare 24/2020, paragrafo 2), sempre che, al 30 settembre 2022, siano stati effettuati lavori per almeno il 30% dell’intervento complessivo. Conversione dei crediti eccedenti in Btp Le banche, gli intermediari finanziari e le imprese di assicurazione senza più capienza fiscale per utilizzare i crediti acquistati potranno impiegarli per sottoscrivere buoni del tesoro poliennali, di durata almeno decennale, nel limite del 10% della quota annuale eccedente i crediti da superbonus già compensati. La soluzione, limitata ai crediti relativi a interventi la cui spesa è stata sostenuta fino al 31 dicembre 2022, sarà adottabile dalle emissioni di Btp effettuate a partire dal 1° gennaio 2028. Nuovi documenti per evitare la responsabilità solidale A quelli già individuati dal testo originario del decreto sono stati aggiunti nuovi documenti il cui possesso esclude il cessionario dal concorso nella violazione e, quindi, dalla responsabilità in solido con il fornitore che ha applicato lo sconto. Si tratta della documentazione prevista dal decreto Mit 329/2020, per gli interventi di riduzione del rischio sismico, e del contratto di appalto sottoscritto tra chi ha realizzato i lavori e il committente. Inoltre, per l’acquisto di crediti da una banca o altra società appartenente al gruppo, quando questa attesta il possesso della documentazione richiesta dalla normativa, è estesa a tutti i cessionari l’esclusione dalla responsabilità solidale, inizialmente prevista per i soli correntisti non consumatori o utenti. Deroghe allo stop per le opzioni di sconto e cessione Dal divieto all’esercizio delle opzioni per lo sconto in fattura e per la cessione del credito, sancito dall’articolo 2 con decorrenza 17 febbraio 2023, sono stati “salvati”, in aggiunta alle ipotesi già individuate dalla versione di partenza del decreto, anche:

  • Gli interventi di superamento ed eliminazione delle barriere architettoniche, agevolati con la detrazione del 75% (articolo 119-ter, Dl 34/2020)

  • Limitatamente alle zone sismiche di categoria 1, 2 e 3, gli interventi, rientranti nella disciplina del superbonus, compresi in piani di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione urbana comunque denominati, purché tali piani presentino contenuti di dettaglio, attuabili tramite titoli semplificati, che al 17 febbraio 2023 risultano approvati dalle amministrazioni comunali e concorrono a ridurre il consumo energetico e all’adeguamento sismico degli edifici

  • Gli interventi per i quali non è prevista la presentazione di un titolo abilitativo e non sono già iniziati i lavori al 17 febbraio 2023, qualora, a quella data, sia stato stipulato un accordo vincolante tra le parti per la fornitura dei beni e dei servizi oggetto dei lavori. In assenza di acconti versati, la data antecedente della stipula dell’accordo (ovvero dell’avvio dei lavori) deve essere autocertificata sia dal cedente/committente sia dal cessionario/prestatore

  • A condizione che prima della data di entrata in vigore del “decreto Cessioni” sia stata presentata la richiesta del titolo abilitativo per eseguire i lavori, gli interventi per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali (articolo 16-bis, comma 1, lettera d, Tuir), quelli riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie che entro diciotto mesi provvedono all’alienazione o assegnazione dell’immobile (comma 3 del citato articolo 16-bis), nonché gli interventi realizzati nei comuni ricadenti nelle zone classificate a rischio sismico 1, 2 e 3, anche mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici, allo scopo di ridurne il rischio sismico (articolo 16, comma 1-septies, Dl 63/2013). Tale disposizione sostituisce quella originariamente presente nel decreto, che subordinava la deroga allo stop per le opzioni, invece che alla presentazione della richiesta del titolo abilitativo per l’esecuzione dei lavori, alla registrazione del preliminare o alla stipula del contratto di compravendita

  • Le opzioni esercitate da: istituti autonomi case popolari (Iacp) ed enti aventi le stesse finalità sociali, per interventi su immobili di loro proprietà o gestiti per conto dei comuni, adibiti a edilizia residenziale pubblica; cooperative di abitazione a proprietà indivisa, per interventi su immobili posseduti e assegnati in godimento ai propri soci; Onlus, organizzazioni di volontariato e associazioni di promozione sociale (articolo 119 citato, comma 9, lettere c), d) e d-bis). Le opzioni sono esercitabili a condizione che i soggetti in questione risultino già costituiti alla data di entrata in vigore del decreto

  • Gli interventi relativi a immobili danneggiati dagli eventi sismici verificatisi dal 1° aprile 2009 in comuni per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza nonché quelli relativi a immobili danneggiati dagli eventi meteorologici verificatisi nelle Marche dal 15 settembre 2022 per i quali è stato dichiarato lo stato di emergenza

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