Manovra 2027: detrazioni edilizie in calo, cedolare secca al 5% e al 21%, incentivi under 36

Il pacchetto casa della manovra 2027 vale almeno un miliardo di euro e si regge su quattro voci distinte: la proroga delle detrazioni edilizie, le cedolari secche su affitti concordati e negozi, la riapertura degli incentivi per l’acquisto della prima casa under 36 e il potenziamento del Conto termico. Per il geometra e il professionista tecnico il dato rilevante non è l’elenco delle ipotesi, ma il fatto che nessuna di esse sia oggi norma: a legislazione vigente, dal 1° gennaio 2027 le aliquote scendono.

Cosa prevede il pacchetto casa della manovra 2027 e come viene finanziato?

Il pacchetto casa pesa almeno un miliardo di euro, distribuito su diversi capitoli di spesa del prossimo disegno di legge di bilancio. La ricostruzione individua una distinzione decisiva sul fronte delle coperture: solo le misure finalizzate all’efficientamento energetico potranno attingere all’extradeficit riconosciuto dalla clausola sull’energia negoziata con la Commissione europea, mentre tutte le altre dovranno essere finanziate con la fiscalità ordinaria.

Perché la distinzione sulle coperture conta per chi progetta

Non è un dettaglio contabile. Significa che le voci con finalità energetica — potenziamento dell’ecobonus, Conto termico — hanno una fonte di finanziamento dedicata e quindi una probabilità di approvazione diversa rispetto alle voci di fiscalità immobiliare pura, che competono tra loro sullo stesso margine ordinario e che il documento programmatico di bilancio 2027 comprime.

Per il professionista che sta impostando un intervento nel 2027, questo si traduce in una gerarchia di affidabilità delle ipotesi: una misura con finalità energetica ha basi di copertura più solide di una riapertura di agevolazioni sui trasferimenti immobiliari.

Lo stato formale del provvedimento

Si tratta di ipotesi in fase di definizione all’interno del disegno di legge di bilancio. Il Documento Programmatico di Bilancio 2027 non anticipa alcuna proroga di Bonus ristrutturazione, Ecobonus e Sismabonus: la decisione è rinviata al disegno di Legge di Bilancio. Finché non c’è un testo approvato, ogni quantificazione fornita al committente va riferita alla legge vigente.

Detrazioni per i lavori in casa: cosa succede dal 2027 se non arriva la proroga?

È la voce principale del pacchetto. In assenza di intervento legislativo, dal prossimo anno bonus ristrutturazioni, ecobonus e sismabonus passano dal 50% al 36% per le prime case e dal 36% al 30% per gli altri immobili. Il bonus mobili ed elettrodomestici, nello scenario descritto, rischia la cancellazione: prorogare l’assetto attuale e confermare l’agevolazione per arredi ed elettrodomestici richiederebbe circa mezzo miliardo di euro.

Il punto di partenza: cosa aveva fatto la Legge di Bilancio 2026

La Legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025) ha prorogato per tutto il 2026 le aliquote maggiorate dei bonus edilizi: 50% per l’abitazione principale e 36% per gli altri immobili su Bonus ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus, con limite di spesa confermato a 96.000 euro per unità immobiliare e detrazione in dieci rate annuali. È stato un rinvio di dodici mesi del décalage, non la sua cancellazione.

Il bonus mobili vale il 50% su un massimo di 5.000 euro ed è legato a un intervento di ristrutturazione: è prorogato solo fino al 31 dicembre 2026 e per il 2027 serve una nuova norma.

L’ipotesi di ripristino dell’ecobonus al 65%

Sul tavolo c’è anche il ritorno del vecchio ecobonus al 65% per spingere gli interventi di efficientamento energetico — installazione di pompe di calore, sistemi ibridi, cappotti termici. Il potenziamento di questa voce costerebbe circa 50 milioni l’anno, portando il capitolo detrazioni intorno ai 550 milioni complessivi.

È la misura con le coperture più solide, perché rientra nel perimetro energetico finanziabile con l’extradeficit. Se confermata, cambierebbe la convenienza relativa tra un intervento di manutenzione straordinaria generica e un intervento qualificato come riqualificazione energetica: la stessa opera, classificata diversamente, produrrebbe una detrazione quasi doppia.

Chi applica quale aliquota: la verifica da fare in fase di incarico

Il doppio binario non dipende dalla categoria catastale ma dal titolo di chi sostiene la spesa:

• Proprietario o titolare di diritto reale di godimento che interviene sull’abitazione principale: aliquota maggiorata.

• Familiare convivente, conduttore, comodatario: aliquota inferiore, ossia 36% sulle spese del 2026 e 30% su quelle del 2027.

• Unità diverse dall’abitazione principale: 36% nel 2026, 30% nel 2027.

Checklist per i cantieri a cavallo d’anno

L’aliquota segue il criterio di cassa: conta l’anno in cui la spesa è pagata, non la data di inizio o fine lavori. Prima casa: la detrazione passa dal 50% (spese pagate nel 2026) al 36% (spese pagate nel 2027), salvo proroga.

• Individuare quali SAL sono materialmente liquidabili entro il 31 dicembre 2026 e quali slittano, distinguendo la data del bonifico parlante da quella della fattura.

• Riallineare il cronoprogramma dei pagamenti con l’impresa e riportare nel quadro economico quale quota di spesa ricade in quale aliquota, con entrambi gli scenari (proroga e non proroga).

• Ricordare che il limite di 96.000 euro è unico per unità immobiliare e va coordinato per gli interventi che proseguono su più annualità: non si rigenera al cambio d’anno.

• Per gli arredi, segnalare per iscritto al committente che oltre il 31 dicembre 2026 l’agevolazione potrebbe non esistere più.

• Non inserire nel computo metrico l’ipotesi del 65% energetico finché non è pubblicata in Gazzetta Ufficiale.

Gestire due scenari di aliquota sullo stesso cantiere, verificare il titolo di godimento di ciascun soggetto che sostiene la spesa e qualificare correttamente l’intervento ai fini energetici sono attività che richiedono aggiornamento continuo, non un corso una tantum a dicembre: Formazione Illimitata Agefis consente di acquisire le conoscenze necessarie senza acquistare un evento alla volta.

Cedolare secca su negozi e canone concordato: cosa prevedono le ipotesi in manovra?

Il capitolo cedolari pesa circa 270 milioni di euro e si compone di due misure distinte. La prima è la cedolare al 21% sugli affitti di circa 1,5 milioni di piccoli negozi, sul modello già sperimentato con la manovra del 2019: costerebbe circa 170 milioni e riguarderebbe canoni per 1,3 miliardi di euro. La seconda è la riduzione dal 10% al 5% della cedolare sui contratti a canone concordato, che interesserebbe circa 257mila nuovi contratti sottoscritti il prossimo anno, con un costo stimato intorno ai 100 milioni.

Il precedente del 2019 e i requisiti tecnici che ne derivano

Il modello richiamato è quello già applicato una volta: la precedente estensione della cedolare secca alle locazioni commerciali riguardava i contratti stipulati nel 2019 aventi a oggetto immobili di categoria catastale C/1, con superficie non superiore a 600 metri quadrati, alle condizioni stabilite dalla legge n. 145/2018. Se il perimetro venisse replicato, tornerebbero rilevanti gli stessi elementi di verifica che allora hanno generato contenzioso, e sono tutti elementi di competenza tecnica prima che fiscale:

• Categoria catastale effettiva: il riferimento era il C/1, non la destinazione d’uso urbanistica. Un’unità censita in categoria diversa resta fuori anche se di fatto ospita un negozio.

• Superficie rilevante: il limite era di 600 metri quadrati, con le pertinenze trattate secondo le condizioni di legge.

• Allineamento tra catasto e stato di fatto: una variazione catastale non presentata può far venir meno il requisito oggettivo.

• Data di stipula del contratto: nel precedente l’agevolazione era riservata ai contratti di una sola annualità.

Il professionista che assiste un proprietario di immobile commerciale dovrebbe arrivare all’eventuale apertura della finestra con visura, planimetria e stato legittimo già verificati — non iniziare le verifiche dopo la pubblicazione della norma.

Il canone concordato dal 10% al 5%

Oggi per gli affitti lunghi l’aliquota ordinaria della cedolare secca è al 21%, che cala al 10% per i contratti a canone concordato nel rispetto dei requisiti di legge. L’ipotesi in manovra dimezzerebbe l’aliquota agevolata, limitandola ai nuovi contratti del prossimo anno.

La conseguenza operativa riguarda direttamente lo studio tecnico: il canone concordato presuppone l’attestazione di rispondenza del contratto agli accordi territoriali e la determinazione del canone sulla base di parametri che includono superficie, stato di conservazione, dotazioni e caratteristiche dell’immobile. Un’aliquota al 5% renderebbe l’opzione concordata nettamente più conveniente del contratto libero, con un aumento prevedibile della domanda di questa attività di supporto.

La voce sotto traccia: flat tax sugli affitti con conduttore impresa

Alle due misure potrebbe aggiungersi un’ulteriore voce, finora rimasta in secondo piano ma già oggetto di un emendamento al disegno di legge sugli sfratti in Senato: l’applicazione della cedolare secca alle locazioni abitative anche quando il conduttore è un’impresa. La questione è oggetto di un contenzioso tuttora aperto, in attesa di una pronuncia delle Sezioni unite della Cassazione. Il costo stimato arriva fino a 200 milioni l’anno. Per chi assiste società che prendono in locazione alloggi per i propri dipendenti, è il dossier da monitorare: oggi la risposta dipende dall’esito giurisprudenziale, non da una norma chiara.

Incentivi under 36 e Conto termico: quali sono le altre voci del pacchetto?

Sommando le voci residue il conto complessivo arriva a un miliardo o oltre. Per gli under 36 si valuta la riapertura dei termini per gli incentivi all’acquisto della prima casa, introdotti dal decreto legge 73/2021 e non rinnovati a partire dal 2025. Le agevolazioni sono riservate a chi ha un ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente) inferiore a 40mila euro e costerebbero almeno altri 160 milioni.

Che cosa comprendevano le agevolazioni under 36

Il pacchetto del decreto legge 73/2021 prevede:

• esenzione dal pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale;

• un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta, in caso di acquisto da impresa costruttrice;

• esenzione dall’imposta sostitutiva sui finanziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione dell’immobile.

Per lo studio tecnico la variabile da presidiare è l’ISEE del cliente, che non è un dato che il geometra gestisce ma che condiziona l’intera convenienza dell’operazione: va verificato prima della proposta d’acquisto, non in sede di rogito.

IVA sugli affitti da costruttore e Conto termico

Più limitato sarebbe l’impatto della riduzione dell’IVA dal 10% al 5% sugli affitti da costruttore, ipotesi circolata nelle settimane precedenti. Sul fronte energetico, parte della flessibilità concessa da Bruxelles potrebbe finanziare il potenziamento del Conto termico, con risorse destinate sia alla Pubblica amministrazione sia ai cittadini: si punterebbe a una copertura di 700-800 milioni a valere sull’extradeficit, con un assetto ancora da definire. Nel disegno di legge potrebbero inoltre confluire nuove risorse per gli interventi del Piano casa.

Il Conto termico è l’unico strumento del pacchetto che opera a contributo diretto e non a detrazione, con tempi, soggetti ammessi e procedura di accesso completamente diversi dal bonus ristrutturazioni. Se il potenziamento sarà confermato, diventerà una leva concreta per gli interventi su edifici pubblici e per la sostituzione di impianti nel residenziale — con una curva di apprendimento procedurale che conviene affrontare prima dell’apertura dello sportello, e non dopo. Anche su questo l’accesso illimitato ai corsi e ai webinar Agefis permette di arrivare preparati al momento in cui la misura diventa operativa.

Domande frequenti sulla manovra 2027 e la fiscalità immobiliare

Nel 2027 il bonus ristrutturazione sarà ancora al 50%?

Con la legge oggi vigente no. Per le spese pagate nel 2027 l’aliquota è il 36% sull’abitazione principale e il 30% sugli altri immobili, con tetto di 96.000 euro per unità immobiliare. La proroga del 50% è un’ipotesi in discussione nel disegno di legge di bilancio, non una norma approvata.

Il bonus mobili 2027 è confermato?

No. L’agevolazione, pari al 50% su un massimo di 5.000 euro e subordinata a un intervento di ristrutturazione, è prorogata fino al 31 dicembre 2026. Per il 2027 serve una nuova disposizione di legge e la cancellazione è tra gli scenari sul tavolo.

La cedolare secca al 5% vale per tutti gli affitti lunghi?

No: l’ipotesi riguarda i contratti a canone concordato, con riduzione dal 10% al 5%, e sarebbe limitata ai nuovi contratti sottoscritti nell’anno. L’aliquota ordinaria del 21% sui contratti liberi non è interessata dalla misura.

La cedolare secca sui negozi si applica a tutti gli immobili commerciali?

Nelle ipotesi circolate no. Il riferimento è il modello della manovra 2019, che riguardava gli immobili di categoria catastale C/1 fino a 600 metri quadrati, alle condizioni della legge n. 145/2018, per i soli contratti stipulati in quell’anno. Uffici e immobili di altra categoria ne erano esclusi.

Conviene far pagare al committente i lavori entro il 31 dicembre 2026?

L’aliquota dipende dall’anno di pagamento della spesa. A legislazione vigente, un pagamento effettuato entro il 31 dicembre 2026 su un’abitazione principale beneficia del 50% anziché del 36%. La valutazione va fatta caso per caso, verificando che i lavori siano effettivamente eseguiti e documentati e che il limite di spesa non sia già stato saturato.

Quando si saprà qualcosa di definitivo?

Le aliquote del 2027 saranno note con l’approvazione della legge di bilancio, che si definisce tra ottobre e dicembre 2026. Fino a quel momento, ogni quantificazione fornita al cliente va basata sulla normativa vigente, segnalando l’eventuale scenario alternativo come tale.

Cosa puoi fare ora

Tieniti aggiornato su tutto l’iter della manovra, non solo sul risultato finale. Tra il disegno di legge, gli emendamenti e i successivi chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, la fiscalità immobiliare del 2027 si definirà in più passaggi nell’arco di mesi: con Formazione Illimitata Agefis accedi a tutti i corsi e webinar sui temi della fiscalità immobiliare senza costi aggiuntivi, per l’intero anno.

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