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Immobiliare, 2023 in caduta. Ancora un anno per la ripresa


Panorama su Milano


Nel 2025 atteso il recupero Continuerà però a soffrire il prodotto datato e obsoleto. Previsioni di crescita subordinate al calo dei tassi e dei costi di costruzione


Fatturato in deciso calo e più di qualche testa caduta sul campo sono il risultato dell’annus horribilis dell’immobiliare. Un 2023 da dimenticare, con un crollo dei volumi che ha superato il 50% in molti paesi europei. Ora c’è solo la risalita, lenta in questi mesi del 2024, ma prevista in accelerazione nel secondo semestre per arrivare alla ripresa nel 2025.

A minare le fondamenta del real estate una serie di concause, dalla decrescita del capitale globale ai cambiamenti nei modi di vivere e lavorare, che hanno portato a ripensare e riutilizzare in modo diverso gli spazi, in primis gli uffici, dal rialzo dei tassi di interesse ai rincari delle materie prime. Ma la domanda delle famiglie, seppur in contrazione, ha arginato la crisi nel residenziale. Ora senza calo dei tassi l’appeal dell’immobiliare resterà basso rispetto ad altre asset class di investimento.


«C’è bisogno di rifinanziare, rinnovare i prodotti e bilanciare i portafogli - dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, che anticipa al Sole 24 Ore l’outlook 2024 -. Una decisa ripresa è attesa per il 2025, ma i segnali sono positivi anche per l’anno in corso. Il 2024 sarà un anno ideale per gli investimenti value add . Il percorso verso un real estate più sostenibile trova sostegno da parte degli investitori disposti ad assumersi maggiori rischi in cambio di rendimenti più elevati». Secondo l’outlook gli investimenti nel settore immobiliare europeo sono crollati a 175 miliardi di euro a fine 2023, con un calo del 57% rispetto ai 305 miliardi di euro del 2022. «La flessione, ampiamente attesa, è motivata da due ragioni - dice Breglia -. La prima è il calo delle transazioni, in particolare di quelle di importo molto alto; la seconda è che il processo di rivalutazione dei prezzi verso il basso è ancora in atto su tutti i mercati principali e influenza in negativo la conclusione di numerose trattative». Tuttavia, già sul finire dell’anno scorso, si sono registrati segnali di inversione di tendenza in Germania, Italia, Spagna e Paesi Bassi, mentre gli investitori restano negativi su Uk, Francia e Paesi Nordici.


Guardando il mercato con un occhio positivo si può dire che è un momento in cui valutare le occasioni. Ma ci sono settori che non hanno mai perso appeal. In Italia per esempio la logistica, che sconta un gap con altre nazioni e necessità sempre più importanti. «Nonostante un tasso di sfitto molto basso, in Italia il mercato continua ad assorbire spazi di logistica per la forte domanda» dice Siena Golan, del team ricerca di Dws. Rimangono interessanti il settore hotel e il retail di lusso, tanto che via Montenapoleone a Milano è diventata la high street più cara in Europa (e seconda al mondo) con un canone massimo di 17mila euro al metro quadrato per anno. «Lo scenario per gli investimenti corporate sembrerebbe essere più favorevole rispetto al 2023, con le asset class degli uffici e della logistica che consolideranno le loro performance e il living che, proprio per un rapporto sbilanciato tra domanda e offerta di prodotto, vedrà raggiungere un volume di investimenti probabilmente maggiore di quello toccato nel 2022» conclude Breglia, aggiungendo che a soffrire sarà il prodotto obsoleto.


Sugli spazi direzionali però non tutti sono positivi. «A causa dell’aumento dei tassi di interesse, il volume delle transazioni immobiliari è crollato - dice Saira Malik, cio di Nuveen -. Scarsa la fiducia nei confronti degli uffici, invece vediamo opportunità nei settori del retail, dell’edilizia residenziale e dell’immobiliare privato». Secondo Scenari Immobiliari a penalizzare il residenziale è stata la frenata della domanda, guidata dai rincari dei tassi e quindi delle rate dei mutui, che ha influito negativamente su tutti i mercati con cali di compravendite a due cifre. «In Italia il 2023 si è chiuso con un meno 12,8% di transazioni, ma altri hanno fatto peggio come la Germania che ha registrato un crollo del 20,6% o la Francia del 15,7%» dice Breglia. In discesa anche i prezzi delle case in Europa: la media generale indica un calo di circa l’1,2% sul 2022. In alcuni Paesi, come Lituania, Polonia, Lettonia ed Estonia, a cui si aggiungono il Portogallo, la Spagna, il Belgio, la Svizzera e l’Irlanda, i prezzi delle case sono invece aumentati in un range fra l’1,3 e il 9,3 per cento.

Le previsioni per il mercato residenziale europeo del 2024 sono positive e si ritiene che, soprattutto nella seconda parte dell’anno, quando i tassi dovrebbero consolidare la loro discesa in rapporto all’andamento dell’inflazione, si potrà assistere a importanti recuperi sia in termini di valori sia di scambi.

Fonte: IlSole24Ore

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