Rinnovo tacito e Ape scaduto: quando è obbligatorio il rinnovo dell’attestato energetico?

In presenza di rinnovo tacito di un contratto di locazione, l’attestato di prestazione energetica (Ape) con validità scaduta deve obbligatoriamente essere rinnovato. È quanto stabilito dal Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica (Mase) nella risposta a interpello n. 30213/2025, in coerenza con l’art. 1597 c.c. e con quanto previsto dalla Direttiva europea 2024/1275/UE (EPBD - Energy Performance of Buildings Directive).

Quando la rinnovazione tacita costituisce una nuova locazione a fini normativi?

La rinnovazione tacita è giuridicamente assimilata a una nuova locazione. Questo comporta il rinnovo degli obblighi contrattuali, inclusa la validità dell’Ape.

Ai sensi dell’articolo 1597 del Codice Civile, la mancata disdetta entro i termini stabiliti comporta la rinnovazione tacita del contratto, che giuridicamente si configura come nuovo rapporto locatizio. Il Mase, coerentemente con tale interpretazione civilistica, chiarisce che tutti gli obblighi normativi applicabili ai “nuovi contratti” valgono anche per i rinnovi taciti, incluso l’obbligo di fornire un Ape in corso di validità.

“La rinnovazione tacita […] costituisce una nuova e distinta locazione” (Mase, interpello n. 30213/2025).

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L’obbligo di aggiornamento dell’Ape si applica anche in assenza di modifiche strutturali?

Sì, l’obbligo di aggiornamento dell’Ape scatta esclusivamente per decorrenza della validità decennale. Non sono richieste variazioni edilizie per attivare l’obbligo.

La durata dell’Ape è definita in dieci anni dall’emissione (D.Lgs. 192/2005, art. 6). La normativa non prevede eccezioni per i casi di rinnovo automatico, anche in assenza di interventi edilizi. La consegna dell’Ape valido è richiesta in ogni fase di (ri)attivazione del contratto, inclusi i rinnovi non formalizzati mediante scrittura privata.

Riepilogo normativo:

• Obbligo di rilascio e consegna Ape: art. 6, D.Lgs. 192/2005

• Durata Ape: 10 anni, salvo interventi di ristrutturazione

• Sanzioni per inadempienza: da 300 a 1.800 euro (art. 15, co. 1, D.Lgs. 192/2005)

Cosa prevede la Direttiva Case Green in tema di locazioni e Ape?

La direttiva impone la consegna di un Ape valido a ogni rinnovo del godimento dell’immobile, compresi i rinnovi taciti.

La nuova Direttiva 2024/1275/UE (EPBD), adottata dal Parlamento europeo nel marzo 2024, stabilisce che l’Ape deve essere fornito al locatario anche in caso di rinnovo del contratto di affitto, rafforzando il principio di trasparenza energetica continuativa nei rapporti immobiliari. La norma è vincolante per gli Stati membri e sarà recepita nel diritto italiano con misure attuative già in fase avanzata di stesura (fonte: MASE 2025).

Punti chiave dalla direttiva:

• L’Ape deve essere aggiornato e disponibile al locatario alla stipula, al rinnovo o alla modifica sostanziale del contratto.

• La validità formale dell’Ape è parte integrante del rispetto dei criteri ESG per i gestori di patrimoni immobiliari.

Quali sono i rischi per il locatore in caso di mancato aggiornamento dell’Ape?

Il mancato rinnovo dell’Ape comporta sanzioni amministrative, potenziali invalidazioni contrattuali e responsabilità risarcitorie.

La mancata consegna di un Ape valido costituisce inadempimento normativo. Il conduttore potrebbe contestare la validità del contratto per vizi nella documentazione obbligatoria, con possibili impatti:

• in ambito civilistico (contenziosi per nullità parziale del contratto),

• in ambito amministrativo (sanzioni ex art. 15 del D.Lgs. 192/2005),

• in ambito fiscale (decadenza da agevolazioni prima casa, cedolare secca, ecc.).

Raccomandazione operativa: aggiornare preventivamente l’Ape entro il mese precedente la scadenza decennale, calendarizzando le revisioni tramite sistema gestionale.

FAQ tecniche - Tacito rinnovo e Ape scaduto per professionisti del settore

Il rinnovo tacito richiede sempre un nuovo Ape?

Sì, anche senza nuove firme o modifiche scritte, l’Ape scaduto va aggiornato.

Quali sanzioni sono previste?

Da 300 a 1.800 euro per mancata consegna o Ape non valido (D.Lgs. 192/2005, art. 15).

Posso usare un Ape vecchio se non sono cambiati i dati energetici?

No, la scadenza cronologica prevale sulla coerenza tecnica delle informazioni.

L’Ape è obbligatorio anche se non allegato al contratto?

Sì, anche se non materialmente allegato, il conduttore deve riceverlo e dichiararlo esplicitamente nel testo del contratto.

Serve l’Ape anche per locazioni ad uso transitorio?

Sì, qualsiasi tipo di locazione è soggetto agli obblighi di Ape (residenziale, commerciale, transitorio, turistico).iciare dell’agevolazione se autonomamente rispettano i requisiti di residenza e dimora.