Il tetto in un condominio orizzontale è parte comune? Spiegazione legale e casi pratici secondo l’art. 1117 c.c.
- Agefis
- 1 giorno fa
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In un condominio orizzontale, il tetto è considerato parte comune se serve l’intero edificio, anche se le unità sono affiancate e non sovrapposte. Secondo la recente giurisprudenza, in assenza di un titolo contrario e in presenza di un’unica struttura di copertura, i costi di manutenzione straordinaria devono essere ripartiti tra tutti i condomini.
Cos'è un condominio orizzontale e quali parti sono comuni?
Un condominio orizzontale è una forma di condominio in cui le unità immobiliari sono disposte affiancate, come nelle villette a schiera.
Le parti comuni in un condominio orizzontale comprendono cortili, vialetti, impianti, parcheggi e – se strutturalmente unito – anche il tetto.
L’art. 1117 del Codice Civile stabilisce che alcune parti dell’edificio si presumono comuni, a meno che non risulti diversamente dal titolo.
Applicazione dell’art. 1117 c.c. ai condomini orizzontali
Il principio di presunzione legale di comunione si estende anche ai condomini orizzontali. Se più unità immobiliari condividono una struttura – anche distribuita in senso orizzontale – si configura comunque un condominio con le relative regole di comproprietà.
La contitolarità e la funzione delle parti comuni
Per qualificare una parte come comune è necessario che:
sia strutturalmente destinata al servizio dell’intero edificio;
non esista un titolo che ne attribuisca la proprietà esclusiva.
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Quando il tetto è considerato comune in un condominio orizzontale?
Il tetto è considerato comune se serve la totalità dell’edificio o se strutturalmente forma un’unità inscindibile, anche nel caso di fabbricati affiancati.
Giurisprudenza: il caso deciso dal Tribunale di Cremona (Sent. n. 206/2025)
Un condomino ha impugnato una delibera che imponeva la ripartizione delle spese di bonifica del tetto in un complesso orizzontale. Sosteneva che il tetto non fosse comune, essendo composto da quattro coperture distinte. Il Tribunale ha rigettato la sua tesi.
Perché il giudice ha considerato il tetto comune
Il tetto risultava strutturalmente unificato.
Il CTU ha dimostrato che, nel 1958, fu realizzato un ampliamento in continuità con il tetto esistente.
Mancava un titolo che escludesse la comunione del tetto.
I documenti prodotti (disegni, immagini aeree, computo metrico) non provavano l’autonomia delle coperture.
Principio di inscindibilità strutturale
Il tetto si fonde con l’edificio e diventa parte necessaria del suo organismo, come il suolo, i muri maestri e le fondazioni. In assenza di prova contraria, si applica la presunzione di comunione ex art. 1117 c.c.
Come funziona la ripartizione delle spese del tetto in un condominio orizzontale?
Le spese si dividono tra tutti i condomini secondo i millesimi, salvo che si tratti di una porzione destinata esclusivamente a uno o più proprietari.
Regole generali: art. 1123 c.c.
Comma 1: ripartizione in proporzione ai millesimi di proprietà, se la parte serve tutti.
Comma 3: se una parte serve solo alcune unità, le spese sono a carico di queste ultime.
Esclusione della comunione: serve un titolo valido
Per escludere la comunione del tetto o attribuire la proprietà esclusiva di una porzione:
è necessario un titolo contrattuale o convenzionale chiaro;
l'onere della prova ricade su chi ne afferma l’esclusività.
Quali prove sono ammesse per dimostrare la proprietà esclusiva del tetto?
Solo un titolo scritto o elementi oggettivi di destinazione esclusiva possono escludere la comunione del tetto.
Prove insufficienti secondo la sentenza di Cremona
Computo metrico: non rilevante per determinare la titolarità.
Disegni e immagini: non dimostrano la discontinuità strutturale.
Assenza di atto notarile o regolamento contrattuale: impedisce l’esclusione della presunzione legale.
Ruolo del CTU e documenti edilizi
Il consulente tecnico d’ufficio ha rilevato:
unicità della copertura;
continuità strutturale tra i corpi di fabbrica;
destinazione funzionale all’intero edificio.
FAQ – Domande frequenti sul tetto nei condomini orizzontali
Il tetto di una villetta a schiera è sempre comune?
No, solo se è strutturalmente unificato e serve più unità immobiliari. Se ogni villetta ha tetto autonomo e titolo di proprietà esclusiva, non si applica la comunione.
Chi paga se il tetto copre solo alcune unità?
Solo i condomini serviti da quel tetto, secondo l’art. 1123 comma 3 e, in caso di terrazzo, art. 1126 c.c.
Serve una delibera assembleare per lavori al tetto?
Sì. Se il tetto è comune, la delibera deve essere approvata secondo le maggioranze previste dall’art. 1136 c.c.
Posso oppormi ai lavori sul tetto se penso che sia mio?
Solo se dimostri con titolo valido che la parte interessata è di tua esclusiva proprietà.
Il tetto comune include anche quello dell’ampliamento?
Sì, se l’ampliamento è integrato strutturalmente con il fabbricato e non vi è prova di proprietà distinta.
