Proroga permesso di costruire e SCIA fino a 48 mesi: cosa cambia con il Milleproroghe 2026
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Il Milleproroghe 2026 (DL 200/2025) estende a 48 mesi la proroga dei termini di inizio e fine lavori per permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni paesaggistiche, atti ambientali e convenzioni di lottizzazione rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025. La misura non è automatica: richiede una comunicazione preventiva e resta subordinata alla compatibilità con eventuali nuovi strumenti urbanistici o vincoli sopravvenuti.
Si tratta di un intervento di forte impatto operativo per professionisti tecnici, imprese e operatori immobiliari, che consente maggiore flessibilità nella gestione dei cantieri senza riattivare l’intero procedimento autorizzativo.
Cos’è la proroga a 48 mesi per permessi di costruire e SCIA prevista dal Milleproroghe 2026?
La proroga consente di estendere fino a un massimo complessivo di 48 mesi i termini di inizio e ultimazione lavori per determinati titoli edilizi rilasciati entro il 31 dicembre 2025. Non modifica strutturalmente il DPR 380/2001, ma introduce una disciplina temporanea e straordinaria.
Evoluzione normativa: dalle proroghe emergenziali ai 48 mesi
La disciplina nasce nel 2022 con il Decreto “Ucraina” (L. 51/2022), in risposta all’aumento eccezionale dei costi dei materiali e alle criticità della filiera.
Progressivamente, il differimento è stato ampliato:
12 mesi – prime misure emergenziali 2022
24 mesi – Milleproroghe 2023 (L. 14/2023)
30 mesi – Decreto Energia (DL 181/2023)
36 mesi – Milleproroghe 2025 (per titoli entro fine 2024)
48 mesi – Milleproroghe 2026 (per titoli entro 31 dicembre 2025)
L’attuale intervento amplia sia la durata della proroga sia la platea dei titoli interessati.
Natura della disposizione: proroga straordinaria e non strutturale
È fondamentale chiarire che:
Non viene modificata la disciplina ordinaria dell’art. 15 del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001).
Si tratta di una misura temporanea e derogatoria.
L’efficacia è subordinata a specifiche condizioni di legittimità.
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Quali titoli edilizi possono beneficiare della proroga a 48 mesi?
La proroga si applica ai titoli rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025 e riguarda sia titoli originari sia quelli già prorogati in precedenza. L’estensione comprende permessi di costruire, SCIA, autorizzazioni paesaggistiche, atti ambientali e strumenti urbanistici attuativi.
Permesso di costruire: proroga dei termini di inizio e fine lavori
Per i permessi di costruire:
È possibile prorogare i termini di inizio e ultimazione lavori.
Il differimento massimo complessivo è di 48 mesi.
È necessaria comunicazione prima della scadenza.
Condizioni essenziali
La proroga è ammessa solo se:
Il titolo non è in contrasto con nuovi strumenti urbanistici approvati.
Non sono intervenuti vincoli paesaggistici o culturali incompatibili.
La comunicazione è presentata prima della scadenza originaria o già prorogata.
Per il direttore lavori o il progettista incaricato diventa strategico verificare la cronologia amministrativa del titolo.
SCIA, autorizzazioni paesaggistiche e ambientali
La proroga a 48 mesi si estende anche a:
SCIA edilizia
Autorizzazioni paesaggistiche
Dichiarazioni e autorizzazioni ambientali comunque denominate
Rientrano anche i titoli che avevano già beneficiato di precedenti proroghe emergenziali o differimenti per cause non imputabili al titolare.
Convenzioni di lottizzazione e piani attuativi
Sono differiti di 48 mesi:
Il termine di validità delle convenzioni di lottizzazione
I termini di inizio e fine lavori in esse previsti
I termini dei piani attuativi e degli atti propedeutici collegati
Anche in questo caso, resta centrale la verifica di compatibilità con eventuali vincoli sopravvenuti. Per studi di progettazione e operatori immobiliari, l’impatto è particolarmente rilevante nella pianificazione di interventi pluriennali.
La proroga è automatica? Quali adempimenti deve fare il tecnico?
No, la proroga non è automatica. È necessaria una comunicazione formale prima della scadenza del termine originario o prorogato. L’assenza di comunicazione può comportare la decadenza del titolo.
Comunicazione preventiva: tempistiche e responsabilità
Il soggetto interessato deve:
Presentare comunicazione al Comune prima della scadenza.
Attestare il rispetto delle condizioni previste dalla norma.
Verificare l’assenza di incompatibilità urbanistiche sopravvenute.
Per il professionista incaricato ciò comporta:
Analisi dello stato del titolo
Verifica strumenti urbanistici aggiornati
Controllo vincoli paesaggistici e culturali intervenuti successivamente
Verifica urbanistica e vincoli sopravvenuti
Un punto critico riguarda:
Varianti generali o specifiche al PRG/PGT
Nuovi vincoli ex D.Lgs. 42/2004
Provvedimenti di tutela ambientale
Se il titolo risulta incompatibile con la nuova disciplina, la proroga non è applicabile.
Quali sono gli effetti operativi della proroga per professionisti e imprese?
La misura riduce il rischio di decadenza dei titoli edilizi e consente maggiore flessibilità nella gestione dei cantieri. Non elimina però la necessità di una pianificazione tecnica e amministrativa rigorosa.
Impatto sulla programmazione dei cantieri
La proroga a 48 mesi:
Consente di assorbire ritardi legati a mercato e forniture.
Evita la ripresentazione di nuove istanze.
Riduce il carico amministrativo per gli uffici tecnici comunali.
Per le imprese significa poter gestire cronoprogrammi più realistici in un contesto economico ancora instabile.
Riduzione del rischio di decadenza
Senza proroga, la scadenza del termine comporterebbe:
Decadenza del titolo
Necessità di nuova istanza
Rischio di applicazione di normativa urbanistica sopravvenuta
La misura introduce quindi un elemento di stabilità nel sistema edilizio, pur restando circoscritta temporalmente.
FAQ – Domande frequenti sulla proroga permessi di costruire e SCIA 2026
La proroga a 48 mesi si applica automaticamente?
No. È necessaria una comunicazione preventiva prima della scadenza del titolo. In assenza, il titolo può decadere.
Fino a quale data devono essere stati rilasciati i titoli?
Devono essere stati rilasciati o formatisi entro il 31 dicembre 2025.
La proroga modifica il DPR 380/2001?
No. È una misura straordinaria e temporanea che non incide sulla disciplina ordinaria dei termini prevista dal Testo Unico Edilizia.
Vale anche per titoli già prorogati in passato?
Sì. Rientrano anche i titoli che avevano già beneficiato di precedenti proroghe emergenziali.
Si applica alle convenzioni di lottizzazione?
Sì. Sono differiti di 48 mesi il termine di validità, i termini di inizio e fine lavori e quelli dei piani attuativi collegati.
Il Milleproroghe 2026 introduce una proroga fino a 48 mesi per permessi di costruire, SCIA e altri titoli edilizi rilasciati entro il 31 dicembre 2025, offrendo maggiore flessibilità nella gestione dei tempi di cantiere.
Per ingegneri, architetti, geometri e consulenti urbanistici, il punto centrale non è solo l’estensione temporale, ma la corretta verifica delle condizioni di applicabilità: comunicazione preventiva, compatibilità urbanistica e assenza di vincoli sopravvenuti.
