Salva Casa: atto di compravendita valido anche senza relazione asseverata del tecnico? Ecco la risposta del Notariato
- Agefis
- 30 giu
- Tempo di lettura: 4 min
Il Decreto Salva Casa ha introdotto importanti novità sulle tolleranze edilizie, spesso causa di incertezza nei trasferimenti immobiliari. Secondo lo Studio 62-2025/P del Notariato, la relazione asseverata del tecnico per dichiarare le tolleranze non è obbligatoria per la validità dell'atto di compravendita: il notaio ha solo obblighi informativi e non è tenuto a effettuare verifiche tecniche o a richiedere documenti. Questo chiarimento consente una maggiore fluidità del mercato, senza compromettere la sicurezza giuridica.
Relazione asseverata Salva Casa: quando serve davvero e quando no
La relazione asseverata prevista dal Decreto Salva Casa non è obbligatoria ai fini della validità dell’atto, ma può essere utile per chiarire la legittimità dell’immobile e prevenire contestazioni. La sua presenza resta a discrezione delle parti.
Tolleranze edilizie non sono violazioni ai fini della compravendita
Il nuovo articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia stabilisce che alcune difformità minori – come scostamenti entro limiti percentuali da altezza, cubatura, distacchi o superficie – non costituiscono violazioni edilizie. Secondo lo Studio del Notariato, non sono soggette a sanzioni né precludono la commerciabilità dell'immobile, purché rientrino nei margini previsti. Per approfondire in modo operativo come le tolleranze edilizie impattano sullo stato legittimo dell’immobile, partecipa al seminario online “Il nuovo stato legittimo” organizzato da Agefis, rivolto ai professionisti tecnici.
Quando è utile (ma non obbligatoria) la relazione tecnica?
Il tecnico può asseverare la conformità dell’immobile per attestare il suo stato legittimo, utile in vista di:
richiesta di un nuovo titolo edilizio
interventi futuri
prevenzione di contenziosi (es. risoluzioni contrattuali o richieste di riduzione prezzo)
Tuttavia, la sua assenza non comporta nullità dell’atto né obbliga le parti o il notaio a ulteriori verifiche.
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Quali sono gli obblighi del notaio rispetto alle tolleranze edilizie?
Solo informativi. Il notaio deve informare le parti sugli effetti della presenza o assenza delle tolleranze, ma non ha alcun obbligo di controllo tecnico o di richiesta di documenti.
Il notaio deve verificare o incaricare un tecnico?
No. Lo Studio chiarisce che il pubblico ufficiale non deve commissionare perizie, né valutare se le tolleranze rientrano nelle soglie previste. Il suo ruolo è limitato a:
informare acquirente e venditore sui possibili impatti giuridici
allegare eventuale relazione solo su richiesta di almeno una delle parti
Comprendere correttamente il perimetro delle responsabilità dei tecnici è fondamentale per evitare errori operativi: proprio su questi aspetti si concentra il webinar formativo “Il nuovo stato legittimo” promosso da Agefis, che analizza casistiche concrete e applicazioni pratiche.
La validità dell’atto è condizionata dalla relazione asseverata?
Assolutamente no. L’atto rimane giuridicamente valido anche in assenza della dichiarazione tecnica, come confermato dalle interpretazioni autentiche del MIT e dallo Studio 62-2025/P. L’omessa allegazione non comporta né nullità né illegittimità dell’atto.
In quali casi è consigliabile produrre la dichiarazione asseverata del tecnico?
Quando si vuole ridurre il rischio legale e chiarire la situazione urbanistica. Pur non essendo obbligatoria, la relazione è utile nei casi in cui vi siano dubbi sulla conformità o tolleranze marginali.
Perché può essere vantaggiosa per l’acquirente?
La presenza della relazione asseverata:
conferma lo stato legittimo dell’immobile
previene azioni legali post-vendita (es. per vizi occulti)
assicura maggiore chiarezza nella due diligence immobiliare
Le tolleranze incidono sul rilascio di nuovi titoli edilizi?
Potenzialmente sì. Le linee guida del MIT chiariscono che una corretta asseverazione delle tolleranze può favorire il rilascio di futuri titoli edilizi, come permessi di costruire o sanatorie, ma non è vincolante per la compravendita. Una corretta asseverazione delle tolleranze può semplificare l’ottenimento di nuovi titoli edilizi. Per conoscere in dettaglio i criteri di legittimità post-Salva Casa, Agefis propone un seminario pensato per i professionisti tecnici.
Qual è l’impatto del Decreto Salva Casa sulla circolazione immobiliare?
Semplifica le procedure e sblocca il mercato. Riconoscendo le tolleranze come elementi non invalidanti e lasciando la relazione tecnica facoltativa, il Decreto favorisce la certezza del diritto e accelera i tempi di transazione immobiliare.
Qual è il vantaggio per operatori e professionisti del settore?
Notaio: non ha nuovi oneri tecnici, solo informativi
Tecnico abilitato: può intervenire su richiesta, non obbligatoriamente
Acquirente/venditore: possono decidere in autonomia se acquisire la dichiarazione
La norma valorizza la responsabilità tecnica e l’autonomia contrattuale
Il legislatore ha scelto di non scaricare nuove responsabilità sul notaio, lasciando alle parti la possibilità di decidere se avvalersi o meno del tecnico. Questo approccio rafforza:
l’autonomia privata
la funzione del professionista tecnico
la snellezza delle operazioni immobiliari
Conclusione
Lo Studio del Notariato 62-2025/P mette fine a un lungo periodo di incertezza normativa: le tolleranze edilizie, se contenute nei limiti di legge, non impediscono la validità degli atti immobiliari, né impongono obblighi tecnici al notaio. Un chiarimento cruciale per operatori, tecnici e professionisti del settore, che possono ora agire con maggiore sicurezza e flessibilità, rispettando ruoli e responsabilità.
Cosa puoi fare ora
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FAQ – Domande frequenti su compravendita, tolleranze e dichiarazione tecnica
Serve sempre una relazione asseverata per vendere un immobile con tolleranze?
No, è facoltativa. L’atto resta valido anche senza allegato tecnico.
Il notaio deve incaricare un tecnico per verificare le tolleranze?
No. Il notaio ha solo obbligo informativo, non di verifica.
Le tolleranze edilizie sono da sanare prima della vendita?
No, se rientrano nei limiti previsti dall’art. 34-bis, non costituiscono violazione e non richiedono sanatoria.
Posso vendere un immobile con piccole difformità planimetriche?
Sì, se sono considerate tolleranze costruttive o esecutive come definite dalla normativa.
La mancanza della dichiarazione asseverata può invalidare il rogito?
No, la validità dell’atto non dipende dalla presenza della relazione tecnica.
