Come si determina il valore degli immobili da assicurare nelle polizze catastrofali e perché la figura del geometra è centrale
- Agefis
- 2 giorni fa
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Il valore degli immobili da assicurare nelle polizze catastrofali si determina oggi sulla base di criteri tecnici chiari: valore di ricostruzione a nuovo per gli immobili, costo di rimpiazzo per impianti e macchinari, costo di ripristino per i terreni. Con la conversione del D.L. 39/2025 e i successivi chiarimenti del MIMIT e dell’ANIA, la normativa è pienamente operativa e non sono state introdotte ulteriori modifiche sostanziali.
In questo processo, il geometra è oggi la figura tecnica più indicata per effettuare una valutazione coerente con i requisiti normativi e assicurativi, grazie alla sua competenza nella stima immobiliare, nei computi metrici estimativi e nella ricostruzione del valore tecnico dell’immobile.
Come si valuta oggi il valore assicurabile degli immobili nelle polizze catastrofali
La valutazione del valore assicurabile di un immobile si basa sul valore di ricostruzione a nuovo, cioè il costo necessario per ricostruirlo integralmente secondo gli standard attuali. È un valore tecnico, non commerciale né catastale.Questo criterio è confermato dal comma 3-bis del D.L. 39/2025 e dalle linee guida ANIA.
Perché si usa il valore di ricostruzione a nuovo
Il valore commerciale non è adatto perché include dinamiche di mercato estranee al rischio catastrofale. Il valore catastale è troppo distante dai costi reali. Il valore di ricostruzione a nuovo, invece, indica quanto occorrerebbe per riportare l’immobile allo stato originario, considerando:
costi dei materiali aggiornati;
manodopera locale;
impianti;
finiture;
eventuali adeguamenti normativi obbligatori.
Perché la stima del geometra è la più usata
Tra tutte le figure della filiera tecnica, il geometra è quella che più frequentemente viene incaricata dalle imprese per:
redigere un computo metrico estimativo completo;
applicare i prezzari DEI o regionali aggiornati;
definire il valore tecnico coerente con gli standard assicurativi;
attestare la regolarità edilizia dell’immobile (necessaria per l’obbligo assicurativo).
Il mercato assicurativo richiede sempre più spesso una perizia tecnica giurata o asseverata firmata da un geometra.
Quali beni devono essere assicurati e quali sono esclusi secondo la normativa
I beni da assicurare sono solo quelli che possiedono valido titolo edilizio o sanatoria in corso, come previsto dal comma 3-quinquies. Sono esclusi gli immobili privi di titolo o abusivi, anche se funzionali all’attività.
Beni coperti
Immobili con regolare permesso di costruire, SCIA o ampliamento autorizzato
Immobili edificati prima dell’obbligo del permesso edilizio
Immobili con sanatoria o condono avviati o ottenuti
Beni esclusi
Fabbricati abusivi
Strutture prive di autorizzazioni edilizie
Porzioni non regolarizzate
Anche in questo caso, il geometra è spesso incaricato di verificare la conformità edilizia prima dell’acquisizione della polizza.
Quali imprese sono soggette all’obbligo assicurativo e quali sono le scadenze
Le proroghe introdotte nel D.L. 39/2025 sono confermate:
Medie imprese: obbligo dal 1° ottobre 2025
Piccole e microimprese: obbligo dal 31 dicembre 2025
Non risultano ulteriori proroghe ufficializzate.
Franchigia del 15%: chi ne è escluso
Il limite massimo del 15% del danno subito non si applica a:
grandi imprese;
gruppi di imprese che soddisfano i requisiti dimensionali e dispongono di una polizza globale di gruppo.
Perché la figura del geometra è fondamentale per la corretta valutazione dei beni da assicurare
Il geometra è il profilo tecnico che unisce conoscenza edilizia, capacità estimativa e competenze documentali, tutte indispensabili nel nuovo quadro assicurativo.
Tre motivi chiave
1. Precisione nella stima del valore tecnico
Le compagnie richiedono valori aderenti ai prezzari reali e ai costi di ricostruzione aggiornati: il geometra produce computi metrici dettagliati e verificabili.
2. Verifica della regolarità edilizia
L’obbligo assicurativo si applica solo a immobili con valido titolo edilizio. Il geometra può effettuare un check di conformità o predisporre la documentazione per una sanatoria.
3. Riduzione del rischio di sottoassicurazione
Una stima professionale evita che il valore indicato sia troppo basso, con conseguente applicazione della “regola proporzionale” in caso di sinistro.
Per approfondire scarica la guida "Il ruolo dei Tecnici nell'Assicuazione Catastrofale obbligatioria"
FAQ sulle polizze catastrofali e il valore dei beni da assicurare
Il valore catastale può essere usato per la polizza catastrofale?
No. La normativa richiede il valore di ricostruzione a nuovo, che è diverso e più elevato rispetto al valore catastale.
Serve una perizia obbligatoria?
La legge non la impone formalmente, ma molte compagnie la richiedono per evitare controversie sul valore assicurato.
Chi può redigere la perizia?
Geometri, ingegneri e architetti. Tuttavia, nel mercato assicurativo la perizia del geometra è la più diffusa.
Cosa succede se il valore assicurato è inferiore a quello reale?
Si applica la regola proporzionale: in caso di danno, l’indennizzo viene ridotto in proporzione alla sottoassicurazione.
Posso assicurare un immobile con sanatoria in corso?
Sì. È uno dei casi esplicitamente ammessi dal comma 3-quinquies.
Il D.L. 39/2025 ha portato chiarezza su come determinare il valore da assicurare nelle polizze catastrofali, definendo criteri tecnici uniformi e verificabili. In questo quadro, il geometra si conferma la figura centrale per imprese e professionisti: è colui che può stimare correttamente il valore di ricostruzione, attestare la conformità edilizia del bene e ridurre il rischio di sottoassicurazione.