Immobile accatastato A/10 ma affittato: è ancora un bene strumentale? La risposta della Cassazione
- Agefis
- 1 giorno fa
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La destinazione catastale A/10 (ufficio) non basta da sola a qualificare un immobile come strumentale all’attività d’impresa. Se l’immobile è locato a terzi per uso abitativo, non è deducibile ai fini delle imposte dirette né consente detrazione Iva, a meno che non sia concretamente utilizzato per l’attività produttiva dell’impresa. Lo ha stabilito la Cassazione con l’ordinanza n. 13755/2024, confermando un orientamento ormai consolidato.
Quando un immobile A/10 è strumentale ai fini fiscali?
Un immobile è strumentale solo se è utilizzato direttamente per l’attività d’impresa, anche se è accatastato come ufficio.
Il concetto di strumentalità ai fini fiscali non dipende dalla classificazione catastale, ma dall’effettiva utilizzazione del bene. Come ribadito dalla Cassazione, solo gli immobili utilizzati concretamente nel processo produttivo aziendale rientrano tra i beni strumentali deducibili e con Iva detraibile.
Strumentalità per natura e per destinazione
Per natura: immobili che per le loro caratteristiche non possono essere usati in altro modo se non come strumenti produttivi.
Per destinazione: beni effettivamente utilizzati nello svolgimento dell’attività, anche se suscettibili di usi diversi.
Nel caso dell’immobile A/10, pur trattandosi catastalmente di un ufficio, la locazione a terzi per uso abitativo lo ha reso un bene “patrimonio”, cioè non funzionale all’attività produttiva della società meccanica proprietaria. Per approfondire come distinguere correttamente tra immobili patrimonio e strumentali nella prassi fiscale, iscriviti al seminario online “Fiscalità degli immobili abitativi e strumentali” organizzato da Agefis, dedicato ai professionisti tecnici.
I costi relativi a un immobile locato a terzi sono deducibili?
No, i costi non sono deducibili se l’immobile non è concretamente impiegato nell’attività dell’impresa.
La deducibilità dei costi è subordinata al principio di inerenza (art. 109 TUIR), che richiede un nesso diretto tra il costo e la generazione di ricavi o proventi. Se l’immobile è affittato a terzi e non utilizzato dall’impresa, i costi sostenuti (es. manutenzione, interessi passivi) non possono essere dedotti dal reddito d’impresa.
La giurisprudenza recente in sintesi
“Gli immobili non correlati all’attività produttiva non sono deducibili né sotto il profilo reddituale né Iva” (Cass. 13755/2024).
Questo orientamento rispecchia un approccio sostanzialistico: conta l’uso effettivo, non la classificazione teorica del bene.
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È possibile detrarre l’Iva su un immobile locato a terzi?
Solo se il bene è funzionale all’attività dell’impresa, altrimenti l’Iva non è detraibile.
L’Iva è detraibile solo quando esiste un nesso diretto e immediato tra l’acquisto del bene o del servizio e un’attività imponibile (art. 19 D.P.R. 633/72, giurisprudenza UE). Se l’immobile, pur accatastato A/10, non è utilizzato nel processo aziendale, non genera operazioni imponibili e l’Iva non può essere recuperata.
I requisiti per la detraibilità secondo Cassazione
Il bene deve essere necessario all’organizzazione d’impresa.
Deve essere utilizzato concretamente nell’attività produttiva o commerciale.
Deve esistere un collegamento diretto o indiretto con operazioni attive imponibili.
La mera produzione di un canone locativo non soddisfa questi requisiti se l’immobile non è destinato alla produzione di reddito d’impresa in senso stretto. Questi principi, spesso oggetto di interpretazioni controverse, saranno trattati nel dettaglio nel webinar di Agefis sulla fiscalità degli immobili, riservato a tecnici e consulenti del settore: due ore di formazione con casi reali e commento alla giurisprudenza.
Qual è la differenza tra bene patrimonio e bene strumentale?
I beni patrimonio sono investimenti non utilizzati direttamente nell’attività dell’impresa; i beni strumentali, invece, sono funzionali all’esercizio dell’impresa.
Secondo la classificazione civilistica e fiscale:
Bene strumentale: è indispensabile per l’attività (es. capannone produttivo, ufficio operativo).
Bene patrimonio: è di proprietà dell’impresa, ma non impiegato nel ciclo produttivo (es. immobile affittato per investimento).
Questa distinzione ha impatti concreti su deducibilità e detraibilità:
Tipo di bene | Costi deducibili? | Iva detraibile? |
Strumentale | Sì | Sì |
Patrimonio | No | No |
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FAQ – Domande frequenti su immobili A/10 strumentali e fiscalità
Un immobile A/10 affittato è sempre strumentale?
No. L’accatastamento A/10 non è sufficiente a qualificare un immobile come strumentale. Serve un utilizzo concreto nell’attività aziendale.
Se un immobile è dato in locazione, posso dedurre i costi?
Solo se la locazione è funzionale all’attività d’impresa (es. affitto attivo come attività immobiliare). Altrimenti, i costi non sono deducibili.
Posso detrarre l’Iva se l’immobile è affittato?
No, a meno che l’immobile non sia funzionale all’impresa. Deve esserci un nesso diretto tra l’uso del bene e operazioni imponibili.
Cosa devo verificare per qualificare un immobile come strumentale?
L’utilizzo concreto nel ciclo produttivo;
La funzionalità all’attività d’impresa;
La non disponibilità alternativa del bene a scopi diversi.
La classificazione catastale A/10 aiuta nella deducibilità?
Può essere un indizio, ma non è determinante. Serve sempre una verifica in concreto dell’uso effettivo dell’immobile da parte dell’impresa.
