Articolo 36-bis DPR 380/2001: cos’è, come funziona e quali abusi edilizi si possono sanare con il Decreto Salva Casa

L’articolo 36-bis del DPR 380/2001 disciplina la sanatoria delle difformità edilizie minori introdotta dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024). La norma prevede procedure semplificate, sanzioni proporzionate e una doppia conformità attenuata per favorire la regolarizzazione di irregolarità parziali senza ricorrere alla demolizione.

Cos’è l’articolo 36-bis del DPR 380/2001 e cosa cambia rispetto all’articolo 36?

L’articolo 36-bis introduce una procedura semplificata per sanare difformità edilizie parziali o variazioni essenziali, distinguendosi dall’articolo 36 che riguarda abusi più gravi e richiede la doppia conformità piena. Con il 36-bis le sanzioni sono proporzionate e, in alcuni casi, si applica il silenzio-assenso.

Differenza tra articolo 36 e articolo 36-bis

Articolo 36	Articolo 36-bis
Riguarda abusi totali o interventi in totale difformità	Riguarda difformità parziali e alcune variazioni essenziali
Richiede doppia conformità simmetrica (all’epoca + oggi)	Richiede doppia conformità attenuata (in alcuni casi solo urbanistica vigente)
Silenzio-rifiuto dopo 60 giorni	Silenzio-assenso (salvo vincoli)
Sanzione: doppio contributo di costruzione	Sanzione proporzionata all’aumento di valore

La logica del Decreto Salva Casa

Il Decreto Salva Casa 2024 nasce per:

• ridurre il contenzioso amministrativo

• accelerare la rigenerazione urbana

• regolarizzare difformità minori diffuse nel patrimonio edilizio

• evitare demolizioni sproporzionate

  
  

L’obiettivo non è un condono edilizio, ma una razionalizzazione delle sanatorie per interventi di lieve entità.

Potrebbe interessarti anche Permesso di Costruire o SCIA per demolizione e ricostruzione: cosa ha deciso il Consiglio di Stato nel 2025

Quando si applica l’articolo 36-bis DPR 380/2001?

L’articolo 36-bis si applica in caso di difformità parziali dal titolo edilizio o variazioni essenziali sanabili, purché compatibili con la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda. Non riguarda abusi totali o interventi radicalmente incompatibili.

1. Difformità parziali dal titolo abilitativo

Esempi tipici:

• Spostamento di tramezzi interni

• Modifiche lievi di superficie

• Alterazioni marginali di sagoma

• Cambi d’uso compatibili senza incremento del carico urbanistico

  
  

In questi casi si utilizza la SCIA in sanatoria, con sanzione pari al doppio dell’aumento di valore venale dell’immobile:

• Minimo: 1.032 euro

• Massimo: 30.984 euro

  
  

2. Variazioni essenziali (art. 32 DPR 380/2001)

Per le variazioni essenziali sanabili è richiesto un:

• Permesso di costruire in accertamento di conformità condizionato

  
  

Qui la doppia conformità è attenuata:

• Conformità urbanistica vigente al momento della domanda

• Conformità edilizia al momento della realizzazione

  
  

Non è richiesta la doppia conformità piena dell’articolo 36.

3. Termine di presentazione

La domanda può essere presentata fino al termine di applicazione delle sanzioni amministrative, con:

• Asseverazione tecnica

• Documentazione urbanistica

• Calcolo dell’incremento di valore

  
  

4. Applicazione regionale

Alcune Regioni (es. Sicilia con L.R. 27/2024) hanno recepito il 36-bis adattandolo a:

• aree vincolate

• zone sismiche

• necessità di pareri preventivi

Come funziona la SCIA in sanatoria e quali sanzioni si applicano?

La SCIA in sanatoria consente di regolarizzare difformità parziali tramite presentazione allo Sportello Unico per l’Edilizia, con asseverazione tecnica e pagamento di una sanzione proporzionata all’aumento di valore dell’immobile.

Procedura operativa

1. Redazione relazione asseverata

2. Verifica conformità urbanistica

3. Calcolo incremento valore venale

4. Presentazione SCIA in sanatoria

5. Pagamento sanzione

   
   

Silenzio-assenso

Se il Comune non si pronuncia entro i termini:

• Si applica il silenzio-assenso

• Fanno eccezione immobili con vincoli paesaggistici o ambientali

  
  

Questo rappresenta una delle innovazioni più rilevanti rispetto al regime dell’articolo 36.

Cos’è la CILA in sanatoria e quando si utilizza?

La CILA in sanatoria (art. 6-bis DPR 380/2001) serve per regolarizzare interventi di manutenzione straordinaria eseguiti senza preventiva comunicazione. È uno strumento distinto dal 36-bis e riguarda omissioni formali.

Quando si usa la CILA tardiva

Esempi comuni:

• Apertura finestra secondaria

• Spostamento tramezzi non portanti

• Soppalco leggero

• Modifica infissi senza alterazione prospetto principale

  
  

Sanzione prevista

• 1.000 euro

• Riduzione di 2/3 se presentata spontaneamente a lavori in corso

  
  

Differenze rispetto alla SCIA in sanatoria

CILA in sanatoria	SCIA in sanatoria
Omissione comunicazione	Difformità parziale
Sanzione fissa	Sanzione proporzionata
Efficacia immediata	Verifica comunale

Quali abusi edilizi si possono sanare con il Decreto Salva Casa?

Con il Salva Casa si possono sanare difformità parziali, alcune variazioni essenziali e scostamenti entro tolleranze costruttive. Restano esclusi abusi totali o interventi incompatibili con vincoli assoluti.

1. Difformità parziali

Sanabili con SCIA in sanatoria.

2. Variazioni essenziali compatibili

Sanabili con permesso condizionato.

3. Tolleranze costruttive (art. 34-bis)

Scostamenti dal 2% al 6% a seconda della superficie utile:

• Non necessitano sanatoria

• Non applicabili per ridurre abusi già contestati

  
  

4. Abusi non sanabili

• Nuove costruzioni abusive integrali

• Interventi in aree con vincoli assoluti incompatibili

• Opere radicalmente difformi

FAQ – Domande frequenti sull’articolo 36-bis DPR 380/2001

L’articolo 36-bis è un condono edilizio?

No. Non si tratta di un condono straordinario ma di una procedura ordinaria semplificata per irregolarità minori compatibili con la disciplina vigente.

Serve sempre la doppia conformità?

No. Nel 36-bis è prevista una doppia conformità attenuata, diversa da quella piena richiesta dall’articolo 36.

Si applica il silenzio-assenso?

Sì, salvo presenza di vincoli che richiedono pareri obbligatori.

Qual è la differenza tra SCIA in sanatoria e CILA in sanatoria?

La SCIA riguarda difformità parziali; la CILA riguarda omissioni di comunicazione per interventi minori.

Il 36-bis si applica agli immobili ante 1967?

Il recente riordino previsto dal Decreto Semplificazioni Edilizie e dal Nuovo Codice dell’Edilizia prevede procedure più snelle per edifici antecedenti alla Legge Ponte, ma resta necessaria verifica caso per caso.

L’articolo 36-bis del DPR 380/2001 rappresenta una delle innovazioni più rilevanti del Decreto Salva Casa 2024 in materia di sanatoria edilizia. Introduce un sistema più proporzionato, rapido e tecnicamente gestibile per la regolarizzazione delle difformità minori, riducendo il contenzioso e favorendo la valorizzazione del patrimonio immobiliare.

Per i professionisti tecnici si apre una fase di maggiore responsabilità ma anche di nuove opportunità operative, soprattutto nella gestione delle pratiche di regolarizzazione e nella consulenza preventiva ai clienti.

Una corretta interpretazione della norma è oggi uno strumento strategico per operare in sicurezza nel settore edilizio.