Decadenza certificato di agibilità: quando serve una nuova SCIA e cosa dice la legge
- Agefis
- 5 ore fa
- Tempo di lettura: 3 min
Un immobile perde l’agibilità solo in presenza di modifiche edilizie sostanziali che alterano le condizioni originarie certificate. La sentenza 3987/2025 del TAR Campania ha chiarito che il certificato di agibilità non ha una scadenza automatica, ma può decadere in seguito a interventi edilizi rilevanti o a provvedimenti espressi da parte dell’amministrazione.
In questo articolo analizziamo in dettaglio cosa comporta la perdita dell’agibilità, quando il certificato decade, e quali sono le implicazioni pratiche per professionisti e imprese, alla luce dell'ultima giurisprudenza amministrativa.
Quando scade il certificato di agibilità di un immobile?
Il certificato di agibilità non ha una scadenza temporale automatica. Decade solo in caso di modifiche edilizie che alterano le condizioni igienico-sanitarie, di sicurezza o di conformità urbanistica originarie, oppure se è annullato da un provvedimento espresso dell’amministrazione comunale.
L’agibilità non è soggetta a scadenza temporale
Il certificato rilasciato resta valido fintanto che l’immobile conserva i requisiti originari: sicurezza strutturale, igiene, salubrità, risparmio energetico, conformità agli impianti.
Secondo l’art. 24 del DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), l’agibilità attesta che l’edificio può essere usato legittimamente per la destinazione d’uso autorizzata. Nessuna norma ne prevede una scadenza automatica.
Quando può decadere un certificato di agibilità?
La decadenza avviene solo nei seguenti casi:
Interventi che modificano in modo sostanziale lo stato dei luoghi;
Cambiamento di destinazione d’uso non autorizzato;
Annullamento d’ufficio o in autotutela da parte dell’amministrazione.
Potrebbe interessarti anche Nuovo Testo Unico Edilizia 2025: cosa cambia con silenzio assenso e autocertificazioni?
Cosa ha deciso il TAR Campania sulla presunta perdita di agibilità?
Il TAR ha stabilito che l’agibilità resta valida se non ci sono interventi edilizi rilevanti o provvedimenti formali di decadenza. Nel caso esaminato, l’ordine di cessazione dell’attività è stato annullato per assenza di motivazione e prove.
Il caso giudiziario: agibilità contestata a un’attività commerciale
Nel 2024, un Comune campano ha intimato a un commerciante la cessazione dell’attività, sostenendo che le modifiche apportate al locale avessero causato la perdita dell’agibilità rilasciata nel 1998. Il Comune ha richiesto la presentazione di una nuova SCIA.
Il commerciante ha impugnato l’ordine davanti al TAR, affermando di non aver modificato lo stato dei luoghi e che nessun atto di decadenza era mai stato emesso.
Cosa ha detto il TAR Campania nella sentenza 3987/2025
Il Tribunale ha chiarito che:
L’agibilità non scade automaticamente.
Non erano stati forniti elementi concreti che dimostrassero modifiche edilizie sostanziali.
Non esisteva alcun atto formale di decadenza del certificato.
Conclusione della sentenza: l’ordine di cessazione è stato annullato e l’attività commerciale è stata riaperta.
Quali sono le implicazioni per tecnici, imprese e professionisti?
La sentenza rafforza il principio che l’agibilità è una condizione oggettiva e durevole, legata allo stato dell’immobile. Per i professionisti del settore edilizio e immobiliare è essenziale comprendere quando è necessaria una nuova SCIA e quando invece il certificato preesistente resta valido.
Quando è obbligatorio aggiornare l’agibilità
Serve una nuova Segnalazione Certificata di Agibilità (SCIA) quando:
Vengono eseguiti lavori che incidono su parti strutturali, impianti o igiene;
Si cambia la destinazione d’uso;
Si eseguono ampliamenti o sopraelevazioni.
Come prevenire contenziosi con il Comune
Documentare tutti gli interventi con relazioni tecniche asseverate;
Verificare le variazioni urbanistiche e catastali;
Conservare copia del certificato di agibilità e delle pratiche edilizie pregresse;
Richiedere pareri tecnici se si hanno dubbi sulla rilevanza degli interventi.
Cosa succede se l’immobile è privo di agibilità?
L’assenza di agibilità può comportare il blocco dell’attività commerciale e sanzioni amministrative. Il Comune può ordinare la sospensione dell’attività se ritiene che l’immobile non sia più conforme ai requisiti richiesti.
Conseguenze per l’attività
Senza agibilità, non è possibile:
Aprire un’attività commerciale o artigianale;
Affittare o vendere legittimamente l’immobile;
Richiedere alcune autorizzazioni urbanistiche o contributi.
Possibilità di regolarizzazione
Se l’immobile è stato modificato senza aggiornare l’agibilità, è possibile:
Presentare una SCIA tardiva, con asseverazione tecnica;
Avviare un procedimento di sanatoria edilizia, se sussistono i presupposti;
Richiedere un nuovo certificato di agibilità in caso di interventi importanti.
FAQ – Domande Frequenti sulla perdita di agibilità
Il certificato di agibilità ha una scadenza automatica?
No. Resta valido fino a quando l’immobile mantiene le condizioni originarie per cui è stato rilasciato.
Serve una nuova SCIA dopo piccoli lavori di manutenzione?
No, solo in caso di modifiche sostanziali che incidono sulla struttura, sugli impianti o sulla destinazione d’uso.
Il Comune può revocare l’agibilità senza preavviso?
Solo se emette un provvedimento motivato, ad esempio per motivi di sicurezza o igiene. In caso contrario, l’agibilità resta valida.
Posso aprire un’attività in un locale con certificato di agibilità vecchio (es. del 1998)?
Sì, se l’immobile non è stato modificato e mantiene i requisiti originari. Non è necessaria una nuova agibilità.
Cosa fare in caso di contestazione da parte del Comune?
Verificare lo stato attuale dell’immobile, consultare un tecnico abilitato e valutare un eventuale ricorso amministrativo, come nel caso affrontato dal TAR Campania.
