Prima casa all’estero: quando l’agevolazione non decade

L’acquisto di una nuova abitazione all’estero non fa perdere l’agevolazione “prima casa” già fruita per un immobile acquistato in Italia. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la risposta n. 200 del 5 novembre 2026, a due condizioni: l’immobile agevolato italiano deve essere venduto entro due anni dall’acquisto della casa estera e il contribuente deve dimostrare che quest’ultima è stata effettivamente destinata ad abitazione principale.

Per il geometra che assiste il cliente in una compravendita, è una casistica che cambia l’ordine delle operazioni: fino a questo chiarimento lo schema sicuro era vendere prima e riacquistare dopo. Ora l’Agenzia riconosce anche il percorso inverso — prima il rogito estero, poi la vendita italiana — purché il calendario regga.

Quando si perde l’agevolazione prima casa se si vende entro 5 anni?

La decadenza è disciplinata dalla nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al DPR 131/1986 (Testo unico registro). Il contribuente perde il beneficio se trasferisce l’immobile acquistato con le agevolazioni prima del decorso di cinque anni dall’acquisto, salvo che proceda con l’acquisizione di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale entro un determinato termine. L’articolo 1, comma 116, della legge di bilancio 2025 (legge n. 207/2024) ha esteso da uno a due anni quest’ultimo termine.

Lo stesso comma 116 ha modificato il comma 4-bis della nota II-bis, elevando da uno a due anni il termine entro il quale alienare l’immobile già posseduto. La norma consente infatti di fruire nuovamente dell’agevolazione “prima casa” pur essendo titolari di un’abitazione acquistata in precedenza con gli stessi benefici, a condizione che quest’ultima venga ceduta entro due anni.

I due commi descrivono quindi due sequenze speculari: nel comma 4 si vende e poi si riacquista; nel comma 4-bis si acquista e poi si vende. È proprio sulla lettura logico-sistematica dei due commi che si fonda la risposta n. 200/2026.

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Comprare casa all’estero fa decadere l’agevolazione prima casa sull’immobile italiano?

No. L’acquisto di una nuova abitazione all’estero non preclude la conservazione dell’agevolazione “prima casa” fruita per l’immobile acquistato in precedenza in Italia. La circostanza che il nuovo immobile si trovi fuori dal territorio nazionale non costituisce di per sé un ostacolo al mantenimento del beneficio.

La condizione è che sia verificabile l’effettiva destinazione del nuovo immobile a dimora abituale. Su questo punto l’Agenzia richiama la circolare n. 31/2010, secondo cui ciò che rileva è l’effettiva destinazione dell’immobile riacquistato ad abitazione principale, anche quando l’acquisto avviene all’estero, purché con lo Stato estero esistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentano di verificarne l’utilizzo.

Il caso esaminato dalla risposta n. 200/2026

L’istanza arriva da un cittadino italiano residente all’estero che nel 2025 ha acquistato in Italia, insieme al coniuge, un’abitazione con l’agevolazione prima casa — IVA ridotta al 4%, ai sensi della Tabella A, Parte II, n. 21, allegata al decreto IVA.

Pochi mesi dopo la coppia ha sottoscritto il contratto per un secondo immobile all’estero, destinato a diventare la residenza principale. I coniugi si sono trasferiti subito, ma il possesso materiale della casa estera è divenuto effettivo solo nel 2026. Solo dopo questo passaggio intendono vendere l’immobile italiano: la cessione avverrebbe quindi prima dei cinque anni dall’acquisto, ma entro due anni dall’acquisizione della casa estera.

I precedenti di prassi richiamati dall’Agenzia

L’Amministrazione costruisce la risposta su quattro documenti di prassi:

• circolare n. 31/2010 — rileva l’effettiva destinazione del nuovo immobile a dimora abituale; il beneficio resta anche per acquisti all’estero, se esistono strumenti di cooperazione amministrativa per verificarne l’uso;

• risposta n. 126/2021 — l’utilizzo come abitazione principale può essere provato con l’atto di acquisto e con le utenze domestiche intestate al contribuente;

• risposta n. 551/2021 — il comma 4-bis serve a sostituire l’abitazione agevolata evitando la decadenza, se il bene già posseduto viene ceduto entro il termine;

• risposta n. 29/2025 — gli stessi principi valgono anche per l’acquisto all’estero di un terreno sul quale realizzare la casa, a conferma della centralità del requisito dell’effettiva destinazione abitativa.

Entro quanto va venduta la prima casa italiana dopo l’acquisto all’estero?

Entro due anni dall’acquisto della nuova abitazione estera. L’Agenzia, con una lettura logico-sistematica dei commi 4 e 4-bis della nota II-bis, afferma che i principi validi nell’ipotesi “vendo e poi riacquisto” valgono anche nel caso inverso: si acquista prima la nuova casa e si cede dopo quella agevolata.

Nel caso esaminato, la vendita dell’immobile italiano entro i cinque anni non determina decadenza se ricorrono entrambe le condizioni:

• l’immobile agevolato viene venduto entro due anni dall’acquisto della casa estera;

• il contribuente dimostra che la casa estera è stata effettivamente destinata ad abitazione principale.

Il termine decorre quindi dal secondo acquisto, non dalla vendita italiana. È la differenza operativa che va verificata per prima quando si imposta il cronoprogramma della compravendita.

Checklist operativa per il professionista che segue la pratica

Prima di impostare le date del rogito, il tecnico che assiste il cliente in questa casistica dovrebbe verificare:

• la data esatta dell’acquisto agevolato in Italia e il titolo dell’agevolazione fruita (IVA al 4% o imposta di registro agevolata);

• la data dell’atto di acquisto dell’immobile estero, da cui decorre il termine biennale;

• la data in cui il possesso materiale dell’immobile estero è divenuto effettivo — nel caso esaminato dall’Agenzia, acquisto e possesso effettivo cadono in due anni diversi;

• la collocazione della vendita italiana entro i due anni dall’acquisto della casa estera, tenendo presente che dopo la legge 207/2024 il termine biennale vale per entrambe le sequenze previste dalla nota II-bis

• l’esistenza, con lo Stato estero interessato, di strumenti di cooperazione amministrativa che consentano la verifica dell’utilizzo dell’immobile (circolare 31/2010);

• la disponibilità della documentazione probatoria, nelle forme indicate di seguito.

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Come si dimostra che la casa acquistata all’estero è abitazione principale?

Con documentazione che attesti l’effettiva destinazione dell’immobile a dimora abituale. L’Agenzia indica tre elementi:

• l’atto di acquisto dell’immobile estero;

• la documentazione che attesta l’uso come dimora abituale, come le utenze domestiche intestate al contribuente (risposta n. 126/2021);

• le formalità di legalizzazione e traduzione previste per i documenti formati all’estero.

L’ultimo punto è quello che più spesso allunga i tempi: i documenti stranieri non sono utilizzabili tal quali e vanno predisposti con anticipo rispetto alla data della vendita italiana, non dopo.

FAQ — Agevolazione prima casa e riacquisto all’estero

Se compro casa all’estero senza vendere quella italiana, perdo l’agevolazione prima casa?

No. L’acquisto di una nuova abitazione all’estero non preclude la conservazione dell’agevolazione fruita per l’immobile acquistato in Italia. La decadenza si verifica solo se, una volta ceduto l’immobile agevolato prima dei cinque anni, non ricorrono le condizioni previste dalla nota II-bis.

Da quando decorrono i due anni: dalla vendita italiana o dall’acquisto estero?

Dall’acquisto della nuova abitazione estera. Nel caso della risposta n. 200/2026 la cessione dell’immobile italiano avviene prima dei cinque anni dall’acquisto agevolato, ma entro due anni dall’acquisizione della casa estera: è questo il termine che l’Agenzia considera rilevante.

Vale anche se all’estero acquisto un terreno e ci costruisco la casa?

Sì. Con la risposta n. 29/2025 l’Agenzia ha esteso gli stessi principi all’ipotesi di acquisto all’estero di un terreno sul quale realizzare la casa, confermando la centralità del requisito dell’effettiva destinazione abitativa dell’immobile.

Quali documenti servono per provare la destinazione ad abitazione principale della casa estera?

L’atto di acquisto dell’immobile estero, la documentazione che ne attesta l’uso come dimora abituale — le utenze domestiche intestate al contribuente — e le formalità di legalizzazione e traduzione previste per i documenti formati all’estero.

Il chiarimento vale per qualsiasi Paese estero?

L’Agenzia, richiamando la circolare n. 31/2010, subordina il mantenimento del beneficio sugli acquisti all’estero all’esistenza di strumenti di cooperazione amministrativa con lo Stato estero che consentano di verificare l’effettivo utilizzo dell’immobile come dimora abituale. La verifica va fatta caso per caso sul Paese interessato.

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