È possibile cumulare Sismabonus e Bonus Acquisto case ristrutturate? La risposta dell’Agenzia delle Entrate

Sì, Sismabonus e Bonus per l’acquisto di edifici ristrutturati sono cumulabili, nel rispetto del tetto massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Lo ha chiarito l’Agenzia delle Entrate nella Risposta 242/2025, sottolineando che le due detrazioni si calcolano su basi imponibili diverse. Questo apre importanti opportunità fiscali per chi acquista immobili ristrutturati da imprese o cooperative che hanno effettuato interventi antisismici sull’intero edificio.

Cosa prevede la normativa: differenze tra Sismabonus e Bonus Acquisto Ristrutturati

Il Sismabonus e il Bonus Acquisto case ristrutturate sono due agevolazioni fiscali distinte ma compatibili, che possono offrire un vantaggio significativo agli acquirenti se utilizzate correttamente.

Cos’è il Sismabonus e come funziona nel 2025

Il Sismabonus è la detrazione IRPEF per interventi di miglioramento sismico su immobili situati in zone sismiche 1, 2 e 3. Nel 2025 prevede:

• 50% per le prime case;

• 36% per seconde case e immobili non residenziali;

• 96.000 euro di tetto massimo per unità;

• Detrazione ripartita in 10 quote annuali;

• Aumento al 70%-80% con miglioramento di 1 o 2 classi di rischio sismico.

In caso di vendita, la quota residua di sismabonus può essere trasferita all’acquirente, salvo diverso accordo tra le parti.

Come funziona il Bonus Acquisto Case Ristrutturate

Il Bonus Acquisto è una detrazione IRPEF del 50% calcolata sul 25% del prezzo di acquisto dell'immobile ristrutturato (massimo 96.000 euro), purché:

• L’acquisto avvenga entro 18 mesi dalla fine lavori;

• I lavori coinvolgano l’intero edificio;

• I lavori siano realizzati da imprese o cooperative edilizie;

• La detrazione decorra dall’anno di fine lavori (non dal rogito).

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Quando e come si possono cumulare i due bonus

È possibile cumulare le due detrazioni, ma solo se il totale delle spese agevolate non supera i 96.000 euro per immobile. I due bonus non condividono la stessa base di calcolo, il che rende il cumulo formalmente ammissibile.

Base di calcolo diversa: perché è ammesso il cumulo

• Sismabonus: calcolato sulle spese per gli interventi antisismici;

• Bonus Acquisto: calcolato su una quota forfettaria del prezzo di acquisto.

La non coincidenza delle basi imponibili consente il cumulo, ma il limite complessivo per unità rimane di 96.000 euro.

Quando inizia la detrazione se il rogito è precedente alla fine lavori?

In caso di rogito stipulato prima del termine dei lavori, l’acquirente può comunque maturare il diritto alla detrazione, ma:

• La detrazione parte fiscalmente dall’anno di fine lavori;

• Nella dichiarazione dei redditi, va indicato come anno di spesa l’anno di ultimazione lavori.

Focus su immobili in categoria F/3: si può accedere ai bonus?

Sì, anche gli immobili classificati come F/3 (unità in corso di costruzione) possono accedere al Bonus Acquisto, ma solo a certe condizioni.

Requisiti per immobili F/3

• L’unità deve essere preesistente e precedentemente accatastata (poi passata a F/3);

• Deve essere riconvertita in categoria abitativa al termine dei lavori;

• Il fabbricato deve risultare oggetto di ristrutturazione integrale da parte dell’impresa o cooperativa.

E per il Sismabonus?

Anche il Sismabonus può essere fruito dall’acquirente, se previsto il trasferimento delle quote residue in atto notarile. È il caso oggetto dell’interpello n. 242/2025, dove:

• Le unità erano classificate F/3;

• I lavori prevedevano demolizione e ricostruzione con miglioramento sismico;

• Il collaudo statico era già depositato prima del rogito.

Detrazioni e tetti di spesa: attenzione ai limiti cumulativi

La cumulabilità delle due detrazioni non consente di superare i 96.000 euro per unità immobiliare, anche se calcolate su basi diverse.

Tetto unico per interventi sullo stesso edificio

Secondo l’Agenzia delle Entrate, se su uno stesso immobile si combinano:

• Interventi antisismici, e

• Interventi di recupero edilizio generale,

allora il limite di spesa agevolabile rimane uno solo, e riferito all’immobile, non al tipo di intervento.

FAQ – Domande Frequenti su Sismabonus e Bonus Acquisto Case Ristrutturate

Posso beneficiare di entrambi i bonus per lo stesso immobile?

Sì, purché il limite massimo di spesa complessiva sia 96.000 euro per unità immobiliare.

Se compro una casa ristrutturata, posso fruire della detrazione anche se il rogito avviene prima della fine lavori?

Sì, ma la detrazione decorre solo dall’anno di fine lavori e non dall’anno di acquisto.

Cosa succede se l’immobile è in categoria F/3?

È possibile fruire del bonus solo se l’immobile era già accatastato precedentemente, è stato classificato F/3 a seguito della ristrutturazione e torna abitativo a fine lavori.

Quali sono le aliquote per il Sismabonus nel 2025?

• 50% per prime case;

• 36% per immobili diversi dalla prima casa;

• Fino all’80% in caso di salto di 2 classi sismiche.

Chi trasferisce il sismabonus in caso di vendita?

L’impresa può trasferire le quote residue all’acquirente, se formalizzato nell’atto di compravendita.