Imposta catastale seconda casa: come si calcola, quanto si paga e quali tasse devi considerare
- Agefis
- 3ore
- Tempo di lettura: 4 min
L’imposta catastale sulla seconda casa è una delle voci fiscali da considerare quando si acquista un immobile diverso dall’abitazione principale. In questa guida tecnica e aggiornata analizziamo come funziona l’imposta catastale, come si calcola il valore catastale, quanto si paga complessivamente di tasse e quali differenze esistono per i non residenti, fornendo un quadro chiaro e utilizzabile anche in fase di pianificazione fiscale.
Quanto si paga di tasse per una seconda casa?
L’acquisto di una seconda casa comporta una tassazione più elevata rispetto alla prima casa, sia in fase di compravendita sia durante il possesso. Le imposte variano in base al soggetto venditore e al regime fiscale applicabile (IVA o imposta di registro).
Imposte sull’acquisto da privato o da impresa esente IVA
Quando il venditore è un privato o un’impresa che vende in regime di esenzione IVA, le imposte da versare sono:
Imposta di registro: 9% del valore catastale (minimo 1.000 euro)
Imposta ipotecaria: 50 euro (importo fisso)
Imposta catastale: 50 euro (importo fisso)
In questo scenario, la componente più rilevante è l’imposta di registro, calcolata sul valore catastale e non sul prezzo di compravendita.
Imposte sull’acquisto da impresa soggetta a IVA
Se l’acquisto avviene da impresa costruttrice soggetta a IVA, il carico fiscale cambia:
IVA: 10% (22% per immobili di lusso)
Imposta di registro: 200 euro
Imposta ipotecaria: 200 euro
Imposta catastale: 200 euro
In questo caso, l’imposta di registro e l’imposta catastale non sono proporzionali, ma fisse.
Potrebbe interessarti anche Visura catastale online 2025: come richiederla gratis dal sito dell’Agenzia delle Entrate
Come si calcola l’imposta di registro sulla seconda casa?
L’imposta di registro sulla seconda casa è pari al 9% del valore catastale dell’immobile quando l’acquisto non è soggetto a IVA. Non si applica sul prezzo pagato, ma su una base imponibile catastale determinata per legge.
Formula di calcolo dell’imposta di registro
La formula da utilizzare è:
Imposta di registro = Valore catastale × 9%
Ad esempio:
Valore catastale: 120.000 euro
Imposta di registro: 120.000 × 9% = 10.800 euro
È importante sottolineare che l’imposta non può essere inferiore a 1.000 euro, anche se il valore catastale è basso.
Strumenti di calcolo e verifiche preventive
Per una stima rapida, è possibile utilizzare simulatori online messi a disposizione da portali fiscali o immobiliari, inserendo:
rendita catastale;
tipologia di acquisto (“seconda casa”).
Tuttavia, per operazioni complesse o immobili con categorie particolari, è consigliabile una verifica professionale.
Come funziona l’imposta catastale sulla seconda casa?
L’imposta catastale è dovuta per la voltura catastale dell’immobile ed è sempre un importo fisso. Non dipende dal valore dell’immobile né dal prezzo di acquisto.
Importo dell’imposta catastale
50 euro se l’acquisto è soggetto a imposta di registro
200 euro se l’acquisto è soggetto a IVA
A differenza dell’imposta di registro, non è necessaria alcuna formula di calcolo: l’importo è predeterminato dalla normativa.
Differenze rispetto all’imposta di registro
Imposta | Tipo | Base di calcolo |
Imposta di registro | Proporzionale | Valore catastale |
Imposta catastale | Fissa | Nessuna |
Questo rende l’imposta catastale prevedibile e facilmente quantificabile già in fase preliminare.
Come si calcola il valore catastale di una seconda casa?
Il valore catastale è la base imponibile su cui si calcola l’imposta di registro. Conoscerlo è essenziale per stimare correttamente il costo fiscale dell’acquisto.
Procedura di calcolo del valore catastale
Il calcolo avviene in tre passaggi:
1. Individuazione della rendita catastale
La rendita catastale è indicata nella visura catastale dell’immobile.
2. Rivalutazione del 5%
La rendita catastale va rivalutata del 5%:
Rendita rivalutata = Rendita catastale × 1,05
3. Applicazione del coefficiente moltiplicatore
Per la seconda casa, il coefficiente è 126 per immobili:
categoria A (escluse A/10),
categoria C (escluse C/1).
Esempio pratico di calcolo
Rendita catastale: 1.000 euro
Rivalutazione 5%: 1.050 euro
Valore catastale: 1.050 × 126 = 132.300 euro
Questo importo sarà la base per il calcolo dell’imposta di registro.
Quali tasse si pagano sulla seconda casa per i non residenti?
I non residenti che possiedono una seconda casa in Italia non beneficiano di alcuna agevolazione fiscale. L’immobile è sempre considerato “seconda casa” ai fini tributari.
Imposte ricorrenti sulla seconda casa
Le principali imposte da sostenere sono:
IMU: sempre dovuta, anche se l’immobile è vuoto o usato saltuariamente
TARI: tassa comunale sui rifiuti
IRPEF o cedolare secca (se l’immobile è affittato)
Tassazione dei redditi da locazione
Il proprietario può scegliere tra:
IRPEF ordinaria, secondo gli scaglioni di reddito;
Cedolare secca:
21% per canone libero;
10% per canone concordato.
La scelta dipende dalla strategia fiscale complessiva e dalla convenienza economica.
Conclusione
L’imposta catastale sulla seconda casa è un costo fisso, ma il suo impatto va valutato insieme all’imposta di registro e al valore catastale, che determinano la reale incidenza fiscale dell’acquisto. Comprendere come si calcolano queste voci consente di stimare correttamente la spesa complessiva e di evitare errori in fase di rogito.
Per professionisti e investitori, una valutazione preventiva della fiscalità – inclusi IMU e tassazione dei redditi da locazione – è essenziale per prendere decisioni consapevoli e fiscalmente sostenibili.
FAQ – Domande frequenti sull’imposta catastale della seconda casa
L’imposta catastale sulla seconda casa è proporzionale?
No, è sempre un’imposta fissa (50 o 200 euro).
Il valore catastale coincide con il valore di mercato?
No, il valore catastale è generalmente inferiore al valore di mercato.
Si paga l’imposta catastale anche in caso di IVA?
Sì, ma in misura fissa pari a 200 euro.
Un non residente può avere agevolazioni sulla seconda casa?
No, la normativa non prevede agevolazioni per i non residenti.
L’imposta di registro si calcola sul prezzo o sul valore catastale?
Sul valore catastale, non sul prezzo di compravendita.
