Donazione immobile e tasse: come si calcola la base imponibile e cosa verifica il tecnico prima dell'atto

Nella donazione di un immobile le tasse non si calcolano sul valore di mercato ma sul valore catastale, e l'intera base imponibile dipende da un dato che nasce nello studio del tecnico: la rendita catastale. Se il classamento è sbagliato o la consistenza è aggiornata male, il donatario paga imposte più alte su un valore che non corrisponde all'immobile. Il perimetro del geometra in un atto di donazione non è quindi accessorio: è determinante sia sul carico fiscale sia sulla validità dell'atto.

Come si calcola il valore catastale di un immobile donato nel 2026?

La base imponibile della donazione si determina moltiplicando la rendita catastale di visura per il coefficiente di legge della categoria, ai sensi dell'art. 34 del D.Lgs. 346/1990 che rinvia ai commi 4 e 5 dell'art. 52 del DPR 131/1986. Non si usa il valore di mercato, non si usa una stima: si usa la rendita.

I coefficienti 115,5 e 126 includono già la rivalutazione del 5%

Questo è l'errore ricorrente nella divulgazione fiscale, e produce un carico d'imposta gonfiato. I coefficienti sintetici circolano in due forme e vanno usate alternativamente, mai in sequenza:

• rendita di visura × 1,05 × 110 per l'immobile con requisiti prima casa in capo al donatario, oppure rendita × 115,5 senza altri passaggi;

• rendita di visura × 1,05 × 120 per i fabbricati abitativi dei gruppi A e C (esclusi A/10 e C/1), oppure rendita × 126 direttamente.

La rivalutazione del 5% prevista dall'art. 3, comma 48, della Legge 662/1996 è già incorporata in 115,5 e in 126 (110 × 1,05 e 120 × 1,05). Applicarla di nuovo sopra il coefficiente sintetico gonfia la base del 5%: su un'abitazione con rendita 700 euro significa passare da 88.200 a 92.610 euro di imponibile. Sotto franchigia l'impatto si ferma alle imposte ipotecaria e catastale (circa 130 euro), ma quando la franchigia è superata l'errore si somma anche all'aliquota dell'imposta di donazione.

Donazione con riserva di usufrutto: la base imponibile è quella della nuda proprietà

Quando il donante trasferisce la nuda proprietà mantenendo l'usufrutto vitalizio ex art. 796 c.c., la base imponibile non è il valore catastale pieno ma la sola quota di nuda proprietà. Si determina applicando al valore catastale il coefficiente relativo all'età dell'usufruttuario, secondo il prospetto allegato al DPR 131/1986. Quei coefficienti dipendono dal tasso di interesse legale e vengono riallineati con decreto del Ministero dell'Economia e delle Finanze: prima di ogni conteggio va verificato il prospetto vigente all'anno dell'atto, non quello del cliente precedente.

Terreni e aree edificabili: due regole diverse

Per i terreni agricoli non si parte dalla rendita ma dal reddito dominicale, rivalutato del 25% ai sensi dell'art. 3, comma 51, della Legge 662/1996 e moltiplicato per il coefficiente di legge. Per le aree edificabili la valutazione catastale non si applica affatto: la base imponibile è il valore venale in comune commercio, e qui l'Agenzia delle Entrate mantiene pieno potere di rettifica. È il caso in cui il tecnico deve produrre una stima difendibile, non un calcolo automatico.

Su questi tre punti la differenza tra un conteggio corretto e uno approssimativo è misurabile in migliaia di euro sul cliente, e il contenzioso che ne nasce è quasi sempre catastale. Agefis ha in calendario il corso online Il contenzioso catastale, sei ore di lezione dedicate proprio alle rettifiche di rendita e classamento e agli strumenti per contestarle.

Quali imposte si pagano su una donazione immobiliare e in che misura?

Sull'atto di donazione immobiliare gravano l'imposta di donazione, le imposte ipotecaria e catastale e i tributi fissi. Tutte a carico del donatario. L'imposta di registro non si applica: la donazione è disciplinata dal proprio tributo ex D.Lgs. 346/1990 e la registrazione dell'atto avviene senza registro proporzionale né fisso.

Franchigie e aliquote dell'imposta di donazione

L'imposta si applica solo sulla quota che eccede la franchigia, ai sensi degli artt. 56 e 57 del D.Lgs. 346/1990.

Rapporto donante–donatario	Franchigia per beneficiario	Aliquota sull'eccedenza
Coniuge, parte dell'unione civile, parenti in linea retta	1.000.000 €	4%
Fratelli e sorelle	100.000 €	6%
Altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3°	nessuna	6%
Altri soggetti, compresi i conviventi di fatto	nessuna	8%
Beneficiario con disabilità grave ex Legge 104/1992	1.500.000 €	4%, 6% o 8% secondo il rapporto

Ipotecaria, catastale, bollo e tributi fissi

Le imposte ipotecaria e catastale seguono il D.Lgs. 347/1990: ipotecaria al 2% e catastale all'1% del valore dichiarato in atto, con il minimo di 200 euro ciascuna. Se il donatario possiede i requisiti prima casa, per effetto dell'art. 69 della Legge 342/2000 che estende alle donazioni la nota II-bis della Tariffa allegata al DPR 131/1986, entrambe si liquidano nella misura fissa di 200 euro. A queste si aggiungono, sempre, l'imposta di bollo di 230 euro per gli atti con oggetto immobiliare e 90 euro complessivi tra tassa ipotecaria per la trascrizione (35 euro) e tributi speciali catastali per la voltura (55 euro).

Un esempio su un'abitazione A/2 con rendita 700 euro donata da madre a figlio, quindi entro franchigia:

• senza requisiti prima casa: base 88.200 euro → ipotecaria 1.764 + catastale 882 + bollo 230 + tributi 90 = 2.966 euro;

• con requisiti prima casa: base 80.850 euro → ipotecaria 200 + catastale 200 + bollo 230 + tributi 90 = 720 euro.

Oltre 2.200 euro di differenza su una donazione fiscalmente esente da imposta di donazione. Verificare in anticipo se il donatario è in condizione di dichiarare i requisiti prima casa vale, in termini economici, più di buona parte del resto della pratica.

Il coacervo donativo non è stato abrogato

Qui va fatta una distinzione che molte fonti divulgative confondono. L'art. 1 del D.Lgs. 18 settembre 2024, n. 139, pubblicato in Gazzetta Ufficiale il 2 ottobre 2024 e con effetto dal 1° gennaio 2025, ha abrogato il comma 4 dell'art. 8 del D.Lgs. 346/1990: è caduto il coacervo successorio, quindi le donazioni ricevute in vita dal de cuius non erodono più la franchigia in sede di successione, in linea con la circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 29/E del 19 ottobre 2023.

Il coacervo donativo dell'art. 57 resta invece pienamente operativo, e la Cassazione lo ha ribadito nel 2025. Le donazioni precedenti tra gli stessi soggetti si sommano a quella attuale ai soli fini della franchigia. In concreto: un genitore che ha già donato 900.000 euro a un figlio ha residui 100.000 euro di franchigia, non un milione. Prima di quantificare l'imposta su una nuova donazione va ricostruita la storia donativa tra le stesse parti — passaggio che nella pratica viene saltato di continuo.

Per gli studi che gestiscono in modo strutturato pratiche di successione e volture, il servizio Successioni Agefis sulla piattaforma QWeb calcola e liquida le imposte, gestisce il quadro donazioni e genera direttamente il file Voltura 2.0, evitando i disallineamenti tra dichiarazione e catasto.

Cosa deve verificare il tecnico prima di un atto di donazione?

Le verifiche pre-atto sulla donazione sono le stesse di una compravendita per la parte catastale e urbanistica, con un'aggravante: il donatario non ha le tutele di un acquirente a titolo oneroso. La garanzia per evizione nella donazione è limitata ai casi dell'art. 797 c.c., quindi le difformità passano al donatario insieme al bene, senza contropartita.

Checklist documentale per il fascicolo pre-atto

• visura catastale storica per soggetto e per immobile, per verificare intestazione, continuità e presenza di annotazioni;

• planimetria catastale e riscontro puntuale con lo stato di fatto, con particolare attenzione a distribuzione interna, superfici e destinazione dei vani;

• ispezioni ipotecarie sui venti anni, per accertare ipoteche, pignoramenti, domande di riduzione trascritte e vincoli pregiudizievoli;

• titoli edilizi completi, incluse varianti e agibilità, per la ricostruzione dello stato legittimo ai sensi dell'art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001;

• attestazione di conformità catastale ex art. 29, comma 1-bis, della Legge 52/1985: negli atti tra vivi con effetti reali su fabbricati esistenti è richiesta la dichiarazione di conformità dei dati catastali e delle planimetrie allo stato di fatto, con l'attestazione del tecnico abilitato;

• menzioni urbanistiche ex art. 46 del DPR 380/2001 e art. 40, comma 2, della Legge 47/1985, che la prassi notarile prevalente richiede anche negli atti di donazione;

• verifica di eventuali pratiche edilizie aperte o istanze di sanatoria in corso, che vanno chiuse prima dell'atto e non dopo.

APE: obbligo di dotazione sì, obbligo di allegazione no

Su questo punto la divulgazione sbaglia con regolarità. L'art. 6, comma 2, del D.Lgs. 192/2005 mantiene l'obbligo di dotazione dell'Attestato di Prestazione Energetica (APE) anche per i trasferimenti a titolo gratuito, quindi l'immobile donato deve essere dotato di APE se non lo è già. Il comma 3 limita però espressamente gli obblighi di allegazione, consegna e informativa ai contratti di compravendita, agli atti di trasferimento a titolo oneroso e alle nuove locazioni soggette a registrazione. Nella donazione il notaio non allega l'APE e non inserisce la dichiarazione di ricezione da parte del donatario, come confermato dagli studi del Consiglio Nazionale del Notariato. Dire al cliente che senza APE allegato l'atto non si fa è tecnicamente inesatto; dire che l'immobile può restarne privo è altrettanto sbagliato.

Cosa succede ai bonus edilizi e alla plusvalenza quando l'immobile viene donato?

La donazione trasferisce l'immobile e, con esso, le rate residue delle detrazioni edilizie. Ma non azzera l'esposizione fiscale sulla plusvalenza. Sono i due profili che il geometra deve segnalare al cliente prima dell'atto, perché dopo il rogito diventano irreversibili.

Rate residue di detrazione: passano al donatario salvo accordo contrario

L'art. 16-bis, comma 8, del TUIR trasferisce la detrazione non utilizzata al nuovo titolare dell'immobile salvo diverso accordo delle parti. L'Agenzia delle Entrate ha esteso la regola a tutti i trasferimenti per atto tra vivi, donazione compresa, già con la circolare n. 25/E del 2012 e in coerenza con il paragrafo 4 della circolare del Ministero delle Finanze n. 57 del 1998. Tre precisazioni operative che fanno la differenza:

1. se il donante vuole conservare le rate residue, la volontà contraria va esplicitata nell'atto di donazione: il silenzio equivale a trasferimento;

2. se viene donata solo una quota della proprietà, la detrazione non si trasferisce al donatario, salvo che per effetto dell'atto questi diventi proprietario esclusivo;

3. se il donante aveva acquisito l'immobile per successione come erede con detenzione materiale e diretta, le rate residue non fruite non si trasferiscono al donatario.

Immobile donato e Superbonus: la plusvalenza resta tassabile

L'art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR, introdotto dalla Legge 213/2023, tassa la plusvalenza sulla prima cessione a titolo oneroso di immobili oggetto di interventi Superbonus conclusi da non più di dieci anni, escludendo gli immobili acquisiti per successione e quelli adibiti ad abitazione principale per la maggior parte del periodo. Con la risoluzione n. 62/E del 30 ottobre 2025 l'Agenzia delle Entrate ha chiarito che la donazione non è equiparabile alla successione: chi vende un immobile ricevuto in donazione e interessato da Superbonus entro i dieci anni dalla fine lavori realizza plusvalenza imponibile, e non rileva che il donante lo avesse a sua volta ricevuto per successione. La plusvalenza si calcola ex art. 68 TUIR.

Il punto pratico: la donazione non è una via d'uscita dalla plusvalenza Superbonus. Se il cliente sta valutando di donare per poi far vendere al figlio, la data di fine lavori va messa sul tavolo prima dell'atto.

Riforma dell'azione di restituzione: l'immobile donato oggi è commerciabile

L'art. 44 della Legge 2 dicembre 2025, n. 182, in vigore dal 18 dicembre 2025, ha riscritto gli artt. 561, 562 e 563 del Codice civile eliminando l'azione di restituzione contro il terzo acquirente dal donatario. La tutela del legittimario diventa obbligatoria e non più reale: resta l'azione di riduzione contro il donatario e un diritto di credito, ma il bene acquistato dal terzo non è più aggredibile. Il regime transitorio si è chiuso il 18 giugno 2026: superato quel termine, la nuova disciplina si applica anche alle successioni aperte prima dell'entrata in vigore in mancanza di domanda di riduzione o atto di opposizione notificato e trascritto.

Attenzione al criterio, spesso riferito in modo errato: discrimina la data di apertura della successione, non la data della donazione. La nuova disciplina opera per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025, e dal 18 giugno 2026 anche per quelle precedenti nei termini indicati.

La conseguenza tecnica è rilevante per il tecnico che opera come stimatore: la tutela del legittimario si è spostata dal bene al denaro, e la quantificazione del credito richiede una valutazione del bene donato coerente con criteri di mercato, non un valore catastale.

Domande frequenti sulla donazione di un immobile

La donazione di un immobile paga l'imposta di registro?

No. La donazione è soggetta all'imposta di donazione ex D.Lgs. 346/1990 e non all'imposta di registro. L'atto va comunque registrato a cura del notaio. Alcune fonti indicano un registro fisso di 200 euro sulla donazione: è un'imprecisione.

Serve l'APE per donare un immobile?

L'immobile deve essere dotato di APE ai sensi dell'art. 6, comma 2, del D.Lgs. 192/2005, ma nella donazione non sussistono gli obblighi di allegazione all'atto, consegna e informativa, che il comma 3 riserva ai trasferimenti a titolo oneroso e alle nuove locazioni.

Le detrazioni residue del bonus ristrutturazione passano al donatario?

Sì, automaticamente, salvo diverso accordo da esplicitare nell'atto di donazione (art. 16-bis, comma 8, TUIR). Se viene donata solo una quota della proprietà la detrazione non si trasferisce, a meno che il donatario non diventi proprietario esclusivo.

Le donazioni fatte in vita erodono la franchigia della successione?

No, dal 1° gennaio 2025: il D.Lgs. 139/2024 ha abrogato il coacervo successorio. Resta invece il coacervo donativo dell'art. 57 del D.Lgs. 346/1990: le donazioni precedenti tra gli stessi soggetti erodono la franchigia delle donazioni successive.

Chi vende un immobile ricevuto in donazione rischia ancora la restituzione agli eredi?

No, per le successioni aperte dal 18 dicembre 2025 e, chiuso il transitorio il 18 giugno 2026, anche per quelle anteriori nei termini di legge. La Legge 182/2025 ha sostituito la tutela reale del legittimario con un diritto di credito verso il donatario.

Vendere entro dieci anni un immobile donato con Superbonus genera plusvalenza?

Sì, se l'immobile non è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo. La risoluzione dell'Agenzia delle Entrate n. 62/E del 30 ottobre 2025 ha escluso che la donazione possa essere assimilata alla successione ai fini dell'esclusione prevista dall'art. 67, comma 1, lett. b-bis) del TUIR.

Cosa puoi fare ora

Aggiorna le competenze sul catasto e sulla valutazione, dove si decide la base imponibile. La rendita determina l'imposta e la stima determina il credito del legittimario dopo la Legge 182/2025: sono i due punti in cui il tecnico incide davvero sull'esito di una donazione. Agefis ha in calendario il corso sul contenzioso catastale e i seminari sui procedimenti estimativi orientati al mercato — consulta il calendario eventi e iscriviti al prossimo appuntamento