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Case vacanza e affittacamere: abitazioni con Iva detraibile

La destinazione dell’unità consente di prescindere dalla categoria catastale


Con la risposta 392 del 24 luglio scorso l’agenzia delle Entrate ha chiarito che l’Iva su immobili abitativi destinati ad attività para-turistica è detraibile a prescindere dal divieto previsto dall’articolo 19-bis.1, comma 1, lettera i), del Dpr 633/72. La presa di posizione dell’Agenzia è di assoluto rilievo, in quanto interviene su un tema da sempre oggetto di dubbi, stante da un lato l’indubbia strumentalità dell’immobile abitativo destinato a case vacanza o simili e dall’altro lato il rigido divieto alla detrabilità Iva su immobili posto dalla norma citata. Attività para-turistiche La gestione di immobili a scopo para-turistico può concretizzarsi in attività di case vacanza, affittacamere, bed and breakfast. Attività che, dal punto di vista amministrativo, sono disciplinate dalla legge 217/1983 e dalla legge quadro 135/2001 («Riforma della legislazione nazionale del turismo»), che però demanda la regolamentazione alle singole Regioni e Province autonome. A livello pratico la gestione di immobili a scopo para-alberghiero si configura sia quale attività occasionale (RL del modello Redditi), sia quale attività imprenditoriale con apertura di relativa partita Iva. In merito la circolare 12/E/2007 ha chiarito che l’attività di locazione di alloggi a scopo turistico è attività imprenditoriale ai fini Iva, se è classificabile come tale in base alla normativa di settore: in questo caso, sui corrispettivi si applica l’aliquota del 10 per cento. La scelta fra sfera imprenditoriale e sfera privata passa attraverso il rapporto fra investimenti e corrispettivi. Operare in ambito Iva, infatti, implica scorporare dai corrispettivi l’imposta con aliquota del 10%, con conseguente riduzione del corrispettivo netto; ma d’altra parte – come afferma l’interpello 392/23 – consente di detrarre l’Iva sugli investimenti immobiliari, anche in riferimento a immobili abitativi.


Il nodo delle case vacanza L’aspetto cruciale della detrabilità Iva per unità abitative destinate a case vacanza deriva dal divieto alla detrazione per immobili di destinazione castastale abitativa, colti in senso oggettivo, posto direttamente dal Dpr 633/72. L’articolo 19, ai commi 1 e 2, statuisce che è detraibile l’Iva dovuta a titolo di rivalsa in relazione a beni e servizi importati o acquistati nell’esercizio d’impresa, arte o professione; mentre scatta un’indetraibilità soggettiva in riferimento ad acquisto di beni o servizi afferenti operazioni esenti o comunque non soggette all’imposta (meccanismo del pro rata). In deroga poi alle disposizioni generali dell’articolo 19, il successivo articolo 19-bis.1 prevede delle ipotesi di esclusione o limitazione della detrazione per taluni beni o servizi. In particolare, la lettera i) stabilisce l’indetraibilità dell’Iva relativa all’acquisto di fabbricati o porzioni di fabbricati abitativi, nonché relativa a spese di manutenzione, recupero o gestione degli stessi, salvo che per le imprese aventi per oggetto attività di costruzione. La finalità di tale restrizione è quella di evitare indebite detrazioni di Iva su acquisti di beni suscettibili di uso promiscuo fra attività d’impresa e privata. L’immobile abitativo si individua in base alla destinazione catastale (categorie da A/1 ad A/11 esclusi A/10) e quindi a prescindere dall’effettivo utilizzo (fra tutte circolare 182 del 1° luglio 1996 e, da ultimo, risposta 25/23). Tuttavia, la risoluzione 18/E/2022 ha introdotto una deroga per gli immobili abitativi usati in attività di tipo ricettivo (case vacanza, affittacamere) con prestazioni soggette a Iva. Tali immobili divengono strumentali per natura nonostante la destinazione abitativa con conseguente detraibilità dell’Iva: la destinazione opera una trasformazione dell’immobile consentendo di prescindere dal dato catastale. Un medesimo principio, anche se sul fronte dei corrispettivi, emerge dalla risoluzione 117/E/2004 e dalla circolare 12/E/2007. Il nesso oggettivo fra i beni e servizi acquistati e l’attività esercitata è confermato anche dalla Cassazione, che ha riconosciuto la detraibilità dell’Iva su lavori per un immobile di categoria A/2 ma destinato ad attività di affittacamere e casa vacanza (Cassazione 8628/15, 11333/20 e 4606/16). Quindi, con la risposta 392 citata l’Agenzia conforta il contribuente dando risposta positiva alla detraibilità dell’Iva su immobili destinati ad attività turistico-ricettiva, affermando – in base al principio di correlazione fra costi ed attività – che in conseguenza dell’imponibilità con Iva al 10% delle prestazioni di alloggio l’imposta sull’acquisto di beni o servizi afferenti dette tipologie di prestazioni risulta detraibile benché relativa ad unità che sotto l’aspetto catastale si presentano come abitative. FONTE: IlSole24Ore

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