Affitti brevi 2026: la presunzione di imprenditorialità scatta dal terzo appartamento
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La Legge di Bilancio 2026 ha ridisegnato il confine tra gestione privata e attività d'impresa nelle locazioni brevi. Dal 1° gennaio 2026 la soglia che fa scattare la presunzione di imprenditorialità passa da più di quattro a più di due appartamenti destinati alla locazione breve nello stesso periodo d'imposta: dal terzo immobile il locatore è considerato imprenditore per legge, con obbligo di partita IVA, perdita della cedolare secca e adempimenti amministrativi che coinvolgono direttamente il professionista tecnico. Per il geometra che assiste i propri clienti — e per chi gestisce in proprio più unità — la conoscenza operativa di questa soglia è oggi un requisito, non un approfondimento facoltativo.
Quando un affitto breve diventa attività d'impresa nel 2026?
Dal terzo appartamento destinato alla locazione breve nello stesso anno solare scatta automaticamente la presunzione di esercizio in forma imprenditoriale. La soglia "più di due" è stata introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 (Legge 30 dicembre 2025, n. 199), che ha modificato la presunzione originariamente prevista dall'art. 1, comma 595, della Legge n. 178/2020 nell'ambito della disciplina degli affitti brevi di cui all'art. 4 del D.L. n. 50/2017. Fino al 2025 la presunzione operava solo oltre il quarto immobile.
La presunzione è ancorata al singolo contribuente, non al singolo immobile, e scatta a prescindere dall'esistenza di un'organizzazione strutturata (reception, personale, servizi). Il superamento anche di un solo giorno della soglia comporta, per le locazioni eccedenti, il passaggio da reddito fondiario/diverso a reddito d'impresa, con tutte le conseguenze fiscali e contributive.
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Come si contano i due appartamenti: la regola operativa
Il conteggio si effettua per anno solare e per immobile, non per numero di contratti. Il documento del CNDCEC e della Fondazione Nazionale Commercialisti del 16 febbraio 2026 ha chiarito i criteri applicativi. Le regole pratiche da applicare con il cliente:
Si contano gli immobili, non i contratti. Un appartamento affittato 20 volte conta come uno; tre appartamenti affittati anche una sola volta ciascuno fanno superare la soglia.
Conteggio per contribuente. In comproprietà, ogni soggetto conteggia l'immobile nel proprio totale individuale, a prescindere dalla quota posseduta (un appartamento al 33% conta comunque "1" per ciascun comproprietario).
Contratti a cavallo d'anno. Rileva il periodo di effettiva locazione nel nuovo anno: un contratto 25 dicembre 2025 – 5 gennaio 2026 su un terzo immobile concorre al superamento della soglia 2026, anche se incassato nel 2025.
Solo destinazione abitativa. Ai fini del conteggio rilevano le unità a destinazione abitativa; le locazioni ordinarie o a canone concordato non entrano nel calcolo (due appartamenti in affitto breve + due in locazione ordinaria non fanno scattare la presunzione).
Cosa cambia quando scatta la presunzione: partita IVA, SCIA e adempimenti
Superata la soglia, il locatore deve gestire l'attività con partita IVA e perde l'accesso alla cedolare secca sulle locazioni eccedenti. Il passaggio non è solo fiscale: è anche amministrativo e dichiarativo, e qui il professionista tecnico ha un ruolo diretto. Gli adempimenti principali da presidiare:
Apertura partita IVA con codice ATECO 55.20.42. In regime forfettario, ricorrendone i requisiti, si applica un coefficiente di redditività del 40%, rappresentativo dei costi di intermediazione e pulizia.
Comunicazione unica d'impresa al Registro delle imprese e iscrizione alla gestione previdenziale, ove dovuta.
Segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA) allo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP) del Comune competente, in quanto l'attività ricettiva è ora svolta in forma imprenditoriale.
Applicazione dell'IVA sulle prestazioni, con conseguente uscita dal regime della cedolare per la parte eccedente.
Gestione coordinata di Codice Identificativo Nazionale (CIN), Alloggiati Web, comunicazioni ISTAT e imposta di soggiorno.
Il ruolo del professionista tecnico: SCIA, CIN e profili catastali
La SCIA al SUAP e la verifica catastale sono i due punti in cui il geometra interviene operativamente. La presentazione della SCIA per attività ricettiva richiede la verifica preliminare della conformità urbanistico-edilizia e dello stato legittimo dell'immobile, oltre al controllo della destinazione d'uso e della categoria catastale: il passaggio da gestione patrimoniale privata ad attività d'impresa può rendere necessaria una valutazione sulla coerenza tra uso effettivo e classamento catastale. Resta inoltre fermo, a prescindere dalla soglia, l'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) per tutti gli immobili concessi in locazione turistica, sia breve sia non breve, sia in forma privata sia d'impresa.
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La cedolare secca si applica ancora? E la ritenuta del 21%?
Fino a due appartamenti in locazione breve il regime resta invariato: cedolare secca applicabile (21% sul primo immobile, 26% sui successivi entro soglia) senza obbligo di partita IVA. Dal terzo immobile la cedolare non è più applicabile alle locazioni che fanno superare la soglia, perché i relativi proventi diventano reddito d'impresa.
Un effetto spesso trascurato riguarda la ritenuta. L'uscita dal perimetro delle locazioni brevi comporta la disapplicazione della ritenuta d'acconto del 21% da parte dell'intermediario (portale, property manager o agente immobiliare) che interviene nel pagamento del canone: il flusso non è più soggetto a ritenuta perché segue le regole del reddito d'impresa. È un dato da verificare con il cliente prima dell'avvio della stagione, per evitare disallineamenti tra quanto trattenuto dalla piattaforma e quanto effettivamente dovuto.
La presunzione di imprenditorialità è assoluta o relativa? Cosa dicono le prime sentenze
Il punto è ancora aperto e le prime sentenze tributarie di merito del 2026 hanno iniziato a pronunciarsi. Le pronunce della Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di Firenze (n. 148/2026) e di Trento (n. 8/2026) affrontano la questione centrale: se la presunzione introdotta dall'art. 1, comma 595, della Legge n. 178/2020 sia di tipo assoluto o relativo. La distinzione ha conseguenze pratiche rilevanti per il contribuente:
Presunzione assoluta (iuris et de iure): non ammette prova contraria. Entro il limite dei due appartamenti — e nel rispetto dei vincoli della normativa regionale — il Fisco non potrebbe contestare l'esistenza di un'attività d'impresa. In questa lettura, la soglia funziona come una sorta di "scudo".
Presunzione relativa: il Fisco potrebbe presumere l'imprenditorialità anche con un solo immobile, ma il contribuente potrebbe a sua volta invocare la presunzione a proprio favore, dimostrando l'assenza dei requisiti di imprenditorialità anche sopra la soglia dei due appartamenti.
Resta fermo, in ogni caso, che il giudice deve accertare l'attività d'impresa in concreto, senza fermarsi ad affermazioni generiche: ad esempio verificando se, insieme alla locazione turistica, vengano offerti servizi all'ospite non strettamente legati all'uso dell'immobile. Sul piano comunitario, il quadro si completa con i nuovi obblighi di raccolta e condivisione dati introdotti dal Regolamento UE 1028/2024.
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Checklist operativa: affitti brevi e soglia imprenditoriale 2026
Sequenza da seguire con il cliente prima dell'avvio o della prosecuzione dell'attività:
Conta gli immobili in locazione breve nell'anno solare per singolo contribuente (non per contratto, non per immobile in comproprietà).
Verifica i contratti a cavallo d'anno e la loro incidenza sul conteggio 2026.
Se la soglia di due è superata: programma apertura partita IVA (ATECO 55.20.42), valuta forfettario vs ordinario (coefficiente 40% in forfettario), iscrizione previdenziale ove dovuta.
Presenta la SCIA al SUAP dopo aver verificato conformità urbanistico-edilizia, stato legittimo e coerenza della categoria catastale.
Verifica CIN, Alloggiati Web, ISTAT e imposta di soggiorno per ciascun immobile.
Avvisa il cliente della disapplicazione della ritenuta del 21% da parte dell'intermediario.
Documenta l'eventuale strategia alternativa (locazione/comodato a società o a familiare): contratti registrati correttamente e flussi finanziari intestati al soggetto che effettua la locazione, per prevenire contestazioni di elusione.
FAQ - Affitti brevi e presunzione di impresa 2026: domande frequenti
Quanti appartamenti si possono affittare con cedolare secca nel 2026?
Fino a due appartamenti destinati alla locazione breve nello stesso anno solare per ciascun contribuente. Entro questo limite resta applicabile la cedolare secca senza obbligo di partita IVA.
Dal terzo appartamento in affitto breve è obbligatoria la partita IVA?
Sì. Superata la soglia dei due immobili scatta la presunzione di imprenditorialità (Legge di Bilancio 2026), con obbligo di partita IVA, comunicazione al Registro delle imprese, SCIA al SUAP e applicazione dell'IVA.
La presunzione di imprenditorialità sugli affitti brevi ammette prova contraria?
Affitti brevi e presunzione imprenditorialità: la questione è oggetto delle prime sentenze di merito 2026 (CGT I grado Firenze n. 148/2026 e Trento n. 8/2026), che si dividono tra presunzione assoluta e relativa. In ogni caso il giudice deve accertare l'attività d'impresa in concreto.
Il CIN è obbligatorio anche per chi resta sotto la soglia dei due appartamenti?
Sì. L'obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN) vale per tutti gli immobili in locazione turistica, breve e non breve, sia in forma privata sia d'impresa, a prescindere dalla soglia di imprenditorialità.
Come si contano gli appartamenti in comproprietà ai fini della soglia?
Il conteggio è individuale: ogni comproprietario considera l'immobile come "1" nel proprio totale personale, indipendentemente dalla quota posseduta.
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