Superbonus e controllo catasto 2025: chi riceverà le lettere dell’Agenzia delle Entrate e cosa fare

L’Agenzia delle Entrate ha avviato una nuova fase di controlli sugli immobili che hanno beneficiato del Superbonus senza adeguare il valore catastale. Dopo le prime 3.000 lettere inviate ad aprile, parte ora una seconda tornata da 12.000 notifiche. I destinatari sono proprietari di immobili con rendite basse ma con lavori dichiarati per importi molto superiori al valore catastale. L’obiettivo è contrastare pratiche elusive e aggiornare le rendite ai fini fiscali.

Quali immobili sono sotto controllo nel 2025 per il Superbonus?

L’Agenzia delle Entrate controllerà gli immobili con rendita catastale bassa ma lavori edilizi dichiarati con crediti fiscali elevati. Il focus è sugli scostamenti macroscopici tra rendita e importi dei lavori.

Nel 2025 l’Agenzia prosegue con l’azione avviata grazie alla Legge di Bilancio 2024 (art. 1, comma 86, Legge 213/2023). A essere monitorati non sono più solo gli immobili senza rendita (già oggetto di controllo nella fase 1), ma anche quelli con rendite dichiarate molto basse rispetto agli interventi effettuati con il Superbonus.

Esempio pratico: un bilocale in categoria A/2, zona censuaria 2 di Milano, con rendita di 619,74 euro (valore catastale: ~61.000 euro), se oggetto di lavori per oltre 300.000 euro (più di 5 volte il valore), rientra in una fascia di rischio elevata.

I controlli non sono automatizzati “a pioggia”: le lettere verranno inviate solo nei casi con sproporzioni evidenti. Tuttavia, non sono note soglie ufficiali per il calcolo del rischio.

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Lettere dell'Agenzia delle Entrate Superbonus: cosa contengono e come comportarsi

Le lettere dell’Agenzia delle Entrate relative al Superbonus sono comunicazioni di compliance che invitano il contribuente a regolarizzare la rendita catastale. Non sono accertamenti formali, ma servono a prevenire irregolarità fiscali, soprattutto nei casi in cui l’importo dei lavori dichiarati è sproporzionato rispetto al valore catastale dell’immobile.

L’Agenzia invierà circa 12.000 lettere entro fine ottobre 2025, chiudendo così il ciclo previsto per quest’anno (15.000 invii totali). Le comunicazioni non sono sanzionatorie: si tratta di lettere di compliance con cui il Fisco invita il contribuente a:

• Presentare la variazione catastale, se necessaria;

• Motivare il mancato aggiornamento, se l’adeguamento non è dovuto.

  
  

Le lettere sono parte di una strategia più ampia, formalizzata nel Piano Integrato di Attività e Organizzazione (PIAO) dell’Agenzia, che prevede l’invio di:

• 20.000 lettere nel 2026

• 25.000 lettere nel 2027

• per un totale di 60.000 verifiche entro il 2027

Come si calcola il valore catastale per valutare il rischio?

Il valore catastale si ottiene moltiplicando la rendita catastale per un coefficiente fisso. Questo valore viene confrontato con gli importi dei lavori agevolati.

Formula di calcolo del valore catastale

Per gli immobili residenziali (cat. A/2), il coefficiente è 100:

Valore catastale = Rendita catastale x 100

Questa cifra serve da parametro per valutare la congruità dell’intervento rispetto all’immobile. In caso di discrepanze eccessive (lavori molto più costosi rispetto al valore dell’immobile), si può rientrare nei casi a rischio.

Nota: la rendita catastale può essere aggiornata tramite procedura Docfa con l’intervento di un tecnico abilitato.

Cosa rischia chi non aggiorna la rendita catastale dopo il Superbonus?

Il mancato aggiornamento può comportare accertamenti fiscali e il recupero delle imposte evase. Non si tratta solo di un obbligo formale, ma di un adempimento con impatto diretto su IMU e imposte future.

L’obiettivo dell’Agenzia è impedire che l’aumento di valore degli immobili riqualificati tramite bonus edilizi venga occultato per risparmiare sulle imposte (IMU in primis). Chi non provvede all’adeguamento catastale:

• Può subire un accertamento fiscale;

• Potrebbe dover pagare imposte arretrate maggiorate di sanzioni;

• Potrebbe avere difficoltà future in caso di vendita o successione dell’immobile.

Conclusione

La fase 2 dei controlli dell’Agenzia delle Entrate sul Superbonus segna un cambio di passo nella lotta all’elusione fiscale legata al patrimonio immobiliare. Per i professionisti del settore – consulenti fiscali, tecnici catastali, geometri e commercialisti – è il momento di informare i clienti e supportarli nella regolarizzazione.

Verificare rendite, calcolare correttamente il valore catastale e gestire in modo documentato eventuali anomalie sono le azioni chiave da intraprendere. Prevenire, in questo caso, è decisamente meglio che curare.

FAQ – Domande frequenti su Superbonus e controlli catastali

Chi riceverà le lettere dell’Agenzia delle Entrate?

I proprietari di immobili con rendite catastali basse ma con crediti da Superbonus molto elevati, in relazione al valore dell’immobile.

Le lettere sono obblighi o semplici inviti?

Sono lettere di compliance: un invito a regolarizzare o a giustificare la situazione. Non equivalgono a un avviso di accertamento.

È possibile sapere in anticipo se si riceverà la lettera?

No. Non sono state rese pubbliche soglie ufficiali, ma i casi più a rischio sono quelli con scostamenti macroscopici (oltre 4–5 volte il valore catastale).

Cosa fare se si riceve la lettera?

Verificare la rendita catastale con un tecnico, valutare se è necessaria la variazione, oppure preparare una giustificazione documentata da inviare all’Agenzia.

Il controllo riguarda solo il Superbonus?

Sì, questa tornata di lettere riguarda solo crediti fiscali legati al Superbonus 110% e alle sue versioni successive.