Salva Casa 2025: cosa prevede davvero e come cambia tra una Regione e l’altra

Cosa cambia con il Salva Casa?

Il Salva Casa 2025 semplifica le pratiche edilizie, introducendo una sanatoria semplificata per difformità lievi e ampliando le possibilità di recupero dei sottotetti e dei cambi di destinazione d’uso. Tuttavia, l’applicazione concreta varia da Regione a Regione, con differenze significative dovute alle normative locali.

Entrata in vigore a luglio 2024, la normativa Salva Casa ha aggiornato il Testo Unico dell’Edilizia, ma per avere efficacia concreta ha richiesto l’intervento delle Regioni. Alcune hanno recepito le disposizioni con proprie leggi, altre con circolari esplicative. La coesistenza di norme statali e regionali ha creato una geografia normativa molto frammentata che i tecnici comunali e i professionisti devono conoscere per operare correttamente.

Perché il Salva Casa non si applica allo stesso modo in tutta Italia?

La legge è formalmente auto-applicativa, ma le Regioni hanno competenze concorrenti in materia urbanistica. Questo ha portato a interpretazioni, deroghe o rinvii differenti da territorio a territorio.

La natura "auto-applicativa" della legge, confermata dal Ministero delle Infrastrutture, non ha evitato dubbi operativi nei Comuni. Il problema principale è il coordinamento con normative regionali preesistenti, molte delle quali prevedono limiti più stringenti o requisiti tecnici non allineati con il nuovo testo unico. Le Regioni hanno quindi adottato:

• Leggi regionali di recepimento, per armonizzare le norme (es. Lazio, Piemonte, Marche).

• Circolari esplicative, spesso in più fasi (es. Sicilia, Campania, Liguria).

• Modifiche selettive, lasciando in vigore alcune restrizioni (es. Sardegna, Emilia-Romagna).

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Quali sono le principali differenze regionali nell'applicazione del Salva Casa?

Ogni Regione ha adattato il Salva Casa alle proprie priorità normative: dalle soglie sulle variazioni essenziali al recupero dei sottotetti, fino alle distanze minime e ai requisiti igienico-sanitari.

Regioni che hanno ampliato le possibilità di sanatoria e recupero edilizio

• Lazio: ha innalzato al 15% la soglia delle variazioni essenziali.

• Piemonte: consente il recupero dei sottotetti anche oltre i parametri PRG.

• Abruzzo: ha eliminato i vincoli temporali per i sottotetti e liberalizzato tettoie.

• Molise: ha aperto ai cambi d’uso anche in zone agricole, se rispettati alcuni vincoli.

• Friuli Venezia Giulia: ha stabilito l'esclusione delle tende e VePA dalle distanze edilizie.

Regioni che hanno mantenuto o reintrodotto restrizioni

• Sardegna: ha mantenuto misure igienico-abitative più rigide, ignorando le riduzioni previste dalla norma nazionale.

• Valle d’Aosta: non consente l’uso di documenti alternativi ai titoli abilitativi.

• Emilia-Romagna: limita i cambi d’uso in aree sensibili come i centri storici.

Esempi di adattamenti tecnici o amministrativi

• Liguria e Umbria: hanno prodotto documenti guida che indicano articolo per articolo quando seguire la norma statale e quando la regionale.

• Trento e Sicilia: hanno richiesto passaggi formali aggiuntivi, come comunicazioni preventive o doppie circolari.

Come si presenta una pratica Salva Casa oggi?

Dal 2025 si usano moduli unificati, integrati con i chiarimenti delle FAQ ministeriali. Tuttavia, la modulistica può cambiare localmente in base ai recepimenti regionali.

Moduli unici e tempistiche

• A marzo 2025, la Conferenza Unificata ha approvato i modelli aggiornati per CILA, SCIA e permessi di costruire.

• Le Regioni dovevano recepire entro il 9 maggio, i Comuni entro il 23 maggio. Alcuni territori hanno sforato i termini.

• Le pratiche devono contenere indicazioni precise sulle norme applicate (nazionali o regionali), pena la richiesta di integrazione da parte del Comune.

FAQ e linee guida ministeriali

Le FAQ pubblicate a gennaio 2025 e le linee guida ministeriali successive rappresentano il riferimento nazionale per:

• Cambio di destinazione d’uso

• Recupero sottotetti

• Tolleranze costruttive

• Stato legittimo dell’immobile

Quali criticità restano aperte per il Salva Casa?

Le principali criticità riguardano l’incertezza interpretativa, il divario tra Regioni e la resistenza di alcuni Comuni ad applicare la nuova norma in modo uniforme.

Nonostante le linee guida, restano dubbi su:

• Applicazione retroattiva per immobili già oggetto di contenzioso

• Compatibilità con i vincoli paesaggistici o sismici

• Calcolo uniforme delle sanzioni in caso di accertamento di conformità

Il Ministero ha indicato che eventuali criticità dovranno essere gestite caso per caso dai Comuni, con riferimento alle indicazioni regionali o alle FAQ nazionali, ma ciò non ha ancora risolto il disallineamento tra territori.

Conclusione

Il Salva Casa è una grande opportunità per regolarizzare piccole difformità edilizie, ma la sua reale efficacia dipende dalla conoscenza dettagliata delle regole regionali e comunali. I tecnici devono aggiornarsi costantemente sulle circolari, i moduli e i limiti locali per evitare rigetti o sanzioni. La parola d’ordine resta: coordinamento normativo.

FAQ – Domande frequenti sul Salva Casa 2025

Il Salva Casa si applica automaticamente o serve una legge regionale?

Formalmente è auto-applicativo, ma serve una armonizzazione regionale per evitare conflitti normativi. In molti casi, quindi, le Regioni hanno integrato la norma con leggi o circolari.

Quali difformità posso sanare col Salva Casa?

Il Salva Casa consente la sanatoria di:

• Opere in parziale o totale difformità

• Interventi privi di titolo ma tollerabili entro le soglie di legge

• Variazioni essenziali fino al limite regionale consentito (es. 15% nel Lazio)

Posso cambiare destinazione d’uso di un immobile?

Sì, ma entro i limiti fissati dal Comune o dalla Regione. Alcune Regioni come il Molise lo permettono anche con opere edilizie, altre come l’Emilia-Romagna pongono restrizioni nei centri storici.

Il recupero dei sottotetti è sempre ammesso?

No. Dipende dalla data di legittimazione dell’immobile, dagli indici urbanistici regionali e dalle caratteristiche strutturali. Ogni Regione ha regole proprie.

Dove posso trovare i moduli aggiornati per il Salva Casa?

Sul sito del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti e sui portali delle Regioni che li hanno recepiti. In caso di dubbi, conviene consultare direttamente il Comune di riferimento.