Plusvalenza Superbonus 2025: quando non si applica sulla rivendita di case ricostruite con Sismabonus
- Agefis
- 15 ore fa
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Cos’è la plusvalenza potenziata introdotta dalla Legge di Bilancio 2024?
La plusvalenza potenziata è una nuova tassazione prevista per chi vende immobili ristrutturati con Superbonus entro 10 anni dalla conclusione dei lavori. Tuttavia, non si applica in tutti i casi: ci sono esclusioni specifiche, come nel caso di immobili acquistati tramite Sismabonus acquisti.
La Legge di Bilancio 2024 ha introdotto una tassazione più severa sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili che hanno beneficiato del Superbonus. L’obiettivo è recuperare parte delle agevolazioni fiscali concesse, in particolare se l’immobile viene venduto in un breve arco temporale dopo l’intervento. Tuttavia, il regime non è universale: l’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 137/2025, ha chiarito che le vendite di immobili acquistati tramite Sismabonus acquisti non rientrano in questo schema, se si tratta di una seconda cessione.
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Sismabonus acquisti e Superbonus: qual è la differenza e perché conta per la tassazione?
Il Sismabonus acquisti è un’agevolazione specifica per chi compra case demolite e ricostruite da imprese con miglioramento sismico. Non coincide con il Superbonus standard ed è soggetto a una diversa gestione delle plusvalenze.
Il Sismabonus acquisti, previsto dall’art. 16 comma 1-septies del D.L. 63/2013, consente di ottenere una detrazione sull’acquisto di immobili riqualificati sismicamente. Si applica solo se la casa è venduta da un’impresa che ha eseguito demolizione e ricostruzione. Quando l’acquirente decide di vendere a sua volta, la plusvalenza non ricade sotto il regime “rafforzato” del Superbonus, ma in quello ordinario. È importante notare che anche se il bonus è stato fruito tramite cessione del credito, non si modifica il regime fiscale applicabile alla rivendita.
Quando non si applica la nuova plusvalenza su immobili con Sismabonus?
La nuova plusvalenza non si applica alla seconda vendita di immobili acquistati con Sismabonus, se la prima vendita è avvenuta da parte dell’impresa costruttrice. La norma colpisce solo la prima cessione successiva ai lavori incentivati.
L’interpello n. 137/2025 specifica che l’applicazione della plusvalenza maggiorata riguarda esclusivamente la prima cessione dopo il termine dei lavori, se avvenuta entro 10 anni. Per gli immobili soggetti a Sismabonus acquisti, questa prima cessione è già avvenuta da parte dell’impresa, dunque le successive non generano la plusvalenza “superbonus”. Questo perché il legislatore intende recuperare il beneficio solo in capo al primo passaggio di proprietà post-intervento, non nelle vendite successive.
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La plusvalenza ordinaria: quando e come si applica se si vende entro 5 anni?
Se un immobile viene venduto entro 5 anni dall’acquisto, può generare una plusvalenza ordinaria tassabile, salvo eccezioni. È esclusa la tassazione se è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo.
L’art. 67 del TUIR stabilisce che la cessione di un immobile acquistato da meno di cinque anni genera una plusvalenza tassata come reddito diverso, a meno che il bene non sia stato la residenza principale del venditore o dei suoi familiari. Questo regime si applica anche agli immobili oggetto di Sismabonus acquisti. Quindi, anche se la plusvalenza “superbonus” non si applica, quella ordinaria può comunque colpire la cessione se effettuata in tempi brevi e se non ci sono le condizioni di esenzione.
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FAQ – Domande frequenti sulla Plusvalenza Superbonus
La vendita di una casa acquistata con Sismabonus acquisti genera sempre una plusvalenza?
No. Genera una plusvalenza solo se venduta entro 5 anni e non utilizzata come abitazione principale. Non si applica la plusvalenza “superbonus” prevista dalla Legge di Bilancio 2024.
La cessione del credito influenza la tassazione sulla plusvalenza?
No. La modalità di fruizione del beneficio (es. cessione del credito) non incide sulla tassazione della rivendita, come confermato dalla circolare 13/E del 13 giugno 2024.
Vale per tutti gli immobili ricostruiti con Sismabonus?
Vale solo per immobili venduti da imprese costruttrici che hanno eseguito gli interventi. Se successivamente rivenduti da un privato, non scatta la plusvalenza speciale, ma solo quella ordinaria se entro 5 anni.
Se l’immobile è venduto dopo 10 anni, ci sono tassazioni speciali?
No. Dopo 10 anni dalla conclusione dei lavori, non si applica alcuna forma di plusvalenza rafforzata, neppure per i casi di Superbonus.
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