Articolo 36-bis DPR 380/2001: cos’è, come funziona e quali abusi edilizi si possono sanare con il Decreto Salva Casa
- 13 feb
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L’articolo 36-bis del DPR 380/2001 disciplina la sanatoria delle difformità edilizie minori introdotta dal Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in Legge 105/2024). La norma prevede procedure semplificate, sanzioni proporzionate e una doppia conformità attenuata per favorire la regolarizzazione di irregolarità parziali senza ricorrere alla demolizione.
Cos’è l’articolo 36-bis del DPR 380/2001 e cosa cambia rispetto all’articolo 36?
L’articolo 36-bis introduce una procedura semplificata per sanare difformità edilizie parziali o variazioni essenziali, distinguendosi dall’articolo 36 che riguarda abusi più gravi e richiede la doppia conformità piena. Con il 36-bis le sanzioni sono proporzionate e, in alcuni casi, si applica il silenzio-assenso.
Differenza tra articolo 36 e articolo 36-bis
Articolo 36 | Articolo 36-bis |
Riguarda abusi totali o interventi in totale difformità | Riguarda difformità parziali e alcune variazioni essenziali |
Richiede doppia conformità simmetrica (all’epoca + oggi) | Richiede doppia conformità attenuata (in alcuni casi solo urbanistica vigente) |
Silenzio-rifiuto dopo 60 giorni | Silenzio-assenso (salvo vincoli) |
Sanzione: doppio contributo di costruzione | Sanzione proporzionata all’aumento di valore |
La logica del Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa 2024 nasce per:
ridurre il contenzioso amministrativo
accelerare la rigenerazione urbana
regolarizzare difformità minori diffuse nel patrimonio edilizio
evitare demolizioni sproporzionate
L’obiettivo non è un condono edilizio, ma una razionalizzazione delle sanatorie per interventi di lieve entità.
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Quando si applica l’articolo 36-bis DPR 380/2001?
L’articolo 36-bis si applica in caso di difformità parziali dal titolo edilizio o variazioni essenziali sanabili, purché compatibili con la disciplina urbanistica vigente al momento della domanda. Non riguarda abusi totali o interventi radicalmente incompatibili.
1. Difformità parziali dal titolo abilitativo
Esempi tipici:
Spostamento di tramezzi interni
Modifiche lievi di superficie
Alterazioni marginali di sagoma
Cambi d’uso compatibili senza incremento del carico urbanistico
In questi casi si utilizza la SCIA in sanatoria, con sanzione pari al doppio dell’aumento di valore venale dell’immobile:
Minimo: 1.032 euro
Massimo: 30.984 euro
2. Variazioni essenziali (art. 32 DPR 380/2001)
Per le variazioni essenziali sanabili è richiesto un:
Permesso di costruire in accertamento di conformità condizionato
Qui la doppia conformità è attenuata:
Conformità urbanistica vigente al momento della domanda
Conformità edilizia al momento della realizzazione
Non è richiesta la doppia conformità piena dell’articolo 36.
3. Termine di presentazione
La domanda può essere presentata fino al termine di applicazione delle sanzioni amministrative, con:
Asseverazione tecnica
Documentazione urbanistica
Calcolo dell’incremento di valore
4. Applicazione regionale
Alcune Regioni (es. Sicilia con L.R. 27/2024) hanno recepito il 36-bis adattandolo a:
aree vincolate
zone sismiche
necessità di pareri preventivi
Come funziona la SCIA in sanatoria e quali sanzioni si applicano?
La SCIA in sanatoria consente di regolarizzare difformità parziali tramite presentazione allo Sportello Unico per l’Edilizia, con asseverazione tecnica e pagamento di una sanzione proporzionata all’aumento di valore dell’immobile.
Procedura operativa
Redazione relazione asseverata
Verifica conformità urbanistica
Calcolo incremento valore venale
Presentazione SCIA in sanatoria
Pagamento sanzione
Silenzio-assenso
Se il Comune non si pronuncia entro i termini:
Si applica il silenzio-assenso
Fanno eccezione immobili con vincoli paesaggistici o ambientali
Questo rappresenta una delle innovazioni più rilevanti rispetto al regime dell’articolo 36.
Cos’è la CILA in sanatoria e quando si utilizza?
La CILA in sanatoria (art. 6-bis DPR 380/2001) serve per regolarizzare interventi di manutenzione straordinaria eseguiti senza preventiva comunicazione. È uno strumento distinto dal 36-bis e riguarda omissioni formali.
Quando si usa la CILA tardiva
Esempi comuni:
Apertura finestra secondaria
Spostamento tramezzi non portanti
Soppalco leggero
Modifica infissi senza alterazione prospetto principale
Sanzione prevista
1.000 euro
Riduzione di 2/3 se presentata spontaneamente a lavori in corso
Differenze rispetto alla SCIA in sanatoria
CILA in sanatoria | SCIA in sanatoria |
Omissione comunicazione | Difformità parziale |
Sanzione fissa | Sanzione proporzionata |
Efficacia immediata | Verifica comunale |
Quali abusi edilizi si possono sanare con il Decreto Salva Casa?
Con il Salva Casa si possono sanare difformità parziali, alcune variazioni essenziali e scostamenti entro tolleranze costruttive. Restano esclusi abusi totali o interventi incompatibili con vincoli assoluti.
1. Difformità parziali
Sanabili con SCIA in sanatoria.
2. Variazioni essenziali compatibili
Sanabili con permesso condizionato.
3. Tolleranze costruttive (art. 34-bis)
Scostamenti dal 2% al 6% a seconda della superficie utile:
Non necessitano sanatoria
Non applicabili per ridurre abusi già contestati
4. Abusi non sanabili
Nuove costruzioni abusive integrali
Interventi in aree con vincoli assoluti incompatibili
Opere radicalmente difformi
FAQ – Domande frequenti sull’articolo 36-bis DPR 380/2001
L’articolo 36-bis è un condono edilizio?
No. Non si tratta di un condono straordinario ma di una procedura ordinaria semplificata per irregolarità minori compatibili con la disciplina vigente.
Serve sempre la doppia conformità?
No. Nel 36-bis è prevista una doppia conformità attenuata, diversa da quella piena richiesta dall’articolo 36.
Si applica il silenzio-assenso?
Sì, salvo presenza di vincoli che richiedono pareri obbligatori.
Qual è la differenza tra SCIA in sanatoria e CILA in sanatoria?
La SCIA riguarda difformità parziali; la CILA riguarda omissioni di comunicazione per interventi minori.
Il 36-bis si applica agli immobili ante 1967?
Il recente riordino previsto dal Decreto Semplificazioni Edilizie e dal Nuovo Codice dell’Edilizia prevede procedure più snelle per edifici antecedenti alla Legge Ponte, ma resta necessaria verifica caso per caso.
L’articolo 36-bis del DPR 380/2001 rappresenta una delle innovazioni più rilevanti del Decreto Salva Casa 2024 in materia di sanatoria edilizia. Introduce un sistema più proporzionato, rapido e tecnicamente gestibile per la regolarizzazione delle difformità minori, riducendo il contenzioso e favorendo la valorizzazione del patrimonio immobiliare.
Per i professionisti tecnici si apre una fase di maggiore responsabilità ma anche di nuove opportunità operative, soprattutto nella gestione delle pratiche di regolarizzazione e nella consulenza preventiva ai clienti.
Una corretta interpretazione della norma è oggi uno strumento strategico per operare in sicurezza nel settore edilizio.
