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Le case nuove in città valgono il 40% in più rispetto all’usato


Appartamento moderno con balcone

Mercato residenziale. Secondo il Rapporto sull’Abitare 2024 di Scenari Immobiliari, meno cantieri (quasi tutti in periferia) ma crescono i prezzi. Il gap di valore con il costruito sfiora i 2mila euro al mq


Un’abitazione nuova, nelle principali città italiane,vale in media quasi il 40% in più di una usata (esattamente il +37,5 per cento). Significa, sempre mediamente, che il nuovo vale quasi 2mila euro al mq in più (1.850 euro) del già costruito. Il problema è che di nuovo continua ad essercene troppo poco: nelle undici città prese a campione, tra quest’anno e parte del prossimo, sono attese sul mercato 25mila nuove abitazioni. E i ritardi accumulati con la pandemia, i tassi alti, i costi cresciuti (che riducono i margini dei costruttori), uniti al crollo dei mutui e alla normativa sulle costruzioni – recentemente interpretata (a Milano) in chiave più restrittiva – non stimoleranno un’accelerazione dell’offerta. Soprattutto l’offerta di residenzialità nuova a prezzi accessibili di cui proprio nelle città c’è più bisogno.


A fotografare lo scollamento tra le esigenze abitative delle famiglie, l’offerta a disposizione e la sua localizzazione è l’ultimo “Rapporto sull’Abitare 2024”, che sarà illustrato giovedì, a Milano, da Scenari Immobiliari, in collaborazione con Abitare. Co, al Forum dell’Abitare. «Si stima – spiega Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari – che nel corso del 2024, le compravendite residenziali possano tornare a crescere (+1,4% circa e 720mila compravendite complessive, di cui 50mila nuove abitazioni) e i valori cresceranno, complessivamente, del 2% (ma per il nuovo l’incremento dovrebbe raggiungere il 3,2 per cento). Nel 2024, si attendono, complessivamente 50mila nuove case (il 16,7% in meno del 2023,erano state 74mila nel 2022). Che però, sulla torta complessiva delle compravendite residenziali, peseranno per appena il 7% (meno dell’8% dell’anno scorso). Hanno pesato i ritardi post covid, i costi dei materiali e di costruzione e il superbonus che ha distolto l’attenzione di imprese e costruttori».

«Milano e il suo hinterland – ha dichiarato Giuseppe Crupi , ceo di Abitare Co – consolidano il ruolo di attrattore del mercato delle nuove costruzioni residenziali nonostante l’incertezza amministrativa che dalla seconda metà del 2023, sta e rallentando, o addirittura fermando, i maggiori interventi di sviluppo immobiliare della città , con una ulteriore limitazione della futura offerta abitativa nel breve e medio periodo».


Delle 50mila case nuove, la metà (25mila) sarà nelle undici principali città. E da sole, Roma e Milano,– con più di 19mila case nuove in offerta sul mercato – continuano a rappresentare più del 75% del comparto delle nuove realizzazioni. Ad esclusione delle “due capitali” d’Italia, solo Firenze è in grado di offrire più di mille nuove abitazioni (si stima 1.550). Le ultime tre posizioni della classifica sono occupate dalle città di Venezia, Catania e Palermo, rispettivamente con 250 abitazioni le prime e 300 nuove unità il capoluogo siciliano. Napoli, la terza città per dimensione demografica d’Italia, si stima possa offrire 550 nuovi immobili. Le case nuove si trovano in periferia (65%), molto meno nelle zone semicentrali (25%) e molto poco in centro (10%, ma anche meno). «Certo - ha aggiunto Zirnstein - sui nostri centri storici, spesso vincolati, è difficile agire. Anche se case nuove non significa per forza consumo di suolo, ma soprattutto riqualificazione di aree dismesse, edifici inutilizzati, cambi di destinazione d’uso. Ed edifici in classe A, efficienti sotto il profilo dei consumi e del risparmio energetico».


Se, infine, si analizzano le città sulla base della differenza di valore unitario tra case nuove e usate, il gap più evidente è a Milano, con quasi 3.450 euro al metro quadrato di differenza e il 40% di scarto , seguita da Firenze, con poco meno di 3.050 euro al mq di differenza (oltre il 40 per cento). Poi, Roma (con 2.275 euro al mq e il 30% di scarto. In fondo alla classifica, troviamo Catania e Palermo, rispettivamente con 817 e mille euro al mq (differenze che oscillano tra 22 e 30 per cento).


Fonte: IlSole24Ore

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