Bonus edilizi e abusi edilizi: prima la sanatoria e poi le detrazioni
- 4 mar
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I bonus edilizi non spettano in presenza di abusi edilizi non sanabili. Il nuovo schema di disegno di legge delega per il Codice dell’edilizia chiarisce definitivamente il principio: prima si regolarizza l’immobile tramite sanatoria e solo dopo si può accedere alle detrazioni fiscali.
La riforma punta a eliminare le incertezze interpretative che negli ultimi anni hanno accompagnato Superbonus, bonus ristrutturazioni ed ecobonus, stabilendo una regola chiara per professionisti tecnici, imprese e contribuenti: se l’abuso non può essere sanato, non è possibile ottenere alcuna agevolazione fiscale.
Quando si possono ottenere i bonus edilizi in presenza di abusi edilizi?
I bonus edilizi sono ammessi solo se l’immobile è in stato legittimo oppure se l’abuso edilizio viene prima sanato. In assenza di sanatoria, le agevolazioni fiscali non possono essere riconosciute.
Questo principio deriva già dall’attuale normativa edilizia, ma il nuovo disegno di legge delega sul Codice dell’edilizia e delle costruzioni lo esplicita in modo più chiaro e sistematico.
Il principio “prima sanatoria, poi detrazione”
La delega stabilisce che i decreti attuativi dovranno:
escludere tassativamente agevolazioni fiscali in presenza di abusi non sanabili
consentire l’accesso ai bonus solo dopo il rilascio del titolo in sanatoria
In pratica:
Situazione immobile | Accesso ai bonus edilizi |
Immobile conforme | sì |
Immobile con abuso sanabile | sì, ma solo dopo la sanatoria |
Immobile con abuso non sanabile | no |
Per i professionisti tecnici questo significa che la verifica preliminare della regolarità edilizia diventa un passaggio imprescindibile prima di progettare interventi agevolati.
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Cosa dice oggi la normativa: stato legittimo e art. 49 del Testo Unico Edilizia
L’accesso ai bonus edilizi è già oggi collegato allo stato legittimo dell’immobile. L’articolo 49 del Testo Unico dell’Edilizia (DPR 380/2001) stabilisce che non spettano agevolazioni fiscali per interventi realizzati su opere abusive.
In particolare, la norma esclude le detrazioni per interventi realizzati:
in assenza di titolo edilizio
in difformità dal titolo
con titolo edilizio successivamente annullato
Le tolleranze costruttive che non bloccano i bonus
La normativa prevede però una soglia di tolleranza. Non compromettono lo stato legittimo:
difformità inferiori al 2% relative a:
altezza
distacchi
cubatura
superficie coperta
Si tratta delle cosiddette tolleranze di cantiere, che non comportano la perdita delle detrazioni fiscali.
Quando invece il bonus decade
Il bonus edilizio viene escluso quando si verifica:
assenza totale di titolo edilizio
difformità essenziale
violazioni urbanistiche rilevanti
In questi casi l’immobile è considerato privo di stato legittimo, con conseguente perdita delle agevolazioni.
Il ruolo dei Comuni e dell’Agenzia delle Entrate
La normativa prevede anche un meccanismo di controllo:
Il Comune segnala l’abuso all’Agenzia delle Entrate
La segnalazione deve avvenire entro tre mesi:
dall’ultimazione dei lavori
dalla presentazione della SCIA
dall’annullamento del titolo edilizio
Il Fisco può recuperare le imposte entro tre anni dalla segnalazione
Questo sistema consente all’amministrazione finanziaria di recuperare eventuali detrazioni indebitamente fruite.
Il caso particolare del Superbonus: la deroga della CILAS
Il Superbonus ha introdotto una deroga temporanea al principio dello stato legittimo. Il decreto 77/2021 ha infatti consentito di presentare la CILAS senza attestazione dello stato legittimo dell’immobile per interventi di efficientamento energetico.
Questa semplificazione ha generato molti dubbi interpretativi negli ultimi anni.
Cosa ha chiarito il Consiglio di Stato
La sentenza n. 8959/2025 del Consiglio di Stato ha stabilito che:
la deroga riguarda solo le parti dell’edificio interessate dalla CILAS
eventuali irregolarità in altre parti dell’immobile non coinvolte nei lavori non impediscono l’accesso al beneficio
Un procedimento autonomo rispetto alla verifica urbanistica
Secondo il Consiglio di Stato, il Superbonus ha introdotto un procedimento:
strutturalmente autonomo
funzionalmente distinto rispetto alla verifica di legittimità edilizia
Questo spiega perché, in alcuni casi, interventi agevolati siano stati realizzati anche in presenza di irregolarità edilizie non direttamente coinvolte nei lavori.
Il nuovo Codice dell’edilizia, tuttavia, non prevede di replicare questa deroga.
Quali abusi edilizi possono essere sanati (e quindi permettere i bonus)
I bonus edilizi possono essere concessi solo se l’abuso rientra tra quelli sanabili. Il riferimento normativo principale oggi è l’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa.
La doppia conformità “alleggerita”
Il decreto ha introdotto una forma di doppia conformità asincrona, che amplia la possibilità di sanatoria.
Per ottenere la sanatoria è necessario che l’intervento sia:
conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda
conforme alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione
Questo sistema consente di sanare molte difformità parziali che prima risultavano di fatto insanabili.
Esempi di abusi sanabili
Tra i casi più frequenti:
modifiche interne non strutturali
spostamenti di tramezzi
variazioni dimensionali limitate
difformità progettuali minori
Una volta ottenuto il titolo in sanatoria, l’immobile può accedere alle agevolazioni fiscali.
Quali abusi edilizi non consentono mai i bonus
Alcune categorie di abusi edilizi restano sempre escluse dalla sanatoria e quindi dai bonus fiscali.
La giurisprudenza e la normativa individuano casi ben precisi.
Abusi edilizi non sanabili
Restano fuori dalla sanatoria:
variazioni essenziali
abusi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico senza autorizzazione
interventi su immobili vincolati dal Codice dei beni culturali
costruzioni realizzate senza titolo in aree non edificabili
La Corte di Cassazione (sentenza n. 17292/2025) ha ribadito che in queste situazioni il divieto di agevolazioni fiscali si applica sempre, indipendentemente:
dall’entità dell’abuso
dalla buona fede del proprietario
Cosa cambierà con il nuovo Codice dell’edilizia
Il nuovo Codice dell’edilizia non introduce una rivoluzione normativa, ma una razionalizzazione delle regole esistenti. L’obiettivo è eliminare interpretazioni contrastanti e rendere più chiaro il rapporto tra regolarità edilizia e agevolazioni fiscali.
Il principio centrale rimane uno: nessun bonus edilizio senza stato legittimo o sanatoria preventiva.
Dopo l’approvazione della delega:
il Governo avrà 12 mesi per adottare i decreti attuativi
verranno riordinate le norme su:
detrazioni fiscali
contributi pubblici
incentivi edilizi
FAQ – Bonus edilizi e abusi edilizi
Si possono ottenere bonus edilizi con un abuso edilizio?
Solo se l’abuso è sanabile e viene prima regolarizzato. Senza sanatoria, le agevolazioni fiscali non sono riconosciute.
Le tolleranze di cantiere fanno perdere i bonus?
No. Difformità inferiori al 2% delle misure progettuali rientrano nelle tolleranze costruttive e non compromettono lo stato legittimo dell’immobile.
Con il Superbonus serviva lo stato legittimo?
La CILAS Superbonus ha introdotto una deroga che non richiedeva l’attestazione dello stato legittimo per gli interventi energetici. Tuttavia questa deroga non si applica ad altre parti dell’immobile.
Un abuso edilizio sanato consente di ottenere le detrazioni?
Sì. Dopo il rilascio del titolo in sanatoria, l’immobile può accedere alle agevolazioni fiscali previste per gli interventi edilizi.
Quando entreranno in vigore le nuove regole?
Dopo l’approvazione della delega legislativa, il Governo avrà 12 mesi per emanare i decreti attuativi che renderanno operative le nuove disposizioni.
Il principio che emerge dal nuovo schema di Codice dell’edilizia è chiaro: la regolarità urbanistica dell’immobile diventa il presupposto indispensabile per accedere ai bonus edilizi. In presenza di difformità, l’unica strada resta quella della sanatoria preventiva, laddove possibile.
Per i professionisti tecnici questo rafforza l’importanza delle verifiche preliminari sullo stato legittimo degli immobili, che diventano sempre più centrali nella pianificazione degli interventi agevolati. Il riordino normativo punta infatti a ridurre le zone d’ombra interpretative e a rendere più prevedibile il rapporto tra abusi edilizi, sanatoria e detrazioni fiscali.
