Stato legittimo di un immobile: cosa serve davvero per dimostrarlo? Verifica esplicita obbligatoria, non basta l’ultima SCIA

Il TAR Lombardia e il Consiglio di Stato confermano un orientamento restrittivo: non è possibile presumere la regolarità edilizia di un immobile solo dall’ultimo titolo abilitativo. Serve una verifica esplicita e documentata dei titoli pregressi. Le sole dichiarazioni del progettista non sono sufficienti. Questo principio ha impatti diretti su SCIA, permessi di costruire e regolarizzazioni edilizie.

Cosa si intende per “stato legittimo” di un immobile?

Lo “stato legittimo” di un immobile è la condizione di regolarità urbanistica e edilizia risultante da titoli abilitativi validi. Deve riflettere fedelmente l’evoluzione edilizia dell’immobile, dal primo titolo fino all’ultimo aggiornamento.

Il concetto è stato codificato all’art. 9-bis del Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001), e rappresenta oggi una delle condizioni più rilevanti per qualunque intervento edilizio, sia ordinario che straordinario. L’attestazione dello stato legittimo è richiesta per:

• Presentazione di SCIA o permessi di costruire

• Attestazioni di conformità urbanistica

• Sanatorie e regolarizzazioni

• Atti notarili e compravendite

Nel caso di immobili costruiti in epoche anteriori alla regolamentazione edilizia (pre-1942 o pre-1967), la verifica diventa più complessa ma comunque necessaria, come approfondiamo più avanti.

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Verifica esplicita dei titoli edilizi: perché è obbligatoria?

La verifica esplicita dei titoli edilizi è obbligatoria per accertare lo stato legittimo. La sola dichiarazione implicita o il richiamo generico ai titoli passati non ha valore giuridico.

Cosa dice la sentenza TAR Lombardia n. 2749/2025?

Con la sentenza n. 2749/2025, il TAR Lombardia ha chiarito che l’Amministrazione deve verificare attivamente la validità dei titoli pregressi prima di considerare valido lo stato legittimo. L’orientamento è confermato anche da altre sentenze recenti:

• TAR Lombardia n. 227/2025

• Consiglio di Stato n. 9877/2024

  
  

Secondo queste decisioni, l’assenza di verifica formale giustifica il rigetto della SCIA o del permesso edilizio. La falsa rappresentazione dello stato legittimo comporta l’inibizione del titolo presentato, anche se il privato ha agito in buona fede.

Perché le Linee Guida Salva Casa non bastano?

Le Linee Guida Salva Casa (legate al DL 69/2024, poi Legge 105/2024) puntano alla semplificazione, prevedendo che l’ultimo titolo edilizio possa contenere un richiamo implicito ai titoli precedenti. Ma secondo la giurisprudenza:

La semplificazione non può scavalcare l’onere della prova: senza verifica esplicita, non c’è legittimità.

Quindi, anche in presenza di modulistica unificata nazionale, prevale l’obbligo giurisprudenziale di controllo puntuale.

Come si attesta lo stato legittimo se il titolo originario è irreperibile?

In mancanza del titolo edilizio originario, è ammessa una prova documentale alternativa. Tuttavia, deve trattarsi di documentazione oggettiva, verificabile e coerente con l’epoca di costruzione.

Quali documenti alternativi sono ammessi?

Secondo il TAR Lazio (n. 8031/2025) e il CGARS Sicilia (n. 446/2025), sono ammissibili:

• Estratti catastali di primo impianto

• Planimetrie d’epoca

• Atti notarili

• Fotografie e rilievi storici

• Documentazione d’archivio (comunale, catastale o notarile)

  
  

In presenza di un principio di prova, può essere sufficiente un titolo edilizio successivo (es. licenza edilizia degli anni ‘60), anche se l’originario è mancante.

Le dichiarazioni di parte hanno valore?

No. Il TAR Sicilia (n. 2279/2025) ha escluso validità probatoria alle dichiarazioni di terzi, come venditori o confinanti. Queste possono, al massimo, integrare altri elementi oggettivi, ma non bastano da sole.

Quali sono le conseguenze pratiche per i tecnici e i committenti?

Professionisti e proprietari devono adottare un approccio più rigoroso nella verifica dello stato legittimo. Nessuna modulistica nazionale o autocertificazione sostituisce la verifica documentale completa.

Cosa succede in caso di SCIA basata su stato legittimo non verificato?

Il Comune può bloccare la SCIA, anche retroattivamente, se emerge che lo stato legittimo non era correttamente documentato. Le sanzioni possono includere:

• Inibizione dei lavori

• Annullamento in autotutela

• Contenzioso amministrativo

• Responsabilità del progettista

  
  

Qual è il ruolo dell’Amministrazione?

Spetta al Comune verificare i titoli e rilasciare un riscontro formale. Ma l’onere della prova resta in capo al privato o al tecnico, che deve fornire tutta la documentazione necessaria. In assenza di controllo documentato, il titolo non può considerarsi valido.

Conclusione

Il tema dello stato legittimo degli immobili è oggi al centro di un conflitto tra semplificazione normativa e rigore giurisprudenziale. La tendenza dei tribunali amministrativi è chiara: senza verifica esplicita, il titolo edilizio non è valido. I professionisti devono quindi adottare un approccio documentato, sistematico e conforme alle ultime pronunce per evitare blocchi, sanzioni e contenziosi.

FAQ – Domande frequenti

Quali sono i titoli edilizi rilevanti per lo stato legittimo?

Tutti i titoli rilasciati o acquisiti che hanno modificato, sanato o confermato lo stato dell’immobile: concessioni edilizie, licenze, SCIA, permessi di costruire, sanatorie.

Se il titolo originario è mancante, cosa posso fare?

Occorre fornire una documentazione alternativa coerente con l’epoca di costruzione: planimetrie, documenti catastali, fotografie, atti notarili o licenze edilizie successive.

Il Comune può respingere una SCIA solo per irregolarità formali nei titoli?

Sì. Se lo stato legittimo non è verificabile in modo esplicito e completo, la SCIA può essere dichiarata inammissibile, anche se l’ultima dichiarazione sembra formalmente corretta.

Posso autocertificare lo stato legittimo con una relazione tecnica?

No. Le dichiarazioni del progettista non hanno valore sanante, se non accompagnate da una documentazione probatoria e da una verifica da parte del Comune.

La nuova legge Salva Casa consente davvero una semplificazione?

In teoria sì, ma la giurisprudenza prevalente richiede comunque una verifica esplicita. La semplificazione normativa non può derogare ai requisiti probatori richiesti per legge.