Detrazione affitto studenti fuori sede: requisiti, contratti ammessi e verifiche
La detrazione affitto studenti fuori sede vale il 19% del canone su un massimo di 2.633 euro l'anno — quindi 500,27 euro di imposta risparmiata — ed è prevista dall'art. 15, comma 1, lett. i-sexies) del TUIR (DPR 917/1986). Per il professionista tecnico che redige, registra e gestisce i contratti di locazione dei propri clienti, l'agevolazione non è una questione teorica: la forma contrattuale scelta, la corretta registrazione e la tracciabilità dei pagamenti decidono se il conduttore potrà detrarre o perderà il beneficio in sede di controllo formale. Con l'anno accademico 2026/2027 al via e i canoni delle stanze singole in calo del 6,2% su base nazionale secondo Immobiliare.it Insights — ma con Milano oltre i 700 euro al mese e Roma e Firenze intorno ai 620 — la domanda di contratti per studenti è nel pieno del picco stagionale.
Chi ha diritto alla detrazione per l'affitto degli studenti fuori sede nel 2026?
Hanno diritto alla detrazione gli studenti iscritti a un corso di laurea presso un'università situata in un comune diverso da quello di residenza, distante almeno 100 chilometri e comunque in un'altra provincia. Se lo studente è fiscalmente a carico e il canone è pagato da un familiare, la detrazione spetta a chi ha sostenuto la spesa, non allo studente. Non rileva né la disciplina di studio né la natura pubblica o privata dell'ateneo.
Il requisito dei 100 chilometri: come si calcola davvero
I due requisiti sono cumulativi: distanza minima e provincia diversa. Il calcolo va fatto sul percorso più breve utilizzando una delle vie di comunicazione disponibili — stradale o ferroviaria — ed è sufficiente che almeno uno dei collegamenti utilizzabili raggiunga o superi i 100 km. Se dal comune di residenza non parte alcun collegamento ferroviario, si considera il tragitto stradale più breve oppure un percorso misto strada-ferrovia. L'immobile locato deve trovarsi nel comune sede dell'ateneo o in un comune limitrofo.
Attenzione: la deroga dei 50 km per le zone montane non è più in vigore
Molte guide online continuano a indicare una soglia ridotta a 50 chilometri per gli studenti residenti in zone montane o disagiate, con abolizione del requisito della provincia diversa. È un errore. Quella disciplina — lett. i-sexies.01) del comma 1 dell'art. 15 TUIR, inserita dall'art. 1, comma 23, lett. b) della legge 27 dicembre 2017, n. 205 — si applicava limitatamente ai periodi d'imposta in corso al 31 dicembre 2017 e al 31 dicembre 2018 e non è stata prorogata. Per il 2026 valgono integralmente i 100 chilometri e l'altra provincia.
Corsi ammessi e corsi esclusi
La detrazione, oltre agli iscritti a corsi di laurea, spetta:
Agli iscritti agli Istituti tecnici superiori (ITS): l'Agenzia delle Entrate, sulla base del parere del Ministero dell'Istruzione, dell'Università e della Ricerca (nota DGOSV 13 giugno 2016, prot. n. 6578), li assimila ai corsi universitari, superando il diverso orientamento della circolare 24 aprile 2015, n. 17/E, risposta 2.2;
Agli iscritti ai nuovi corsi istituiti ai sensi del DPR 8 luglio 2005, n. 212 presso i Conservatori di Musica e gli Istituti musicali pareggiati (circolare AdE 13 maggio 2011, n. 20/E, risposta 5.3);
Agli iscritti a università estere situate in uno Stato dell'Unione europea o aderente allo Spazio economico europeo;
Agli studenti in mobilità Erasmus, considerati fuori sede per la durata del progetto (parere MUR 10 febbraio 2021, prot. n. 196), previa attestazione della struttura ospitante tra quelle ammesse.
Sono esclusi gli iscritti a corsi post laurea — master, dottorati di ricerca, corsi di specializzazione — sia in Italia sia all'estero.
Quali contratti di locazione danno diritto alla detrazione?
Sono ammessi i contratti stipulati o rinnovati ai sensi della legge 9 dicembre 1998, n. 431, cioè qualsiasi contratto regolarmente registrato relativo a un'unità immobiliare a uso abitativo. Non serve un contratto specifico per studenti: rientrano anche il transitorio ex art. 5, comma 2 della stessa legge e il contratto relativo a un singolo posto letto, purché redatto in conformità alla normativa.
Le quattro forme contrattuali ammesse
Locazione ex L. 431/1998: canone libero (4+4), canone concordato (3+2), uso transitorio, contratto per studenti universitari. Requisito imprescindibile: registrazione regolare.
Contratto di ospitalità stipulato con enti per il diritto allo studio, università, collegi universitari legalmente riconosciuti, enti senza fini di lucro e cooperative.
Atto di assegnazione in godimento sottoscritto con i medesimi soggetti.
Locazione di singolo posto letto, anche in appartamento privato.
Sublocazione: il caso che azzera il beneficio
La sublocazione non dà diritto alla detrazione. L'Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 21/E del 2010, ha chiarito che il subcontratto non è contemplato tra gli schemi negoziali indicati dalla lett. i-sexies) e che l'elencazione normativa è tassativa. È la casistica più frequente e più costosa: lo studente che occupa una stanza in un appartamento già locato a un terzo, con un accordo formalizzato come sublocazione, perde l'agevolazione anche se tutti gli altri requisiti sono soddisfatti. La soluzione tecnica è la stipula di un contratto autonomo tra proprietario e studente per il posto letto, o la cointestazione. Quando gestisci per un cliente locatore la messa a reddito di un appartamento destinato a studenti, la scelta tra sublocazione, cointestazione e contratti autonomi per posto letto va decisa prima della registrazione.
Appartamento condiviso e contratto cointestato
Quando il contratto è intestato a più conduttori, il canone è attribuito pro quota a ciascun intestatario, indipendentemente dal fatto che tutti abbiano o meno i requisiti. La detrazione spetta solo ai cointestatari che li possiedono, e per ciascuno di essi il limite di spesa resta 2.633 euro. Il dato operativo da presidiare in fase di redazione: se il contratto non individua le quote, la ripartizione si presume paritaria, con il rischio che uno studente avente diritto veda compresso l'importo detraibile.
Quali spese si detraggono, quali no e come si prova il pagamento
Il 19% si calcola sui canoni di locazione, sui canoni relativi ai contratti di ospitalità e sugli atti di assegnazione in godimento o locazione, entro il limite complessivo di 2.633 euro per periodo d'imposta. Restano fuori il deposito cauzionale, le spese condominiali e di riscaldamento quando sono comprese nel canone, e le spese di intermediazione immobiliare.
La clausola contrattuale che salva la detrazione
Se il contratto prevede un canone "tutto compreso" che ingloba condominio e riscaldamento, l'intero importo diventa contestabile in sede di controllo formale, perché le voci non detraibili non sono isolabili. La prassi corretta è indicare nel contratto due voci separate e distintamente quantificate: canone di locazione da un lato, oneri accessori dall'altro. È una modifica che costa nulla in fase di stesura e vale fino a 500 euro l'anno per il conduttore — argomento negoziale concreto per il cliente locatore che vuole rendere l'immobile più attrattivo sul mercato studentesco.
Tracciabilità obbligatoria
Il pagamento deve avvenire con bonifico bancario o postale o altro strumento tracciabile (carta di debito o credito, bollettino postale, MAV, PagoPA, applicazioni di istituti di moneta elettronica autorizzati). Il contante inibisce la detrazione. La documentazione dei versamenti va conservata insieme alla copia del contratto registrato: l'Agenzia delle Entrate mantiene il potere di controllo formale ai sensi dell'art. 36-ter del DPR 600/1973.
Il tetto alle detrazioni per redditi oltre 75.000 euro
Dal periodo d'imposta 2025 la detrazione concorre al plafond complessivo introdotto dall'art. 16-ter TUIR (legge 30 dicembre 2024, n. 207), illustrato dall'Agenzia delle Entrate nella circolare n. 6/E del 29 maggio 2025. Per i contribuenti con reddito complessivo superiore a 75.000 euro l'importo base delle spese detraibili è:
Reddito complessivo | Importo base |
oltre 75.000 e fino a 100.000 euro | 14.000 euro |
oltre 100.000 euro | 8.000 euro |
L'importo base va moltiplicato per un coefficiente legato ai figli fiscalmente a carico ai sensi dell'art. 12, comma 2 TUIR: 0,50 senza figli, 0,70 con un figlio, 0,85 con due figli, 1,00 con tre o più figli o con un figlio con disabilità. Resta inoltre attivo il meccanismo dell'art. 15, comma 3-bis TUIR, in vigore dal 2020: detrazione piena fino a 120.000 euro di reddito complessivo, poi riduzione progressiva fino all'azzeramento a 240.000 euro. Sopra i 120.000 euro i due filtri si sommano e vanno calcolati congiuntamente. Ultimo dato da comunicare al cliente: la detrazione non è rimborsabile e la quota eccedente l'imposta lorda si perde, perché il D.M. 11 febbraio 2008 sul recupero delle detrazioni per incapienza non si applica a questa fattispecie.
Checklist operativa e riferimenti normativi dal 2027
Prima di registrare un contratto destinato a uno studente fuori sede, o prima di trasmettere il 730 di un cliente che espone la spesa, verifica gli otto punti che concentrano tutte le contestazioni possibili.
Checklist in otto punti
Distanza: almeno 100 km sul percorso più breve stradale o ferroviario, e provincia diversa da quella di residenza anagrafica. Documentare il calcolo.
Corso: laurea, ITS o corso ex DPR 212/2005. Escludere master, dottorati, specializzazioni.
Ubicazione dell'immobile: comune sede dell'ateneo o comune limitrofo.
Tipo di contratto: locazione ex L. 431/1998, ospitalità o assegnazione con enti ammessi, posto letto. Mai sublocazione.
Registrazione: verificare l'avvenuta registrazione e conservare la ricevuta telematica.
Voci del canone: canone e oneri accessori separati e distintamente quantificati in contratto.
Tracciabilità: bonifico o strumento tracciabile per l'intero canone, ricevute conservate.
Soggetto che detrae: studente, oppure familiare che ha sostenuto la spesa se lo studente è a carico. Il limite di 2.633 euro è per contribuente, non per figlio: un genitore con due figli titolari di due contratti distinti fruisce della detrazione entro il limite complessivo di 2.633 euro, mentre due genitori con due figli a carico possono fruirne ciascuno entro 2.633 euro.
In dichiarazione la spesa va esposta nel modello 730, sezione E, righi da E8 a E10 con il codice 18, e nel modello Redditi PF nel quadro RP, righi da RP8 a RP13, con lo stesso codice.
Dal 1° gennaio 2027 cambia il riferimento normativo
Il nuovo Testo Unico delle imposte sui redditi, approvato con D.Lgs. 19 giugno 2026, n. 117 e pubblicato nel Supplemento ordinario n. 26 alla Gazzetta Ufficiale n. 152 del 3 luglio 2026, è entrato in vigore il 4 luglio 2026 ma si applica dal 1° gennaio 2027 in forza dell'art. 377. L'art. 376 abroga gli articoli da 1 a 191 del DPR 917/1986 con effetto dalla stessa data: la disciplina degli oneri detraibili dell'attuale art. 15 confluisce nell'art. 14 del nuovo Testo Unico, il tetto per i redditi oltre 75.000 euro dell'art. 16-ter diventa art. 18 e la cedolare secca passa dall'art. 3 del D.Lgs. 23/2011 all'art. 203. L'intervento è di natura compilativa: percentuali, massimali e requisiti non cambiano. Cambia però ogni citazione contenuta nella modulistica di studio, nei contratti tipo e nelle note ai clienti. L'art. 376, comma 2 prevede una clausola di salvaguardia — i rinvii a disposizioni abrogate si intendono fatti alle corrispondenti norme del nuovo testo — ma la clausola opera sui rinvii contenuti in fonti normative, non sostituisce l'aggiornamento della documentazione di studio.
Il 2026 è la finestra utile per rifare i modelli contrattuali e le informative: segui il seminario Agefis del 17 settembre sulle locazioni abitative.
Domande frequenti
La detrazione affitto studenti fuori sede spetta anche se l'università è nella stessa provincia?
No. I requisiti sono cumulativi: almeno 100 chilometri di distanza e provincia diversa da quella di residenza. La deroga che consentiva la detrazione all'interno della stessa provincia era limitata ai periodi d'imposta 2017 e 2018 e non è stata prorogata.
Uno studente in sublocazione può detrarre il canone?
No. Secondo la circolare AdE n. 21/E del 2010 il subcontratto non rientra tra gli schemi contrattuali previsti dall'art. 15, comma 1, lett. i-sexies) TUIR. Occorre un contratto autonomo con il proprietario, anche per il singolo posto letto, oppure la cointestazione del contratto principale.
Il canone pagato in contanti è detraibile?
No. Il pagamento deve avvenire con bonifico bancario o postale o altro sistema tracciabile. Il contante fa perdere il beneficio anche in presenza di contratto registrato e di ricevute firmate dal locatore.
Se un genitore ha due figli universitari fuori sede con due contratti diversi, quanto può detrarre?
Un solo genitore fruisce della detrazione entro il limite complessivo di 2.633 euro, non 2.633 euro per ciascun figlio. Se entrambi i genitori hanno i figli a carico e sostengono la spesa, ciascuno può fruirne entro il proprio limite di 2.633 euro.
Le spese condominiali incluse nel canone sono detraibili?
No. Spese condominiali e di riscaldamento comprese nel canone, deposito cauzionale e costi di intermediazione immobiliare sono esclusi. Se il contratto non separa le voci, l'intero importo diventa contestabile: indicare canone e oneri accessori distintamente in fase di stesura.
La detrazione vale per uno studente iscritto a un master fuori sede?
No. Sono esclusi tutti i percorsi post laurea — master, dottorati di ricerca, corsi di specializzazione — sia in Italia sia all'estero. Restano invece ammessi ITS, corsi ex DPR 212/2005 presso Conservatori e Istituti musicali pareggiati, atenei UE e SEE e periodi di mobilità Erasmus.
Cosa puoi fare ora
✅ Allinea i tuoi modelli contrattuali prima del picco di settembre. Le clausole su separazione delle voci di canone, quote nei contratti cointestati e forma dei contratti per posto letto decidono la detraibilità per il conduttore e la solidità della posizione del locatore. Puoi approfondire l'intero quadro operativo iscrivendoti al seminario Agefis sulle locazioni abitative del 17 settembre, con focus su forme contrattuali e regimi fiscali.
