Permesso di Costruire o SCIA per demolizione e ricostruzione: cosa ha deciso il Consiglio di Stato nel 2025

Quando la demolizione e ricostruzione è una ristrutturazione edilizia

La demolizione e ricostruzione rientra nella ristrutturazione edilizia solo se è unitaria, contestuale e neutra sul piano volumetrico e morfologico. Quando uno di questi requisiti manca, l’intervento diventa una nuova costruzione e richiede il Permesso di Costruire.

L’articolo 3, comma 1, lettera d) del DPR 380/2001 definisce la ristrutturazione edilizia come l’intervento che comporta la demolizione e successiva ricostruzione con stessa volumetria e sagoma, salvo le modifiche consentite dagli strumenti urbanistici. Tuttavia, la giurisprudenza ha fissato criteri più precisi per distinguere le due categorie di intervento.

I tre criteri che distinguono la ristrutturazione dalla nuova costruzione

1. Unicità dell’immobile

La ristrutturazione è possibile solo se riguarda un singolo edificio. Qualsiasi accorpamento o frazionamento tra immobili separati, anche se pertinenziali, altera l’unitarietà dell’intervento e lo trasforma in una nuova costruzione.

2. Contestualità temporale

Demolizione e ricostruzione devono essere autorizzate con un unico titolo edilizio. Se tra le due fasi intercorre un lungo periodo o l’edificio è già stato demolito, l’intervento non è più ristrutturazione ma nuova edificazione. In questi casi, la ricostruzione è ammessa solo previa prova rigorosa della consistenza originaria, tramite documenti e rilievi ufficiali.

3. Neutralità volumetrica e morfologica

L’intervento deve mantenere invariato il volume e non modificare la morfologia del terreno. Sono esclusi scavi, sbancamenti o opere che alterano il profilo del suolo. Qualsiasi aumento di volume o variazione della sagoma fa decadere la possibilità di utilizzare la SCIA alternativa.

Quando serve il Permesso di Costruire per demolizione e ricostruzione

Serve il Permesso di Costruire ogni volta che la demolizione e ricostruzione non rispetta i criteri di unicità, contestualità e neutralità. Anche un solo elemento difforme rende l’intervento nuova costruzione.

La sentenza n. 8542 del 4 novembre 2025 del Consiglio di Stato ha confermato questa interpretazione, qualificando come nuova edificazione un intervento milanese che prevedeva:

• accorpamento di una pertinenza;

• discontinuità temporale tra demolizione e ricostruzione;

• rimodellamento del terreno con opere di contenimento.

Questi elementi hanno escluso la neutralità dell’intervento, rendendo obbligatorio il Permesso di Costruire e inammissibile la SCIA alternativa. Il titolo edilizio rilasciato deve quindi rispettare gli indici urbanistici e le distanze minime del DM 1444/1968.

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SCIA alternativa o Permesso di Costruire: come scegliere il titolo edilizio corretto

La SCIA alternativa è valida solo per ristrutturazioni edilizie “neutre”. In presenza di variazioni di volume, sagoma o sedime, occorre il Permesso di Costruire.

Casi in cui è sufficiente la SCIA alternativa

La SCIA alternativa al Permesso di Costruire è ammessa quando la demolizione e ricostruzione mantiene il volume preesistente, rispetta la sagoma e non modifica la morfologia del terreno. In pratica, l’edificio viene ricostruito “com’era e dov’era”, salvo minimi adeguamenti normativi.

Casi in cui è obbligatorio il Permesso di Costruire

Il Permesso di Costruire è necessario nei seguenti casi:

• accorpamento di più fabbricati o pertinenze;

• ricostruzione dopo anni dalla demolizione originaria;

• modifiche volumetriche o morfologiche;

• mancanza di documentazione sulla consistenza preesistente.

Implicazioni operative per i tecnici

Per progettisti, ingegneri e direttori dei lavori è essenziale verificare la legittimità dell’edificio originario e la continuità temporale tra le fasi. La mancanza di documenti o rilievi certi può determinare la riqualificazione dell’intervento e l’annullamento del titolo edilizio.

Il principio di neutralità secondo il Consiglio di Stato e il dibattito politico

La sentenza del 2025 consolida il principio della neutralità volumetrica e morfologica, ma evidenzia la necessità di una riforma normativa organica del settore edilizio.

La Sezione Seconda del Consiglio di Stato ha confermato che la ristrutturazione ricostruttiva è ammessa solo se neutra e verificabile con dati oggettivi. In questo modo, la Corte intende limitare gli abusi derivanti da interpretazioni troppo estensive della categoria “ristrutturazione”.

FAQ: le domande più frequenti su demolizione, ricostruzione e titoli edilizi

Quando serve il Permesso di Costruire per la demolizione e ricostruzione?

Serve ogni volta che l’intervento comporta accorpamenti, modifiche volumetriche o discontinuità temporale. Anche una sola violazione dei criteri comporta l’obbligo di Permesso di Costruire.

Quando è sufficiente la SCIA alternativa?

Solo se l’intervento è una ristrutturazione edilizia neutra: stessa volumetria, stesso sedime e nessuna alterazione morfologica.

Cosa significa neutralità volumetrica e morfologica?

Significa che la ricostruzione non deve cambiare il volume complessivo né l’impatto urbanistico dell’edificio, né modificare il profilo del terreno.

Cosa accade se la demolizione è avvenuta anni prima?

In assenza di continuità temporale, non si tratta più di ristrutturazione ma di nuova costruzione. La ricostruzione è ammessa solo previa prova della consistenza originaria e con Permesso di Costruire.

Il principio di continuità temporale è ancora vincolante?

Sì, ma oggi assume un significato più elastico: la priorità è la neutralità. Tuttavia, in mancanza di documentazione che la dimostri, resta necessario il titolo edilizio maggiore.

Conclusione

La sentenza n. 8542/2025 segna un punto fermo nella distinzione tra ristrutturazione e nuova costruzione. Per i professionisti tecnici, la regola è chiara: solo interventi neutri, unitari e contestuali possono essere gestiti con SCIA alternativa. In tutti gli altri casi, serve il Permesso di Costruire. La corretta qualificazione dell’intervento, supportata da documentazione tecnica completa, è l’unica via per prevenire errori, contenziosi e sanzioni amministrative.