
Il recupero dei sottotetti tra normative regionali e semplificazioni
Il recupero dei sottotetti rappresenta un'opportunità strategica per aumentare l'offerta di alloggi senza consumare nuovo suolo. Con il Decreto Salva Casa, il Governo ha introdotto semplificazioni normative che consentono interventi di recupero anche senza rispettare le distanze minime tra edifici e confini, ma solo nelle Regioni che dispongono di una normativa in materia.
Le Linee Guida del 30 gennaio 2025, pubblicate dal Ministero delle Infrastrutture, hanno chiarito diversi aspetti della nuova disciplina, specificando le condizioni per l’applicazione delle deroghe e il rapporto tra normativa nazionale e regionale.
Decreto Salva Casa: le nuove regole per il recupero dei sottotetti
Il Decreto Salva Casa ha introdotto una significativa semplificazione urbanistica per il recupero dei sottotetti, permettendo gli interventi anche quando non vengono rispettate le distanze minime tra edifici e dai confini. Tuttavia, questa deroga è valida solo se vengono rispettate le seguenti condizioni:
Le distanze vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio devono essere comunque rispettate
L’intervento non deve superare l’altezza massima assentita dal titolo edilizio originario
Non devono essere alterate la forma, la superficie e l’area del sottotetto delimitata dalle pareti perimetrali
In pratica, la deroga si applica a interventi interni o di ristrutturazione della copertura, purché non prevedano sopraelevazioni della gronda. Ad esempio, sono consentiti il cambio di destinazione d’uso del sottotetto con opere interne e la rotazione delle falde del tetto per migliorare lo spazio abitabile
Non è invece consentito alzare l’edificio oltre l’altezza originaria o modificare la sagoma dell’edificio in modo significativo.
Regolamenti regionali e differenze nei requisiti di altezza
Le Regioni italiane hanno adottato normative diverse sul recupero dei sottotetti, con requisiti di altezza minima variabili. Prima del Decreto Salva Casa, l’altezza minima richiesta per l’abitabilità era di 2,70 metri. Il nuovo decreto ha abbassato questa soglia a 2,40 metri, ma in alcune Regioni i valori minimi sono ancora più bassi:
Friuli Venezia Giulia - 1,90 metri
Lazio - 1,90 metri
Sicilia - 2,00 metri
Basilicata - 2,20 metri
Campania - 2,20 metri
Molise - 2,20 metri
Liguria - 2,30 metri
Toscana - 2,30 metri
Queste differenze derivano dalle normative regionali preesistenti, che possono risultare più permissive rispetto al quadro nazionale. Il Decreto Salva Casa stabilisce che, laddove una Regione abbia una disciplina più favorevole, quest’ultima continua a prevalere.
Le Linee Guida 2025: chiarimenti sull’applicazione del Decreto Salva Casa
Uno dei principali dubbi sorti dopo l’entrata in vigore del Decreto Salva Casa riguardava in quali Regioni fosse applicabile la semplificazione sul recupero dei sottotetti. Le Linee Guida del Ministero delle Infrastrutture hanno chiarito che:
Il recupero dei sottotetti con deroga alle distanze è ammesso solo nelle Regioni che hanno adottato una normativa specifica in materia
Il Decreto Salva Casa non è una liberalizzazione totale, ma stabilisce solo un quadro normativo minimo per facilitare gli interventi
Le Regioni senza una normativa sul recupero dei sottotetti devono adeguarsi, adottando regolamenti specifici per consentire l’applicazione della semplificazione
Inoltre, anche se una legge regionale è stata dichiarata parzialmente incostituzionale, questo non significa che la normativa non sia più valida: l’importante è che fornisca comunque i requisiti minimi per regolamentare il recupero dei sottotetti.
Cosa cambia per il recupero dei sottotetti?
Il Decreto Salva Casa ha introdotto importanti semplificazioni per il recupero dei sottotetti, ma solo in presenza di una normativa regionale che disciplini gli interventi. Le principali novità riguardano le deroghe alle distanze tra edifici e confini (ma solo a determinate condizioni), la riduzione dell’altezza minima abitabile a 2,40 metri, con soglie ancora più basse in alcune Regioni e la conferma che la semplificazione opera solo nelle Regioni con una normativa specifica
Queste modifiche mirano a incentivare il recupero degli spazi esistenti, aumentando l’offerta abitativa e riducendo il consumo di suolo. Tuttavia, è fondamentale verificare sempre la normativa regionale di riferimento, poiché in molte aree le leggi locali offrono maggiori possibilità di intervento rispetto al quadro nazionale.